שווי שוק של מקרקעין - לא בהכרח יקבע את גובה המס

היטל השבחה הוא תשלום חובה שבעל נכס מקרקעין (קרקע או דירה למשל) צריך לשלם במקרה שאושרה תוכנית שהביאה לעליית שווי הנכס שלו. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, אולם בכמה עלה השווי, זוהי שאלה מורכבת, שמגיעה לעתים קרובות לבית המשפט.

האם חישוב היטלי ההשבחה צריך להתבסס על שווי השוק של הנכסים לפני ההשבחה ואחריה? פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב עונה תשובה מפתיעה: לא תמיד ולא בהכרח.

ראשית הסיפור שלפנינו בהחלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב.

בתחילת השנה פסקה הוועדה כי במקרים שבהם הזכויות שניתנו לבעלי הנכסים לפני קבלת ההשבחה היו ניתנות לניצול רק לאחר שיקבלו הקלה (למשל תוספת זכויות בנייה, שינוי קו בניין וכו'), צריך לחשב את שווי הנכסים בקיזוז השווי שהשוק מעניק להקלות הללו.

ועדת הערר דנה בשלושה עררים שהגישו באותו עניין בעלי נכסים ברחובות אלנבי וקלישר בתל אביב, ואימצה את הגישה שלפיה במצב שבו זכויות הקיימות בתוכנית ניתנות לניצול רק בדרך של הקלה, בגלל נתונים אובייקטיביים של הנכס, יש להעריך את שווי השוק האמיתי שלהם, ולא ליצור שווי מלאכותי לצורך היטל ההשבחה, ואף כתבה בהחלטתה כי "שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק".

הוועדה המקומית תל אביב הגישה ערר מינהלי לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הערר הוגש על ידי עו"ד ניר בראונשטיין ואשרת שפי ממשרד ברגרזון ושות'.

ההחלטה: לא תמיד ניתן לממש תוכנית

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, גיליה רביד, שדנה בערר, דחתה באופן עקרוני את הטיעון שחישוב שווי המקרקעין במצבו לפני ההשבחה צריך להיעשות בדרך של שווי שוק.

"לצורך היטל השבחה, הערכת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם אינה זהה בהכרח לשווי השוק כמשמעותו האובייקטיבית", כתבה השופטת.

השופטת הביאה כדוגמה פסיקות שבהן אנשים קיבלו זכויות באמצעות תוכניות משביחות, אך לא יכלו לממשן, מסיבות אובייקטיביות. במקרים הללו, בתי משפט פטרו את בעלי הנכסים מתשלום היטלי השבחה. על בסיס אותו עיקרון קבעה כי כשיקבלו הבעלים הקלות שיאפשרו להם לממש את הזכויות המשביחות - רק אז יש לחייבם במלוא היטל ההשבחה.

השופטת סייגה את החלטתה העקרונית בכך שהיא אינה חלה על הקלות מתוכניות שאושרו לפני 1975, תוכניות מלפני כניסתה לתוקף של התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

לנכות את הרכיבים הספקולטיביים

כוחות השוק יודעים היטב על קידומה של תוכנית, ומעלים או מורידים את המחירים של הנכסים הכלולים בה בהתאם לציפיות הגלומות בה.

לפיכך, אחד האתגרים השמאיים הגדולים בבחינת שווי נכסים לפני אישור תוכניות משביחות ופוגעות, ולפני הפקעות, הוא לנכות את הרכיבים הספקולטיביים משווי השוק של הנכסים.

כך קורה למשל, במתחם חוף התכלת בהרצליה, שמחירי הקרקעות בו עלו מאוד בשנים האחרונות, אף שאין תכנון מפורט, שהדרך עד למימוש ארוכת שנים ושחלק גדול מהקרקעות במקום יופקעו לצורכי ציבור.

דיון ארוך בסוגיה הזו היה סביב מתחם הבאסה בהרצליה, שבו שוכן כיום הפארק העירוני הגדול. הקרקעות במקום היו חקלאיות ולצורכי פארק, ולכן ערכן, לכאורה, היה נמוך מאוד; ואולם בעלי הקרקעות טענו כי שווי השוק שלהן גבוה בהרבה.

בהליכים המשפטיים נקבע כי חלק גדול משווי השוק נגזר מרכיבים ספקולטיביים, ואולם עדיין היה לקרקעות הללו סיכוי אמיתי כלשהו ולא ספקולטיבי לשנות ייעוד למגורים.