הצפה של משרדים? מה מחפשים היזמים באזור התעשייה המלוכלך של מערב ראשון לציון

איפה אפשר למצוא בית חולים וטרינרי ליד מוסך לרכבי אקסטרים, ואת הסופרמרקט החרדי "אושר עד" מול מסגריית ענק ותחנת מעבר לפסולת בניין, אפופה באבק? כל אלה, לצד אולם אירועים בסגנון קולוניאלי בכאילו, שוכנים באזור התעשייה במערב העיר ראשון לציון.

פעם זה היה סוף העיר וסוף העולם. ממערב היו רק חולות, ופעילות שהייתה כרוכה ברעש ובלכלוך לא הפריעה לאף אחד. עם השנים, המרחב העירוני התפתח וסגר עליו מכל כיוון.

הרחובות באזור התעשייה הזה הם צירי תנועה רחבים, כמעט אוטוסטרדות. המדרכות צרות, מלוכלכות, עם מעט עצים, מעט ספסלים ומכולות זבל פתוחות. אף אחד לא הולך פה ברגל, גם כשמזג-האוויר נעים. בשנות ה-90 זה היה אזור של קניונים, אך רובם כשלו. עם השנים נוצר מוקד שבו החלה הפעילות לקבל אופי יותר מובהק: אזור קניון הזהב והסינמה סיטי, שמסביבו עוד ועוד שטחי מסחר שנבנים. קצת מערבה משם, מעבר לאיילון, כבר עובדים במרץ על תשתיות מתחם האלף.

מתכנן הערים רן וולף מכיר את אזור התעשייה המערבי של ראשון לציון היטב, משום שעד לא מזמן הוא ניהל עבור העירייה פרויקט שניסה להחיות את המקום. הוא היה ממובילי התחדשות של נמל תל אביב, נמל יפו, העיר התחתית והשוק הטורקי בחיפה ומתחם התחנה בירושלים. לדבריו, "יש מצב אורבני מעניין שבו אזורי תעשייה ומלאכה, בתהליך מאוד איטי, הופכים לאזורי תעסוקה ומשרדים. למשל באזור הבורסה ברמת גן, השוק אומר את שלו ואת מקום המלטשות מחליפים משרדים ואפילו מגורים. בראשון לציון העירייה לקחה את מתחם האלף, בין היתר כי יש לה שם קרקעות, ושמה מיליוני שקלים על השיווק שלו. אזור התעשייה המערבי קצת נשאר מאחור.

"בעיני, צריך לפתוח את הראש לגבי השימושים שהמתחם מציע. אני הייתי עושה שם דיור מוגן, הייתי מכניס קצת מגורים, משום שמתחם האלף הולך לאכלס עשרות אלפי עובדים. זה מקום עם נגישות מעולה: הולכת להיות שם רכבת קלה, יש תחנת רכבת כבדה, זה ליד נתיבי איילון".

 בית יהודה לניאדו, מערב ראשון לציון / צילום: גיא ליברמן, גלובס

האזינו לפודקאסט "כסף בקיר" בפרק השקעות משרדים בראשל"צ

"לתת מענה כלכלי לגידול האוכלוסייה"

בשנים האחרונות מקודמים באזור כמה מגדלי משרדים עם אלפי מטרים של שטחי משרדים ומסחר באזור, והשאלה אם לכולם יהיה ביקוש.

מהנדס העיר ראשון לציון קיריל קוזיול מבהיר כי "תוכנית המתאר הכוללנית שלנו מביאה אותנו לסדרי גודל של שמונה מיליון מ"ר תעסוקה, כשהיום קיימים רק שלושה מיליון מ"ר. זו מסגרת שגם היא ניתנה לנו בצמצום כי מדיניות התכנון הארצית היא לחלק את העוגה. צריך לזכור שגם היום אנחנו לא במספרים גדולים של יחס התעסוקה לאוכלוסייה. עד 2030 העיר הולכת לגדול בעוד 300 אלף איש, וצריך לתת מענה כלכלי לצרכים של אותם תושבים".

האם בכוונתכם להכניס מגורים?

"אנחנו חושבים להכניס אופציה למלונאות עסקים, כפי שמקובל גם באזורי תעשייה אחרים, כמו עתידים והרצליה פיתוח".

ראש העיר ראשון לציון, רז קינסטליך, מודע היטב למצבו העגום של אזור התעסוקה המערבי, אך הוא אופטימי: "אני מדמיין את האזור הזה כחלק משלים של מתחם האלף, ומתכנן להקים שם מינהלת. היום האזור הזה נראה פחות טוב, אפילו ג'יפה, ולקחתי לי למשימה לשנות אותו. יש בו המון פוטנציאל. המון יזמים ובעלי קרקעות פונים אלינו בבקשה לאשר בנייני משרדים".

טליה סומך, לשעבר מנהלת אגף האסטרטגיה של עיריית ראשון לציון, סבורה שאזור התעשייה המערבי מוצלח מאוד. לדבריה, "זה אזור שעובד חזק גם בלי הכוונה מלמעלה. זה מכרה זהב".

סומך הייתה אחראית מטעם העירייה לקידום "מתחם המדיה", הכולל את בית "ידיעות אחרונות" ובית "גלובס", ששניהם יושבים על האיילון. "כש'ידיעות אחרונות' הצטרפו ל'גלובס' והתיישבו באותו אזור, שמתי לב שקורה פה משהו. בנינו, יחד עם גיתם, תוכנית של 'מתחם מדיה', מודל שמצליח במקומות אחרים בעולם", היא מספרת.

