מה עומד מאחורי הרתיחה בשוק המשכנתאות, ולמה זו ממש לא רק הריבית הנמוכה?

בהיסטוריה של שוק הנדל"ן בישראל ייזכרו 2015 ו-2019 כשנים שבהן נרשמו שיאים בלקיחת משכנתאות. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 לווה הציבור 50.5 מיליארד שקל במשכנתאות; בתקופה המקבילה ב-2015 נלקחו 49.3 מיליארד שקל. למרות השוני הגדול בין שוק הדיור של 2015 לשוק הדיור של 2019, נראה שיש שני גורמים המשותפים לשתיהן: התערבות ממשלתית בוטה בשוק, וסביבת ריבית נמוכה.

ברמת ההבדלים המהותיים בין השנים, יש לציין כי ב-2015 נקבע שיא של כל הזמנים ברכישת דירות, ושיא כל הזמנים ברכישת דירות על ידי משקיעים; ו-2019 תיזכר כשנת השפל של המשקיעים וכשנת ההשתלטות של הזוגות הצעירים על השוק.

2015: פריחת משקיעים ומע"מ 0 יורדת מהפרק

2015 הייתה שנת השיא של כל הזמנים ברכישת דירות בישראל. 120.3 אלף דירות נרכשו באותה שנה, שבה התפרצו ביקושים שנכבשו לאורך 2014, השנה שבה ניסה שר האוצר דאז, יאיר לפיד, לקדם את מבצע הדירות המוזלות שיזם לזוגות צעירים, "מע"מ 0". הדבר גרם לעצירת עסקאות ב-2014, עד לפירוק הממשלה ולקבירת היוזמה. כתוצאה מכך, רבים מאלה שעצרו את רכישות מתוכננות, שבו אל השוק ויצרו גל גדול של עסקאות.

ל"בום" הגדול של 2015 נוסף גורם נוסף, והוא שר האוצר שהחליף את לפיד בתפקיד - משה כחלון. כחלון הודיע בראיונות שנערכו עמו, ועם פרסום ההסכמים הקואליציוניים באפריל 2015, על כוונתו להעלות את מס הרכישה למשקיעים.

בחודש מאי באותה שנה הוא נכנס לתפקידו והאווירה התחממה. רכישת הדירות להשקעה קפצה מ-7,600 באפריל, ל-11.3 אלף; ביוני השוק כבר בער: ב-22 ביוני אושרה בכנסת העלאת מס הרכישה למשקיעים במינימום של 60% - בחלק ממדרגות המס, הוא עלה ביותר מכך - ויומיים לאחר מכן המס החדש נכנס לתוקף.

התוצאה - היומיים של ה-22-23 ביוני 2015 נחשבים ככל הנראה ליומיים הסוערים ביותר בתולדות הנדל"ן בישראל. משקיעים הסתערו על כל דירה שנתקלו בה, משרדי מכירות ועורכי דין פעלו לדיווח על עסקאות בלילה, והכל כדי שיירשמו לפני ה-24 ביוני. באותו חודש יוני נקבע שיא חודשי של עסקאות - 16.1 אלף - מהן כמעט 40% עסקאות של משקיעים.

הדבר נתן את אותותיו גם בשוק המשכנתאות, של אותה שנה שהמריא ל-64.7 מיליארד שקל, לעומת 51.6 מיליארד שקל היקף המשכנתאות של 2014 ו-58.9 מיליארד שקל שנלקחו ב-2016.

אולם באותה שנה הייתה סיבה נוספת לגידול בהיקפי המשכנתאות: הריביות הנמוכות. אלה היו נמוכות מאוד, גם יחסית לריביות הנוכחיות, ובחלק גדול מחודשי אותה שנה, הן היו נמוכות מאחוז. התוצאה - 2015 התאפיינה ב"תעשיית מיחזור משכנתה", שנעה בין מיליארד ל-2 מיליארד שקל בחודש עד לאוגוסט אותה שנה, שאז הריביות החלו לעלות. משכנתאות בהיקפים של כ-15 מיליארד שקל מוחזרו ב-2015, כמעט רבע מכלל היקף המשכנתאות.

2019: בינתיים השיא בדרך להישבר

השנה יש סיכוי שהשיא של 2015 יישבר, ומכל מקום, בתשעת החודשים הראשונים של השנה זה קרה. אולם לא בגלל התפרצות ביקושים, לא בגלל משקיעים, ולא בגלל מיסוי חדש, להפך. 2019 צפויה להיות שנה ממוצעת מאוד מבחינת מספר העסקאות, ולא נפח השוק הוא זה שהקפיץ את היקפי המשכנתאות.

אחת הסיבות לקפיצה בהיקף המשכנתאות הם מחירי הדירות: ב-2015 אלה הגיעו בממוצע לכ-1.42 מיליון שקל, בעוד שב-2019 הם עומדים בממוצע על כ-1.55 מיליון שקל. היקף המשכנתה הממוצעת גדל משמעותית בשנים האחרונות, ועומד כיום על כ-900 אלף שקל.

יצוין כי שוק הנדל"ן של 2019 הפוך ל-2015 מבחינת חלקם של המשקיעים: אלה היוו כרבע מכלל רוכשי הדירות ב-2015.

השנה, לפחות בשמונת החודשים הראשונים שלה, המשקיעים מהווים כ-14% מהשוק בלבד. לעומתם, מי שמכתיב את הטון בשוק הזה הם הצעירים. ב-2015 הם היוו כ-38% מהשוק; ב-2019 הם מהווים מעט יותר מ-50% מהשוק. זה חלק חשוב מהמפתח להבנת שוק המשכנתאות של השנה הנוכחית.

