רפורמת השכירות של ברלין יצאה לדרך, האם השוק השחור יטרפד אותה?

הסנאט של ברלין החליט "להוריד את הכפפות" במאבק נגד מחירי הדיור המזנקים בבירת גרמניה. בשורת צעדים חסרי תקדים החליטה עיריית ברלין להקפיא את מחירי השכירות של דירות בעיר לחמש השנים הקרובות, למנוע שיפוצים שיעלו את שכר הדירה, ואף לקבוע מחירי מקסימום שמנסים "להשיב את הגלגל לאחור" לרמת המחירים שנרשמה בעיר ב-2013. באופן כללי, ניתן לומר כי העירייה מנסה להפחית כמה שיותר את האטרקטיביות של ההשקעה בדירות בברלין. בגרמניה, ובערים אחרות בעולם, בוחנים בעניין את הנעשה בברלין ושוקלים לחוקק צעדים דומים.

הרפורמה המקיפה אומצה שלשום (ג') רשמית בסנאט של ברלין ותיכנס לתוקף באופן הדרגתי בשנה הקרובה. היא תחול גם על דירות מרוהטות, וצפויה להשפיע באופן משמעותי גם על מחירי הדירות עצמן.

מה הן ההגבלות החדשות?

לרפורמה שאימצה עיריית ברלין יש שני מרכיבים עיקריים - הקפאת שכר הדירה וקביעת מחיר מקסימלי לשכירות - לצד צעדים נקודתיים שנועדו להפחית את עליית המחירים.

בשלוש השנים הקרובות לא יורשו בעלי דירות להעלות את שכר הדירה החודשי אפילו בסנט אחד. מ-2022 ועד 2024 הם יורשו להעלות את שכר הדירה באופן סמלי ב-1.3% בשנה. במקביל, טבלה שפירסמה העירייה מציגה מחירי מקסימום לשכירות למ"ר לפני גיל הבניין ומצב הדירה (אם יש בה חימום מרכזי וחדר רחצה). המחירים הללו מבוססים על מדד מחירי הדיור בברלין של 2013, ונמוכים באופן משמעותי מהמחיר הנוכחי בשוק.

כך, למשל, המחיר המקסימלי למטר לדירה בבניין ישן ("אלטבאו") משופצת ברובע פרנצלאואר ברג שנחשב ליוקרתי יהיה 9.5 אירו, בעוד המחיר בשוק עומד על 13-16 אירו. הרפורמה אף קובעת כי דיירים המשלמים יותר מ-20% מעל המחיר המקסימלי יהיו זכאים להחזר, ותוקם מחלקה מיוחדת בעירייה שתקבל תלונות מדיירים ותאכוף את הרפורמה. לפי הערכות בתקשורת בברלין, כ-300 אלף דיירים יהיו זכאים להחזרים. הדבר חושף בעלי דירות שגובים שכירות גבוהה לסיכון של תביעה משפטית ולצורך להשיב אלפי אירו לדיירים, בליווי קנס משמעותי.

בנוסף, העירייה קבעה שורת הגבלות על שיעור עליית המחיר למטר בזמן החלפת דיירים - לא יותר מאירו למ"ר - ומכריחה בעלי דירות שמעוניינים לבצע שיפוץ שיעלה את מחיר השכירות ביותר מאירו למ"ר לקבל אישור מיוחד. העירייה הודיעה כי תגייס 250 עובדים חדשים כדי לפקח על יישומה.

על אילו דירות תחול הרפורמה?

החוק יחול רק על דירות שנבנו לפני 2014. לפי פרסומי העירייה, מדובר על כ-1.45 מיליון דירות ברחבי ברלין. החוק יחול גם על דירות מרוהטות, דירות להשכרה לטווח קצר או דירות שמושכרות באמצעות חוזים שהשכירות בהם עולה באופן אוטומטי מדי שנה. היא לא תחול על משרדים ועל כל מה שמוגדר כנדל"ן לעסקים.

מדוע הרפורמה התרחשה עכשיו?

מחירי הדיור בברלין, שבה כ-85% מהתושבים חיים בשכירות, זינקו בחדות בשני העשורים האחרונים, ובמיוחד בעשור האחרון. בחלק מהשכונות המחירים עלו פי שלושה, וברחבי ברלין מחירי השכירות הוכפלו בהשוואה למצב ב-2009. תושבים רבים נאבקים לשלם את מחיר השכירות החודשי העולה, או נאלצו לעזוב את דירותיהם. יותר משני שלישים מעסקאות רכישת הדירות ב-2015, למשל, היו של משקיעים זרים, והתושבים חשו כי הון זר משנה את פני העיר. הפגנות המוניות על הנושא יצרו אקלים פוליטי שדרש שינוי.

