צריך לתת לתמ"א 38 למות בכבוד

לאחרונה התבשרנו כי שרת השיכון והבינוי, יפעת שאשא-ביטון, הובילה מהלך להארכת תוקפה של תוכנית תמ"א 38 לשלוש שנים נוספות.

על פניו, מדובר בבשורה חיובית לשוק הנדל"ן. החלטתה של שרת השיכון והבינוי אמורה להביא לסופה את תקופת האי-וודאות שהחלה בפרסום מכתבה של ראש מינהל התכנון דלית זילבר ללשכת עורכי הדין, בו הודיעה זילבר כי מינהל התכנון לא תומך בהארכת תוקף תמ"א 38 מעבר למאי 2020.

עם פרסום החלטתה של שרת השיכון והבינוי אמור שוק הנדל"ן ליהנות משלוש שנים של ודאות תכנונית בהן ניתן יהיה לקדם פרויקטים רבים של תמ"א 38. האומנם?

אלה אינם "ימים נורמליים". שתי מערכות בחירות מאחורינו ואולי השלישית לפנינו. השלטון המרכזי, קרי הממשלה, הוא "שלטון חלש" ואילו השלטון המקומי הוא "שלטון חזק", ובמיוחד כשמדובר בראשי הערים הגדולות.

מבחינתה של עיריית תל-אביב תמ"א 38 היא פרק בהיסטוריה. מינהל ההנדסה בעירייה מקדם התחדשות עירונית אך ורק באמצעות תוכניות פינוי-בינוי. כך, לדוגמה, לאחרונה התפרסם שהעירייה מקדמת תוכנית פינוי-בינוי גדולה בדרך השלום הכוללת תוספת של כ-3,000 דירות.

רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים, מסתכל על האחות הגדולה ממערב ומצהיר שלא יאשר פרויקטים של תמ"א 38 משום שלדעתו תמ"א 38 פוגעת בהתחדשות העירונית של עירו.

אלא שלעיריית גבעתיים (שלא לדבר על ערי הפריפריה) אין את האמצעים של עיריית תל-אביב שמקדמת תוכניות גדולות ויקרות ממקורות כספיים עצמיים. קוניק מפנה את דרישותיו התקציביות למדינה וזו כידוע לא מזדרזת לממן תוכניות מקומיות. דהיינו, במצב הנוכחי גבעתיים לא תקדם פרויקטים של תמ"א 38 אך גם איננה יכולה לקדם תוכניות פינוי-בינוי משמעותיות ללא קבלת סיוע מהמדינה.

קול חריג בין ראשי הערים הוא אבי גרובר, ראש עיריית רמת השרון, שמצהיר על תמיכתו בקידום פרויקטים של תמ"א 38.

אם כך: מה יקרה בתחום תמ"א 38 בשלוש שנים הקרובות? במצב בו הרשויות המקומיות מתנגדות ליישומה ומינהל ההנדסה כבר קבע את מותה של התוכנית, די ברור כי לא ניתן יהיה לקדם בקשות להיתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38.

על פי דין, אם הבקשה להיתר מסורבת רשאי המבקש להגיש ערר לוועדת הערר, אלא שגם שם התהפכה תפיסת העולם וככל הנראה ועדות הערר תיישרנה קו עם מינהל התכנון ועם ראשי הערים ותמצאנה את הדרך לנמק את עמדתן התכנונית.

כיצד ניתן להפוך שלוש שנות הגסיסה של תמ"א 38 למועילות, לפחות חלקית?

ראשית צריך להשלים עם המציאות לפיה תמ"א 38 חלפה מן העולם.

כדאי וראוי כי המדינה תחייב את הרשויות המקומיות, כל אחת בנפרד, לערוך תוכניות בניין עיר (תב"ע) הכוללות הוראות לחיזוק בניינים מפני רעידת אדמה. תוכנית מקומית תיתן מענה לכל אותם ליקויים בתמ"א 38 המטרידים את ראשי הערים. התוכניות המקומיות ייבחנו דרך הפריזמה של השתלבותן במארג העירוני הכולל תחבורה, הרחבת מדרכות, גני ילדים וכו'.

שנית, יש לאפשר לרשויות המקומיות המעוניינות בכך, להתקשר בהסכמים עם יזמים פרטיים בפרויקטים של התחדשות עירונית. כיום הרשויות המקומיות מנועות מהתקשרות כזו עם חברות פרטיות בעקבות פסק דין של בית המשפט העליון. 

התרת הפלונטר האמור, שמקורו בחשש משחיתות שלטונית, תאפשר לרשויות המקומיות יחד עם הסקטור הפרטי לקדם את תחום ההתחדשות העירונית.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר שטורם ושות' המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי