דילמת הפריפריה: הבנייה למגורים בעלייה, אבל אין מקומות תעסוקה

החדשות הטובות: הבנייה למגורים בפריפריה מתרחבת בשנים האחרונות. החדשות הפחות טובות: מי שיתגוררו שם, יאלצו בשנים הקרובות לעבוד במרכז הארץ. כך עולה מבדיקה שקיים "גלובס" ושמתבססת על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). בין ינואר 2015 לסוף המחצית הראשונה של 2019, החלו להיבנות בכל אחד מהמחוזות הצפון וחיפה, 36 אלף יח"ד. לכך יש להוסיף 38,500 דירות במחוז הדרום. מדובר בכ-45% מכלל התחלות הבנייה בכל הארץ לתקופה זו - הרבה מעל המספרים שראה שוק הנדל"ן בשנים האחרונות. ההסבר לכך מצוי במידה רבה בתוכניות הדיור הממשלתיות - מחיר מטרה הוותיקה, שנעשתה בתקופת הממשלה הקודמת, ומחיר למשתכן שקודמה על ידי הממשלה היוצאת. במינהל התכנון דובר לא אחת על הכורח לגבות את יחידות הדיור הללו בבנייה לתעסוקה. ואולם עוד הבנייה למגורים קרמה עור וגידים - התעסוקה, כך עולה מהנתונים, נותרה על הנייר בלבד.

 אל תבנו על עבודה בפריפריה

בניית משרדים בהיקף קטן בחיפה

האינדיקציה הטובה יותר לבנייה לתעסוקה, היא התחלות הבנייה למשרדים. מתחילת 2015 ועד לאמצע 2019, החלו להיבנות כ-3 מיליון מ"ר למשרדים. כשני שלישים נבנו בערים שבין רחובות בדרום לנתניה בצפון. הערים המובילות בתחום הן תל אביב, שבה החלו להיבנות כ-475 אלף מ"ר, פתח תקווה 422 אלף מ"ר, ירושלים 240 אלף מ"ר, בני ברק 238 אלף מ"ר וחולון 172 אלף מ"ר. וכך בחמש ערים בלבד החלו להיבנות כמחצית משטח המשרדים הכולל בישראל לתקופה זו. מבט חטוף לפריפריה חושף את הסיפור כולו. בחיפה נבנו 14 אלף מ"ר משרדים בלבד בתקופה הזו. בבאר שבע נבנו כ-64 אלף מ"ר בלבד, שמהווים כ-2% מסך הבנייה בישראל. המצב בערים גדולות אחרות בפריפריה עגום גם כן, כך שבאשקלון ובאשדוד יחדיו נבנו כ-90 אלף מ"ר משרדים בתקופה זו.

בדיקה נוספת של נתוני 2019 לבדה, מעלה שאולי יש שינוי מסוים בערי המרכז בנוגע לבנייה למשרדים - אך אין בשורה לפריפריה. נכון לעכשיו הרצליה מובילה עם בניית 73,482 מ"ר משרדים. בפתח תקוה החלה בנייה של 47,997 מ"ר משרדים, ובחולון כ- 37,677 מ"ר משרדים.

הבנייה למשרדים היא לא האינדיקציה היחידה למיעוט הבנייה לתעסוקה בפריפריה. הקטגוריה "בנייה שלא למגורים" כוללת תחתיה ענפים רבים כמו מבני הארחה, מסחר, תקשורת ותחבורה, תעשייה, לוגיסטיקה ועוד. במילים אחרות - מבנים שמייצרים הרבה מקומות תעסוקה בענפים מגוונים. גם כאן התמונה מתבררת די מהר מעיון בנתונים היבשים עצמם. בירושלים הוחל במחצית הראשונה של השנה בהקמת 133 אלף מ"ר שטחים כאלה. בתל אביב 130 אלף מ"ר, וכך גם בפתח תקווה. בהרצליה 112 אלף, ובראשון לציון - 100 אלף מ"ר. לעומת זאת בבאר שבע, הוחל בהקמת 63 אלף מ"ר בלבד. בנהריה הוחל בעשרת אלפים מ"ר, בעכו כ-8,000 ובחיפה הוחל בהקמת כמה אלפי מ"ר בודדים.