מתי החוקים ייכנסו לתוקף באופן רשמי?

באופן רשמי חלק גדול מהרפורמה, כולל הקפאת המחירים, אמור לקבל אישור חוקי סופי בסוף פברואר 2020. הרכיב הכולל החזר לדיירים צפוי להיכנס לתוקף בסוף 2020. עם זאת, הובהר כי החוקים יהיו תקפים רטרואקטיבית מיוני 2019, אז הוצג מסמך עקרונות בנושא. בחודשים האחרונים, ובמיוחד בשבוע האחרון, מוצפים דיירים רבים בגל של מכתבים מצד בעלי דירות פרטיים וחברות המחזיקות בדירות, הדורשים העלאה של דמי השכירות בנימוקים שונים, בניסיון להעלות את המחירים ברגע האחרון.

האם יתפתח שוק שחור?

למעשה, כבר כיום מתנהל שוק שחור בתחום הדיור בברלין. בגלל מצוקת הדיור הגדולה, רבים שידם משגת אינם מהססים לשלם יותר משכר הדירה הקבוע בחוק עבור דירות באזורים נחשקים. כיום שכר הדירה בברלין מפוקח, ומדד בשם "מיטשפיגל" אמור לקבוע את השכירות המדויקת שיש לגבות - עד שתי ספרות אחרי הנקודה - לפי עשרות פרמטרים שונים, הכוללים את רמת ה"לוקסוס" של הדירה, השיפוץ שנעשה בה (אם בכלל), נוכחות אמבטיה, חימום וגורמים אחרים. בשכונות מבוקשות מגיע המדד ל-11 אירו למטר, אולם יש בעלי דירות רבים שדורשים ומקבלים 15 עד 17 אירו למטר, אפילו עבור דירות לא מרוהטות. בברלין יש בשנים האחרונות אוכלוסייה שיכולה להרשות לעצמה מחירים כאלה. ברפורמה הנוכחית העירייה למעשה משעה את ה"מיטשפיגל" הנוכחי לחמש השנים הקרובות וקובעת מחיר מקסימום שמבוסס על המחירים שהיו בעיר ב-2013.

האם צפוי קרב משפטי?

בהחלט. האופוזיציה בברלין הבטיחה לעתור לבית המשפט החוקתי, אם יהיה דרוש, כדי לבטל את הרפורמה או חלקים ממנה. גם ארגונים של בעלי דירות, לצד חברות נדל"ן גדולות המחזיקות במאות אלפי דירות בברלין, הבטיחו לעתור לבית המשפט. חוות דעת משפטית שהם הזמינו בעבר קבעה בעבר כי מדובר בצעדים בלתי-חוקיים החותרים תחת זכויות בעלי הדירות מצד אחד, ותחת סמכויות הממשלה הפדרלית מצד שני. עם זאת, הדיונים יכולים להימשך שנים רבות, וכלל לא בטוח כי הרפורמה לא תיושם במהלכם.

האם המודל הברלינאי יאומץ ברחבי גרמניה?

מחירי השכירות עלו בשנים האחרונות בחדות לא רק בברלין, אלא גם בערים אחרות, כמו מינכן, שבה נרשמו מחירי השכירות הגבוהים בגרמניה. מדינות מחוז אחרות בוחנות בתשומת לב את התקדים שנוצר בברלין. 

כל ההגבלות החדשות על שכירות בברלין - דוגמה

משקיע ישראלי רכש דירה בברלין בבניין ישן שנבנה לפני 1918

אם יש דייר בדירה

א. בעל הדירה לא יוכל להעלות את שכר הדירה בכלל בשלוש השנים הקרובות; בשנים ארבע־חמש הוא יהיה מוגבל להעלאה שנתית של 1.3%.
אם הדייר משלם כיום 500 אירו, ב-2024 הוא ישלם לכל היותר 512 אירו.

ב. אם בעל הדירה גובה שכר דירה מעל רמת המחירים שנקבעה בחוק (20% מעל מחירי 2013, כלומר בין 8 ל-10 אירו למ"ר לכל היותר, אם הדירה במיקום מצוין), הוא יהיה חשוף לתביעה שבה יידרש להחזיר את הכסף.

ג. בעל הדירה לא יוכל ליזום שיפוץ מקיף בדירה ולהעלות את שכר הדירה של הדייר הקיים ביותר מאירו למטר לחודש מבלי לבקש אישור מהרשויות.

