בגלל הריביות הנמוכות: שוק המשכנתאות האמריקאי זינק לרמות של לפני המשבר

שוק המשכנתאות האמריקאי רתח בחודשי הקיץ ורשם היקף שיא רבעוני מאז המשבר הפיננסי.

ביולי-ספטמבר ניתנו משכנתאות למגורים בהיקף של 700 מיליארד דולר בארה"ב, שיא של 14 שנים, לפי חברת המחקר Inside Mortgage Finance. בסיכום 2019 צפויה כמות המשכנתאות שניתנו לרשום שיא מאז 2006, בשיא הבום הקודם בשוק הדיור.

ירידת הריביות עודדה משקי בית להחליף משכנתאות בריבית גבוהה יחסית לכאלה בריבית נמוכה יותר כדי לחסוך בתשלומי הפירעון החודשיים. המימון מחדש הזה העסיק את חברות המשכנתאות, למרות שמכירות הדירות והבתים לא התאוששו במידה שצפו הכלכלנים.

מכירות נכסי הדיור עלו ברבעון השלישי על בסיס שנתי, לפי התאחדות המתווכים הארצית, NAR, ובכך נעצרה ירידה שנמשכה מעל שנה. אך המכירות ירדו בספטמבר ב-2% מאוגוסט, מה שמעיד שהשוק מתקשה לשמור על המומנטום החדש שלו.

ירידה בריביות המשכנתאות דורשת יותר זמן להעלאת רכישות הדיור מפני שאנשים צריכים תחילה לחפש דירה. ייתכן שפירוש הדבר הוא עוד כמה חודשים של שיפור במכירות, כאשר קונים שנמשכים חזרה לשוק בגלל הריביות הנמוכות ממשיכים למצוא לעצמם נכסים לקנייה.

"החודשים האחרונים מספקים לנו ניצני תקווה שהריביות הנמוכות מעלות את מכירות הבתים", אמר ראלף מקלפלין, סגן הכלכלן הראשי ב-CoreLogic. "עושה רושם שיש לנו מסלול המראה בריא למכירות נכסי דיור".

פעילות המימון מחדש, החלפת המשכנתאות, זינקה ב-75% בהשוואה שנתית ביולי ובאוגוסט, לפי חברת הנתונים בלק נייט. מספר שיא של 11.7 מיליון משקי בית היה חוסך לפחות 0.75 נקודת אחוז מריבית המשכנתא אילו החליף משכנתאות בתחילת ספטמבר, לפי בלק נייט.

אריק או'סליבן קנה בינואר בית באולד ליים, קונטיקט, כשריביות המשכנתא היו כ-4.5%. במהלך השנה הן ירדו בהתמדה, וחברת המשכנתאות שלו הודיעה לו שקיימת אפשרות לממן מחדש את המשכנתא. החודש הוא עשה זאת, בריבית של 3.49%.

הבית שלו גם שוערך ביותר כסף כשהוא החליף את המשכנתא, כי הוא השקיע בו עבודה רצינית. ההון הנוסף הזה פטר אותו מהצורך לבטח את הנכס, וההחזר החודשי הוזל עוד יותר.

"לא עלה בדעתי להחליף את המשכנתא, עד שקיבלתי את ההודעה של החברה", הוא אמר.

מנהלים בבנק וולס פארגו, מוסד המשכנתאות המוביל בארה"ב, מסרו החודש שהבנק הלווה ברבעון שעבר 5 מיליארד דולר יותר במשכנתאות בהשוואה לרבעון אפריל-יוני, כאשר החלפת משכנתאות הייתה החלק הגדול מהפעילות הזו. הם צופים שהיקף הפעילות ברבעון הנוכחי יהיה דומה לרבעון השלישי.

כריס דוץ הוריד את ריבית המשכנתא שלו מ-4.25% ל-3.75% על ביתו בסגנון הקולוניאלי במילסטון, ניו ג'רזי החודש. הוא המתין כשנה לריבית הטובה ביותר.

הוא גם עבר מהלוואה שמבוטחת על ידי מנהל הדיור הפדרלי, FHA, להלוואה רגילה, מה שביטל כמה עמלות. הוא חוסך כ-300 דולר בחודש, מה שאומר שעלות המימון מחדש תחזיר את עצמה בתוך כמה שנים.

ראלף דיבונארה, סגן נשיא בכיר בחברת קרדינל פייננשל, שטיפל במשכנתא של דוץ, אמר שהעסק שלו גדל ב-15%-20% בשלושת החודשים האחרונים. הגידול נבע מתמהיל של החלפת משכנתאות וקניית דיור.

הרבעון השלישי ציין מפנה מבורך לתעשייה שהתקשתה להרוויח רק לפני כמה חודשים, עד כדי חשש לשבריריות בסיסית בשוק המשכנתאות. גופי הלוואה עצמאיים שאינם בנקים נותנים היום כמחצית מסך המשכנתאות לדיור, ואין להם די הון כמו לבנקים להגן עליהם במצבי האטה.

"אני מקווה שאנשים לא ייסחפו ויחשבו שהמצב הזה יימשך לעולמים", אמר טד טוזר, עמית מחקר במכון מילקן ולשעבר נשיא חברת המשכנתאות הממשלתית ג'יני מיי. "אני מקווה שגופי ההלוואה חוסכים חלק מהכסף שהם מרוויחים כעת, כדי שיהיה להם הון שיגן עליהם מפני האטה בעתיד".

לארי ריידאאוט, יו"ר סוכנות הנכסים גיבסון סותבי'ס מבוסטון, אמר שהריביות הנמוכות לא עזרו במיוחד לשוק מכירות הדיור כפי שהוא ציפה, מפני שהקונים הצעירים מקבלים אותן כמובנות מאליהן.

"לנו הריביות נראות קורצות במידה קיצונית", הוא הסביר, "אך בני דור המילניום רואים ריביות כאלה כבר שנים רבות".