סלקטיביות באמריקאיות: קשיים בהנפקת המניות המתוכננת של חברת הרץ בת"א

לאחר תקופת בצורת ממושכת, חלה בשבועות האחרונים התאוששות מרשימה בגיוסי חוב של חברות נדל"ן זרות בבורסה המקומית. בתוך פרק זמן קצר גייסו החברות התחום, הפועלות בצפון אמריקה, סכום מצרפי של כ-1.5 מיליארד שקל, בכמה הנפקות גדולות של אג"ח קונצרניות בת"א.

עם זאת, נראה כי להסתערותן המחודשת של החברות הזרות על שוק ההנפקות, לאחר תקופה ארוכה שבה נעדרו ממנו כמעט לחלוטין, מתלווים עדיין חששות מצד המשקיעים המקומיים, ולראיה - הקשיים בהם נתקל הניסיון להנפקת הון שביקשה לבצע חברת הנדל"ן הרץ גרופ ריאלטי, שעשויים לאיים על קיומה.

החברה האמריקאית שבשליטת יהודה הרץ ביקשה לגייס עד 420 מיליון שקל באמצעות הנפקת מניות ראשונה לציבור (IPO), שלפי שעה מתעכבת ולא ברור האם ומתי תצא לפועל. החברה פרסמה כבר בסוף חודש אוגוסט תשקיף מדף ותשקיף להשלמה לקראת הגיוס שתכננה.

במסגרת ההנפקה תכננה הרץ גרופ לשנות את סיווגה לקרן השקעות בנדל"ן בארה"ב (קרן ריט), כחלק ממהלך הנפקה הנחשב ארוך ומורכב יחסית, והינו ראשוני מבין חברות הנדל"ן האמריקאיות שעד היום גייסו אג"ח בבורסה המקומית. לפי המצגת שפרסמה הרץ לקראת ההנפקה, היא מחזיקה ב-71 בנייני משרדים ב-24 ערים ברחבי ארה"ב, עם שטחי השכרה של כ-1.9 מיליון מ"ר (יותר מ-20 מיליון רגל רבועה), ומתמקדת בהשקעה בנכסי משרדים מסוג Class A במרכזי עסקים בשווקים בעלי פוטנציאל צמיחה גבוה.

לקראת ההנפקה העניקה חברת S&P מעלות דירוג מקדמי של A פלוס בתחזית יציבה לשותפות שתוכננה להיות מונפקת, לאחר הליך רה-ארגון שהשלימה קבוצת הרץ בחודש אוגוסט, שבה היא העריכה כי "מרבית תמורת ההנפקה תיועד להפחתת החוב". עוד ציינו במעלות כי פרופיל הסיכון של הרץ "נתמך בעיקר בתיק נכסים המאופיין בהיקף גדול, איכות נכסים טובה יחסית, פיזור נכסים ושוכרים גבוה". בצד הסיכון העסקי מוזכרים "שיעורי התפוסה הנמוכים לקבוצת ההשוואה, הריכוזיות בענף המשרדים להשכרה ואסטרטגיית ההשקעה של החברה לרכישת נכסים בלתי מיוצבים".

את מהלך הנפקת האקוויטי של הרץ גרופ מובילה חברת החיתום אוריון, שהוקמה על-ידי רפי ליפא וגל עמית, הנחשבים ל"ממציאי" טרנד ההנפקות האמריקאיות. הרץ גרופ ריאלטי מחזיקה בשליטה בחברת האג"ח הרץ פרופרטיז , שגייסה בסוף שנת 2017 בת"א כ-540 מיליון שקל, בגיוס שהיווה אז שיא בכל הנוגע לעמלות וההוצאות הקשורות להנפקה. אלה עמדו על כ-38 מיליון שקל והיוו קרוב ל-7% מסכום ההנפקה, שבוצעה גם היא בהובלת ליפא ועמית, יחד עם מנכ"ל אוריון, ארז גולדשמידט.