חוקי השכירות החדשים במדינת ניו יורק מתחילים לפגוע במשקיעי הנדל"ן

שתי חברות המחזיקות בבנייני דירות בשכירות מוסדרת (תחת רגולציה) בניו יורק מפגרות בפירעון הלוואות שלקחו ביותר מ-200 מיליון דולר - וזה סימן לכך שחוקי השכירות החדשים במדינת ניו יורק מתחילים לפגוע במשקיעי הנדל"ן. 

החוקים החדשים, שנכנסו לתוקף זמן קצר אחרי אישורם ביוני האחרון, הקשו משמעותית על העלאת דמי שכירות בדירות הכפופות לרגולציה, ובכך סיכלו את התוכניות העסקיות של משקיעים ספקולנטים, שרכשו נכסים תחת החקיקה הקודמת.

ההלוואות האמורות, שניתנו על ידי חברת ניהול הנכסים LoanCore Capital ועברו איגוח, מימנו קניית יותר מ-600 דירות להשכרה בחלקה העליון של מנהטן. חלקן הן בבעלות אמרלד אקוויטי גרופ וחלקן בבעלות שוגר היל קפיטל פרטנרז. הבעלים קנו אותן בשנים האחרונות, עם תוכניות לחדש ולהוציא מפיקוח דירות להשכרה, ולהעלות את דמי השכירות (הפיקוח חל רק על דירות בשכירות של כ-2,700 דולר בחודש).

אבל אחרי שבית המחוקקים של מדינת ניו יורק העביר את רפורמת השכירות למגורים, אמרלד ושוגר היל התחילו להחמיץ תשלומי פירעון של ההלוואות בחודשי הקיץ, לפי מקורות יודעי דבר.

"כמו בעלי נכסים ומלווים רבים, אנחנו פשוט מסתגלים לרגולציות החדשות, וזה ייקח מעט זמן", הגיב דובר של אמרלד.

צניחה במכירות בנייני דירות בעיר

מומחים בשוק זה מעריכים כי בעלי דירות נוספים ייקלעו לבעיות כספיות, כשחוקי השכירות מורידים את הכנסותיהם ואת ערכי הנכסים שלהם. "אלה אינם מקרים בודדים", אמר עופר כהן, נשיא TerraCRG, חברת תיווך לנדל"ן מסחרי. "אנו צופים עוד מקרים כאלה ב-18-24 החודשים הקרובים".

במקביל, ההיקף הכספי של מכירות בנייני דירות להשכרה בניו יורק סיטי צנח ב-51% ברבעון השלישי בהשוואה שנתית, לפי דוח חדש של חברת התיווך אריאל פרופרטי. 

 צניחה במכירות בנייני דירות להשכרה בניו יורק

בשנים 2016-2018, רכשה אמרלד, שנמצאת בשליטת יצחק קסירר, מאות דירות בנות-השגה להשכרה בהארלם, עם תוכנית להעלות את השכירות בשיטות שהיו אז חוקיות. שערוך קבוצה אחת של נכסים כאלה ברחוב 117 מזרח בניו יורק יכול היה לזנק ב-30% בחמש שנים, לפי התשקיף שהחברה הפיצה למשקיעים.

החוק הקודם איפשר ייקור כמעט לא מוגבל של דמי השכירות במקרים של שיפוץ הדירה, בתוספת הטבות שקיבלו בעלי הבתים בתקופות שבהן הדירות היו ריקות. הם יכלו לשלם לדיירים כדי שיעזבו את הנכסים. בנכס אחד בהארלם, אמרלד שילמה לדייר 6,500 דולר כדי שיעזוב לצמיתות דירה של שני חדרי שינה עם שכירות בפיקוח, שהושכרה ב-1,095 דולר בחודש - הרבה מתחת לממוצע בשוק באותה סביבה. אחרי העזיבה של הדייר, השכירות הוכפלה.

כעת, החברה של קסירר מפגרת בפירעון הלוואות ב-86 מיליון דולר על נכסים שלה ברחוב 117 מזרח, וכן על משכנתא בסך 85 מיליון דולר על תיק של 109 דירות באזור מנהטן ואלי (עמק מנהטן). אחרי שקסירר קנה את הנכסים בוואלי במרץ 2018, הוא תכנן להוציא מפיקוח 97 דירות, לפי התשקיף למשקיעים. 

שוגר היל, חברת נכסים ובנייה מהארלם, החמיצה תשלומי פירעון הלוואות על בנייני דירות להשכרה בסנטרל פארק ווסט. החברה מסרה לפני כן שהיא תצמצם כוח אדם בעקבות הרפורמה בחוקי השכירות.

ההלוואות לשתי החברות האלה אוגחו ל"התחייבויות הלוואה עם ביטחונות" (CLO) - סוג של נייר ערך הדומה לאג"ח בגיבוי משכנתאות, שתרמו למשבר הפיננסי של 2008, והמשקיעים חזרו אליו באחרונה. LoanCore הסכימה לקנות בחזרה את ההלוואות שלא נפגעו מתוך האג"ח שהונפקו. 

אמרלד ו-LoanCore מנהלות שיחות על פתרון הנושא, וייתכן כי ההלוואות ייפרסו מחדש או ש-LoanCore תקבל לידיה חזרה את הנכסים, לפי מקור המעורה בעניין. מאחר שההלוואות שלא נפרעו הן כשליש פחות ממה שאמרלד שילמה עבור הנכסים, LoanCore תפסיד כנראה רק אם ערך הדירות ייפול משמעותית. 

שמעון שקורי, נשיא אריאל פרופרטי, אמר כי הוא צופה כמה עיקולים של נכסיהם של בעלי בתים ברחבי העיר ניו יורק, אבל ברוב המקרים, הלווים והמלווים יסכימו לפתיחה מחדש של תנאי ההלוואות. "המלווים ינסו לפתור את המצב לפני שזה יגיע לעיקולים", הוא העריך. לדבריו, קרנות השקעה ופירמות "פמילי אופיס" כבר מתארגנות לקנות נכסים בעייתיים כאלה - כלומר, בנייני דירות להשכרה בעיר. "הם רואים הזדמנות אפשרית של מחירים נמוכים - מה שמעולם לא ראו בעבר", אמר.