הדירה לא נמכרה, אז למה המוכר ישלם פיצוי לקונה?

מה אתם הייתם עושים אילו ניהלתם מול רוכשים משא-ומתן למכירת דירתכם, סיכמתם עמם את כל הפרטיים, ורגע לפני חתימת הסכם המכירה צצה לכם הצעת רכישה מקונה אחר, שאינכם יכולים לסרב לה? ומה אם לא צצה לה הצעה גבוהה, אלא פשוט התחרטתם והחלטתם שאינכם מעוניינים למכור את הדירה?

בית המשפט חייב לאחרונה בעלים של דירה בתשלום "פיצוי מוסכם" בשיעור של 10% מהתמורה לפי הסכם מכר שלא נחתם (ת"א 8967-07-18 גרוס נ' גוטליב ואח').

באותו מקרה, שתחילתו ב-2017, נוהל במהלך כחודשיים משא-ומתן בין בעליה של דירת מגורים ברמת גן לבין רוכש, והוחלפו תשע טיוטות להסכם המכר. בסופו של המשא-ומתן גובש בין הצדדים נוסח הסכם, ונקבע מועד לחתימה. הרוכש אף נערך עם המחאות בנקאיות עבור תשלום התמורה למוכרים, ולצורך כך אף מכר את כל תיק ניירות הערך שלו. מועד החתימה נדחה כמה פעמים מסיבות טכניות, ובסמוך למועד האחרון אשר נקבע לחתימה - חזרו בהם המוכרים מכוונתם למכור את הדירה.

הקונים הגישו תביעה נגד המוכרים, ובית המשפט בחן האם יש להכיר בטיוטה כהסכם מחייב המקים זכות לתשלום פיצוי מוסכם, אף שלא נחתם בפועל הסכם על-ידי הצדדים.

במסגרת הבדיקה בחן בית המשפט האם התקיימו שני היסודות ההכרחיים להתקשרות החוזית, יסוד "גמירות הדעת" - כלומר עד כמה "גמרו בדעתם" הצדדים להתקשר בהסכם מחייב עם הקונה, וכן בחנו את יסוד ה"מסוימות", קרי - עד כמה גובשו בין הצדדים פרטי העסקה המהותיים.

במסגרת זו נחקר נציג המוכרים והודה כי החלטת המוכרים שלא למכור את הדירה נבעה מ"נושאים משפחתיים אישיים" שלא נחשפו, ולא בשל פרטים מסחריים במחלוקת. על כך נוספה העובדה שפרטי העסקה סוכמו בין הצדדים, וכראיה הוסר מהטיוטה הכיתוב כאמור לעיל, ונקבע מועד לחתימה.

בית המשפט קיבל את טענות הרוכש וקבע כי חרף העובדה שטיוטת הסכם המכר לא נחתמה הלכה למעשה על-ידי הצדדים, ישנן מספיק ראיות המוכיחות כי אכן הייתה לצדדים גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב; וקבע כי ההסכם תקף, למרות היעדר חתימת הצדדים עליו.

בית המשפט קבע כי גם פרישה ממשא-ומתן צריכה להיות מונחית על-ידי עיקרון תום-הלב, כלומר משיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה ומעמדות הצדדים ביחס למשא-ומתן.

לכן, משקבע בית המשפט כי ההסכם תקף על אף שלא נחתם, בצירוף העובדה שהוכח כי המוכרים פרשו מהמשא-ומתן שלא משיקולים ענייניים, פסק בית המשפט כי הרוכש זכאי לפיצוי המוסכם כפי שקיים בהסכם שלא נחתם.

בית המשפט אף לא ראה לנכון להפחית את גובה הפיצוי המוסכם, אף שהמוכרים טענו כי בפועל לא נגרם לרוכש נזק, לאחר שרכש במקום דירה חלופית אחרת "שווה יותר" לדבריהם.

בהקשרו של הפיצוי המוסכם קבע בית המשפט כי תניית פיצוי מוסכם משמעה הסכמה של הצדדים כי לצד הנפגע יש זכות מהותית לקבל את הפיצוי שעליו הוסכם גם אם לא נגרם לו כלל נזק.

נראה אם כך שלשאלה שנשאלה בראשית הדברים יש תשובה ברורה. את ההחלטה העקרונית אם למכור את הדירה תקבלו לפני כניסה להליך המשא-ומתן, ואם הגעתם לשלב משמעותי במשא-ומתן, אל תקלו ראש בנסיגה ממנו, אף אם ניצבת בפניכם הצעה חלופית אטרקטיבית. פרישה ממשא-ומתן בחוסר תום-לב עשויה להביא אתכם למצב פחות טוב מהמצב אליו חתרתם, נוסף על אי-הנעימות הכרוכה בניהול הליכים משפטיים.

הכותבת שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ ושות'