ההתערבות הממשלתית הבוטה שמאפיינת את השנה היא תוכנית מחיר למשתכן, שמבחינת חתימה על הסכמים מגיעה השנה למיצוי הגבוה ביותר שלה. עד כה נחתמו ב-2019 למעלה מ-10,000 עסקאות במחיר למשתכן. בנק ישראל עוקב אחר העסקאות הללו רק שבעה חודשים, וההיקפים שלהן מהווים כ-12% מכלל המשכנתאות שנלקחו בהם. לעלייה במספר העסקאות שנחתמו במסגרת מחיר למשתכן השנה, יש השפעה רבה גם על היקף המשכנתאות. יצוין כי במחיר למשתכן הבנקים מאפשרים לזכאים לקחת שיעור משכנתה גבוה יותר - לעתים יותר מ-90% מערך הדירה.

במקביל, התנהלות המדינה מעודדת צעירים (רוכשי דירה ראשונה) לרכוש דירות גם בשוק החופשי, בעיקר דירות מוזלות בפריפריה: רוב הבנייה החדשה המבוצעת בשנים האחרונות היא בנייה עממית בפריפריה, שחלקה נועד ל"מחיר למשתכן" וחלקה אומנם נועד לשוק החופשי, אולם כזה שמתחרה במחיר למשתכן, כמו בפרויקטים בחריש, באור עקיבא ובראש העין.

צעירים רבים שלא זכו בהגרלות, או שהעדיפו לוותר על השתתפות במחיר למשתכן, פנו לרכוש דירות מוזלות בשוק החופשי. כל זה בהשראת הממשלה. לכן השפעת כלל מגזר הזוגות הצעירים על שוק המשכנתאות, גבוה בהרבה מהמשקל של "מחיר למשתכן".

שני הגורמים הללו - העלייה במספר העסקאות במסגרת מחיר למשתכן ועליות המחירים בארבע השנים האחרונות - הביאו לכך שהרוכשים של היום נזקקים למשכנתאות גבוהות מבעבר. אם מחיר דירה ממוצעת עלה ביותר מ-100 אלף שקל בתקופה הזו, צריך לגייס את הכסף הזה מאיפה שהוא.

סיבה נוספת לזינוק בהיקף המשכנתאות היא סביבת הריבית, שגם השנה נמצאת בסימן ירידה. בחודשים האחרונים הריבית הראלית ירדה מרמה של כמעט 2% ל-1.3%. היא אינה נמוכה כפי שהיה ב-2015, וגם היקפי המיחזורים עדיין לא הגיעו לרמות של 2015, ואולם עם הירידה בריביות, נרשמת עלייה המיחזורים בחודשים האחרונים, ובחודש ספטמבר נרשם מיחזור של יותר מ-900 מיליון שקל, הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2015. אם הריבית תוסיף לרדת, כפי שסבורים רוב האנליסטים - גם המיחזורים יגדלו.

הצפי: העלייה בשיעור המימון תימשך

בנק ישראל בחן את הדברים ופרסם סקירה בנושא עניין הזוגות הצעירים ומחיר למשתכן. "עיקר הצמיחה בביצועי המשכנתאות מקורו בהלוואות לרכישת דירה ראשונה", נכתב בסקירה. "כך, חלקן של ההלוואות שניתנו למטרת רכישת דירה ראשונה היוו ברבעון השני של שנת 2019 כ-48.4% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים באותה תקופה, לעומת 43.9% ברבעון הראשון של שנת 2017".

עוד מעריכים בבנק המרכזי כי מגזר ההלוואות הניתנות לרוכשי הדירות במחיר למשתכן צפוי להמשיך להישאר ברמה גבוהה גם בתקופה הקרובה, ומסבירים זאת בפער שבין מועד חתימת החוזה במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן" לבין מועד נטילת המשכנתה ותחילת התשלום.

"רוכש הדירה אינו נדרש לשלם את מלוא המשכנתה עם חתימת העסקה, אלא בהדרגה עם התקדמות קצב הבנייה, עד לאכלוס הדירה. הדבר מרמז על כך שבשנה ובשנתיים הקרובות צפויה עלייה נוספת בביצועי המשכנתאות שנגזרים מפרויקט מחיר למשתכן, עם התקדמות הבנייה של עוד דירות שהוגרלו במסגרת הפרויקט", נכתב בסקירה.

מה עוד הביא לעלייה הגדולה של 2019 לדעת בנק ישראל? העלייה בחלקן של ההלוואות בשיעורי מימון גבוהים יחסית למחיר הדירה, כלומר עלייה בשיעור המינוף.

מדד זה מכונה LTV) loan to value) והוא מודד את היחס שבין גובה המשכנתה לבין שווי הדירה שבגינה ניתנה המשכנתה. יחס של מעל ל-60% נחשב לגבוה, וחלקן של ההלוואות הללו גדל והולך בתקופה האחרונה, במקביל להשתלטות מגזר הצעירים על השוק.

הסיבה לגידול במינוף אצל הזוגות הצעירים היא בעיקר מחיר למשתכן שבו ניתן לקחת משכנתה בגובה של עד 90% ממחיר הדירה בפועל (בגלל ההסדר שמייחס לדירה שווי מלא). בבנקים רואים שזוגות צעירים מתקשים לעמוד בדרישת ההון העצמי בהיקפי משכנתאות כאלה אבל הם לא מדקדקים (למשל לנוכח תופעה של לקיחת הלוואות מחברים ובני משפחה) והצגתן כהון עצמי.

בבנקים מסתמכים בעיקר על דרישת ההכנסה, שההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה השוטפת של בני הזוג.