אם אין דייר בדירה

א. אם שכר הדירה היה נמוך מרמת המחירים המקסימלית שנקבעה, בעל הדירה לא יוכל "להקפיץ" אותו למקסימום. כלומר, אם הדייר הקודם שילם חמישה אירו למ"ר, המשקיע יוכל להעלות רק לשישה אירו למ"ר.

ב. בעל הדירה לא יוכל ליזום שיפוץ מקיף שיעלה את השכ"ד ביותר מאירו למ"ר לחודש.

ג. המחיר בחוזה החדש יוגבל למחירי 2013 (6.5 אירו למ"ר לדירה עם חימום ואמבטיה שנבנתה לפני 1918 + 0.74 סנט אם מדובר באזור יוקרתי)

ד. בעל הדירה לא יוכל להעלות את השכ"ד בחמש השנים הקרובות לדיירים החדשים.

ה. אסור לבעל הדירה לפי החוק להשאיר דירה ריקה ולא להשכיר אותה.

אלפי ישראלים רכשו דירות בברלין; "ההשלכות דרמטיות, הטלפונים לא מפסיקים לצלצל"

אלפי ישראלים קנו דירות להשקעה בברלין בשנים האחרונות. חלק עשו זאת באמצעות חברות ישראליות הפעילות בתחום, חלק באופן פרטי. כמו משקיעים זרים רבים אחרים - מדנמרק ועד סין - הם נמשכו לרמת המחירים הנמוכה שהייתה בעיר עד לאחרונה, אולם ככל הנראה המעיטו בהערכת הסיכון לתגובת הנגד הציבורית והפוליטית שכעת מאיימת על שווי ההשקעות שלהם.

"מאז סוף השבוע הטלפונים לא מפסיקים לצלצל", אומרת ל"גלובס" ניצנה בראוטמן, מתווכת מקומית העומדת בראש חברתBerlin B-Space. "ישראלים שהשקיעו בברלין מודאגים נורא. כל מי שקנה רוצה לשמוע פרטים על הרפורמה. לרבים, התוכנית שהייתה להם - לשפץ את הדירה שקנו, לרהט אותה ואז לגבות מחיר גבוה מדיירים לטווח שכירות קצר - קורסת. החוק הנוכחי סוגר את הפרצה הזאת שהייתה בחוק. ההשלכות שלו על דירות להשקעה הן דרמטיות".

בנוסף, ישראלים שלקחו משכנתא לרכישת הדירה המתבססת על שכר הדירה הגבוה שגבו עד היום, ניצבים בפני סיכון כפול - גם לירידת השכירות החודשית מתחת להחזר המשכנתא, וגם לעמידה בפני הצורך להחזיר כסף לדיירים החל מיוני 2019.

בראוטמן מספרת על לקוחה שרכשה דירה משופצת ברמה גבוהה עם החזר משכנתא של 750 אירו בחודש. "היא חשבה שתוכל לגבות על הדירה כ-1,000 אירו אחרי שתרהט אותה ותשכיר אותה לטווח קצר למי שעובר לברלין לתקופה של עד שנה, אבל החוק הנוכחי מאפשר לה לגבות כ-400 אירו בלבד".

מתווכים רבים וגורמים הפעילים בשוק הנדל"ן בברלין מדווחים על גל של מכירות בחודשים האחרונים - גם של בניינים שלמים בהנחות של יותר מ-10% ממחיר השוק בעבר וגם של דירות - בניסיון לממש את רווחי העבר, אם היו, או למנוע הפסדים בעתיד. "העירייה משדרת למשקיעים - שהם אלו שבכספם קנו דירות ושיפצו וחידשו את העיר - שהם לא רצויים יותר בברלין", אומרת בראוטמן.

א', ישראלי המחזיק בכמה דירות בברלין, אומר ל"גלובס" כי בעקבות הרפורמה הוא מנסה בימים אלה למכור דירה שרכש לפני חמש שנים, שהתפנתה כעת מדיירים. הוא אמר כי ערך הדירה עלה בחדות, ואפילו אמור לפצות על "מס הספקולציה" שמטילה ברלין על מי שמוכר דירה לפני שעברו עשר שנים מאז שקנה אותה. בכל מקרה, הוא אינו מתכוון להשכיר אותה בטווח הקרוב מחשש שימצא את עצמו כבול מבחינה חוקית לדיירים המשלמים מעט. החוק הגרמני, עם זאת, אוסר על השארת דירות ריקות לטווח ארוך ומעודד דיירים אחרים בבניין "להלשין" לרשויות עליהן. "מה שמטריד הוא שזה יכול להיות רק צעד ראשון בשורה של סנקציות על בעלי הדירות, תוך ניצול חולשתם הפוליטית", אומר א'.