הסכמי שיתוף לקרקע: רשות המסים מקצצת בביורוקרטיה

בנסיבות בהן קרקע נמצאת בבעלות במושע (שותפות במקרקעין), מוצאים לנכון פעמים רבות השותפים במקרקעין להגיע ביניהם להסכם שיתוף. לעתים הסכם השיתוף מתייחס רק לאופן שבו ינוהלו המקרקעין על-ידי השותפים השונים, ובמקרים מסוימים עשוי הסכם השיתוף לכלול גם הוראות בקשר לייחוד חלקים מסוימים במקרקעין לבעלים ספציפיים.

לא בכל מקרה כולל הסכם שיתוף עסקה שבמסגרתה מועברות זכויות במקרקעין בין גורמים שונים. לאור שאלות שונות שהתעוררו בנסיבות של חתימה על הסכם שיתוף בהקשר של הצורך לדווח עליו לרשות המסים לצורך קבלת אישורי מסים לשם רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין, רשות המסים פרסמה לאחרונה הוראת נוהל חדשה המבהירה באילו מקרים אין צורך בהגשת אישורי מסים לצורך רישום הסכם השיתוף.

הנוהל מונה שלושה מקרים שבהם אין צורך להמציא ללשכת הרישום המקרקעין אישורי מסים כלל, וזאת בתנאי שצורף לבקשת הרישום תצהיר עורך דין לפי הנוסח המצורף כנספח לנוהל. ואלה המקרים:

1. הסכם שיתוף שאין עמו תמורה, הכולל חלוקה לעד ארבע יחידות דיור בחלקה של עד דונם וחצי, כאשר קיימת התאמה בין החלקים הרשומים בפנקס המקרקעין לבין התשריט וההסכם.

2. הסכם שיתוף שנחתם במסגרת עסקאות של קבוצות רכישה, בד-בבד או לפני רכישת הזכויות במקרקעין על-ידי חברי הקבוצה.

3. הסכם שיתוף שאינו כולל הקניית חזקה ייחודית או הצמדת זכויות בנייה כגון במקרה של הסכם הקובע הוראות ניהול של המקרקעין.

הנוהל קובע כי במקרים אלה לא יידרשו גם אישורי היעדר חובות והיטל השבחה מהרשות המקומית.

בהתאם לנוהל, בכל מקרה שבו הסכם השיתוף אינו עומד באחת מהחלופות הנ"ל, יש צורך לדווח עליו לרשות המסים ולקבל אישורי מסים לצורך רישום הסכם בלשכת רישום המקרקעין, וזאת למעט אישור מס רכוש, אשר אינו נדרש בכל מקרה.

הנוהל קובע הקלה מסוימת שלפיה ניתן לייתר את הצורך בהחתמת רשות המסים על הסכם השיתוף עצמו ועל התשריטים המצורפים לו, אם יצורף תצהיר של עורך דין, שבו הוא מצהיר כי ההסכם המוגש לרישום זהה להסכם שדווח לרשויות המס ותואם לאישורים שניתנו בעקבות הדיווחים, שיצורפו לתצהיר זה. כמו כן, במקרים אלה, ככל שבאישורי המסים נקבע "שווי מכירה" 0 או 1, לא יידרשו גם אישורי היעדר חובות והיטל השבחה מהרשות המקומית. בכל מקרה אחר יידרשו אישורים אלה כדין.