לקרב את החבילה לצרכן: ביקוש גדול למחסנים קטנים בארה"ב

הביקוש למחסנים קטנים יחסית בארצות-הברית נמצא בנסיקה, על רקע עליית המסחר האלקטרוני והשאיפה למסור את החבילות המוזמנות במהירות רבה ככל האפשר. העלייה בביקוש מגדילה את התחרות על שטחי תעשייה שקרובים לריכוזי אוכלוסייה גדולים.

דמי השכירות של מחסנים בשטח של 70 אלף עד 120 אלף רגל רבועה (6,500-11,150 מ"ר) עלו ביותר מ-33.7% בחמש השנים האחרונות, לממוצע של 6.67 דולר לרגל רבועה, לפי חברת הייעוץ CBRE. שיעור הזמינות של מחסנים כאלו ירד באותה תקופה מ-11.3% ל-7.4%, וזו הייתה הירידה החדה ביותר במגזר המחסנים.

עלות השכירות של שטחי תעשייה ומחסנים בשטח של יותר מ-250 אלף רגל רבועה (2,322 מ"ר) - בהם המחסנים הענקיים שהיו העוגן המסורתי של הקמעונאיות ושל רשתות ההפצה - עלתה באותה תקופה ב-15.6%, לפי CBRE. דמי השכירות לשטחי תעשייה עלו בסך הכול ב-23.9% מהרבעון השני של 2014 עד הרבעון השני של 2019.

ההתייקרות הזו מלחיצה את ספקי הלוגיסטיקה, הקמעונאים ומפעילים אחרים שמחפשים שטחי אחסון קרובים לשוקי מפתח בצפון מזרח ארה"ב האורבני, באזור מפרץ סן פרנסיסקו ובערים כמו שיקגו, לוס אנג'לס ודאלאס, אמר מתיו וולשק, מנהל CBRE האחראי למחקרי תעשייה ולוגיסטיקה בחברה. "יש פחות גמישות ומחירים גבוהים יותר בשוק הזה", הוא אמר. "וזה קשה מאוד לשחקנים הקטנים יותר".

ב-CBRE מעריכים שהשכירות הממוצעת במגזר התעשייתי תעלה בשנה הבאה בכ-5%, אמר וולשק, במידה רבה בעקבות הביקוש של ספקיות תחבורה ולוגיסטיקה וקמעונאים לאתרי תעשייה "קלים" ולנכסים קרובים למרכזים עירוניים, על חשבון מחסנים ושטחים רחבים יותר באזורים המרוחקים יותר.

אמזון וקמעונאים נוספים פתחו ברחבי ארצות-הברית עשרות מרכזים למילוי הזמנות מקוונות, על רקע המסחר המקוון צומח, מה שסייע לזינוק במחירי הנדל"ן התעשייתי בעשור האחרון. רבים מאותם מתקנים ממוקמים לאורך כבישים מהירים בין-מדינתיים, והשטחים עשויים להגיע למיליון רגל רבועה ויותר (93 אלף מ"ר).
לאחרונה עסקים פותחים גם מרכזים קטנים יותר למילוי הזמנות ולהפצה, כדי לקרב את המלאי ללקוחות, שמצפים בדרך כלל לאספקה תוך יום או יומיים. רבים מהמחסנים הללו מיועדים ל"סבבים מהירים של מלאי, ולא לאחסון אלא להנעה של מוצרים פנימה והחוצה במהירות רבה", אמר וולשק.

אמזון הקטינה את השטחים של חלק ממרכזי מילוי הזמנות שלה במקומות כמו העיר ניו יורק, שבהם השטחים יקרים. לאחרונה חכרה החברה שטח במחסן של שלוש קומות בסיאטל, שאנליסטים אומרים שהוא יחיד במינו בארצות-הברית, עם כמה קומות שמשאיות גדולות יכולות להגיע אליהן באמצעות רמפות מיוחדות.

ענקית המסחר המקוון מתכננת להקטין את חלון מסירת ההזמנה למנויי תוכנית אמזון פריים מיומיים ליום אחד, וזה מוסיף ללחץ על הקמעונאיות ועל ספקיות הלוגיסטיקה האחרות. גורם אחד שמייקר את השכירות של מחסנים קטנים יותר הוא שרוב הבנייה של מחסנים בשנים האחרונות התמקדה במוקדים לוגיסטיים גדולים. בנייה חדשה של מחסנים בשטח קטן מ-120 אלף רגל רבועה היוותה כ-1% בלבד מסך היצע המחסנים משנת 1990, לפי CBRE. בניית מחסנים בשטח של יותר מ-250 אלף רגל רבועה היוותה 3% מהיצע המחסנים הכולל.

קבלנים שמחפשים לבנות שטחי תעשייה באזורים עירוניים צפופים יותר ניצבים בפני תחרות מול משתמשים כמו קמעונאים, בנייני מגורים, משרדים ונדל"ן לשימושים מעורבים שמניבים לרשויות המקומיות מסים גבוהים יותר, והשכירות בהם גבוהה יותר, אמר וולשק.