"לאורך ציר הזמן לא יכול להיות שלא יהיה מתאם בין פיתוח נדל"ן מניב למגורים", מסביר תמיר בן שחר שותף בחברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר שמוסיף, "אנשים בוחרים את מקום המגורים שלהם לפי תעסוקה ולפי איכות החינוך לילדים שלהם. אז אי אפשר לאורך זמן לבנות רק מגורים. ולכן לאורך השנים אנחנו רואים את המדינה מתכווצת לכיוון המרכז, ששם בונים נדל"ן מניב ושם אני יכול למצוא עבודה. אבל גם זה לא יקרה לנצח".

 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

הדילמה של באר שבע

בן שחר מבקש להדגים. "בבאר שבע בונים בין 800 ל-1,000 יחידות דיור בשנה. אם לא יבנו נדל"ן מניב בבאר שבע, העיר לא תוכל לקלוט יותר אוכלוסייה. כמה אנשים יכולים לנסוע כל בוקר ברכבת לתל אביב? רוביק דנילוביץ' כבר הודיע, שלא יוציא היתרים לשכונות חדשות, משום שהוא צריך נדל"ן מניב. לפני שלוש שנים הוא חתם על הסכם-גג לבניית 18 אלף יחידות דיור, שכולם ידעו שזו פיקציה. באר שבע לא יכולה לקלוט 18 אלף משקי בית, כי המשמעות היא שהיא תכנס לגירעון. זה לא עובד", הוא מצהיר ומסביר כי, "אנחנו נמצאים בתקופת ביניים, לקראת צומת ברורה. אין סיבה למשק בית ללכת לגור באשקלון או בבאר שבע, גם אם הוא כבר רכש שם דירה, זה לא יחזיק מים לאורך זמן. אין מקום ברכבת לנסוע לתל אביב כל בוקר. אם לא נצליח לייצר פיזור של נדל"ן מניב בהיקף גדול יותר ומקומות חדשים מחוללי תעסוקה, הסיפור הזה ייעצר וייגמר".

ואם כבר תל אביב, לבן שחר יש אבחנה מעניינת לגבי התעסוקה בעיר. "אתה רואה את הצעירים בדרום נוהרים למקומות עבודה בחולון ובראשון לציון ובצפון בהרצליה. אי אפשר לנסוע יותר לתל אביב ולא סתם הבנקים עוזבים את תל אביב ויהיו עוד פעילויות שיעזבו אותה, כי כלכלת המיקום השתנתה. התחבורה, והזמן והעלויות מרחיקים אנשים מתל אביב".

מנכ"ל אלדר השקעות, רו"ח עדי דנה, שהחברה בה הוא עובד משווקים בין היתר פרויקט משרדים בחולון, מסביר כי, "התחלות הבנייה למשרדים בערים מלבד תל אביב ובני ברק, נובעות מכך שכיום יוצאות לדרך תוכניות פיתוח של מרכזי תעסוקה שתוכננו שנים רבות קודם לכן. בשנתיים האחרונות יש גם נכונות של חברות ענק להעתיק את משרדי ההנהלה ממרכז תל אביב לפאתי גוש דן".

בן שחר תולה את המצב במידה רבה בשיטת חישוב הארנונה. "שיטת הארנונה הנוכחית, שמתבססת על ארנונה ממגורים, מכסה רק 50% מהעלויות של הרשויות על כל תושב. כלומר שאת ה-50% הנותרים צריך להביא מנדל"ן מניב. בממוצע כל תושב צריך 'להביא' איתו 15 מ"ר של נדל"ן מניב, ומשק בית - 50 מ"ר. זה לא קורה. לכן יש לקוות, כשתוקם בישראל ממשלה, מישהו ייקח את ההחלטה, איך מאזנים רשויות ולא בשיטת הארנונה הקיימת, כי המצב כעת דוהר לקראת התרסקות".

יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות, חיים ביבס התייחס אף הוא לממצאים ואמר כי, "הנתונים מצביעים על העובדה שכדי לתת מענה אמיתי לפריפריה, חייבים לקדם פתרון מקיף הכולל את צרכי התושבים בחינוך, תעסוקה, תשתיות ופנאי. לכן דרשנו מממשלת ישראל למלא את מחויבותה במתן תשתיות תומכות להסכמי-גג כתנאי להמשך קיומם, וכיום אנו דורשים הסכמי-גג כוללים להתחדשות עירונית בפריפריה במימון הממשלה ומפעל הפיס. כל עוד ימשיכו לבנות פרויקטים בקצב מסחרר מבלי להתחשב בצורך הבסיסי של התושבים במקומות תעסוקה, גני ילדים ואפילו מדרכות - ראשי הרשויות לא יהיו מוכנים לקדם זאת". 

דנילוביץ סירב להתייחס.