אבל מתחם המדיה לא מתרומם כל כך בינתיים. סומך מספרת שהיו ניסיונות להביא מסחר תומך (בתי קפה, מסעדות), אבל זה לא כל כך צלח: "באו היזמים, עמדו שעה ברחוב ואמרו, אין פה אף אחד והלכו. זה ביצה ותרנגולת".

 טליה סומך / צילום: סיון פרג'

"להעביר את שדרות רוטשילד לראשל"צ"

מיכל קלימברג, בתו של מייסד מפעל "כרמית" ודירקטורית בחברת "לגובה נכסים", מקדמת כיום הקמת מבנה ענק שמיועד למסחר ועסקים המכונה weTUBE.

"כשרכשנו את המגרש למפעל כרמית, בסוף שנות ה-80, זה היה קצה העיר, הוא היה מוקף חולות. הכוונה הראשונית שלנו הייתה להרחיב את המפעל, אבל הסביבה השתנתה באופן דרמטי: נסללו נתיבי איילון, נבנתה תחנת הרכבת הכבדה ומתוכננים שלושה קווים של הרכבת הקלה. אני מאמינה בתחבורה ציבורית. ברגע שזה יהיה קיים זה ממש לא יהיה מעניין מה הכתובת שלך, אלא איפה את גר ביחס לתחבורה ציבורית", היא אומרת.

למי אתם מייעדים את הבניין החדש? בסופו של דבר יש המון שטחי תעסוקה באזור.

"לחברות עתירות כוח אדם שתחבורה ציבורית משמעותית להן. לא מחפשים כאן משרדים קטנים של 200 מ"ר, אלא חברות שיקחו קומות. גודל הקומה הוא כ-3,700 מ"ר (בשונה ממגדל טיפוסי שם גודל קומה הוא כ-1,000 מ"ר - ג.נ) וזה משפיע על יחסי ברוטו נטו, במובן של שטחי שירות".

 weTUBE, בניין משרדים, מערב ראשון לציון / צילום: גיא ליברמן, גלובס

קלימברג מבהירה שהיזמים לא מוכרים את שטחי המשרדים אלא משכירים אותם בלבד. בעתיד הרחוק, בכוונתם להרוס את מפעל כרמית ובמקומו לבנות מגדל בגובה 40 קומות, שיהיה בו שימוש מעורב של מסחר, תעסוקה ואף מעונות לסטודנטים.

עד אז, וזו בשורה נחמדה לקיצרי הסבלנות, בכוונתה של מיכל לפתוח במבנה מפעל כרמית, לכשיפתנה, מתחם סדנאות אוכל, או 700 מ"ר של "אינקובטור" מזון, שיקרא "MAKEAT", כולל חנויות ודוכנים.

פרויקט SPACE הוא בית משרדים חדש שבנייתו מושלמת בימים אלה ברחוב מוזס, מול בית ידיעות אחרונות. השטח הבנוי בפרויקט הוא 18.5 אלף מ"ר, ומתוכם כ-3,000 מ"ר למסחר, 9,500 משרדים ו-6,000 מ"ר חניה.

משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת הבנייה והיזמות "צרפתי צבי ובניו", יזמית הפרויקט, מודה שאזור התעסוקה המערבי מוזנח אך הוא אופטימי. לדבריו, "במטרופולין של יותר מחצי מיליון איש המיקום של אזור התעסוקה הזה מנצח. ברגע שפתחתי את המכירה מכרתי את כל המשרדים בתוך עשרה חודשים". לחברה יש כרגע עוד פרויקט בהקמה של מבנה תעסוקה באזור התעסוקה שממערב לציר האיילון.

נועם קונס מחברת אנגלו סקסון ראשון לציון, המשווקת את פרויקט SPACE מסביר כי "העניין פשוט מאוד: העירייה נתנה באזור הזה 360 אחוזי בנייה. אתה תראה שיקומו פה עוד ועוד פרויקטים. כל מפעל שיושב על קומה וחצי הופך ליזם. במדינת ישראל כל קנעקר הוא עצמאי. כל יהודי הוא מנכ"ל. אני לא דואג, הכול יאוכלס. בראשון לציון אין בכלל בנייני משרדים. עד היום היה בניין UMI ליד קניון הזהב, עוד אחד ברחוב רוטשילד, במדרחוב, ויש את עזריאלי על הרכבת - שם יש רשימת המתנה. רק עכשיו נפתח הפקק".

 SPACE, בניין משרדים, מערב ראשון לציון / צילום: גיא ליברמן, גלובס

"אין פה מגדל משרדים שמכבד את עצמו"

מגדל ירון מילר ברחוב ההגנה הוא יוזמה של קבוצת גל אמרלד, קבוצה ותיקה, העוסקת בתחום ייזום, ניהול והשקעות בנכסי נדל"ן שונים. בין היתר, הקבוצה אחראית לבניין "הלוויתן", בדרך קיבוץ גלויות 107 בדרום תל אביב ולמגדל לבנדה, ליד התחנה המרכזית בתל אביב.

המגדל נבנה על מגרש בשטח של 4.2 דונם, הוא בגובה של 12 קומות ובשטח של כ-15 אלף מ"ר. נדב ליסובסקי, מנכ"ל חברת גל-אמרלד, יזמית המגדל: "זיהינו את הצורך במשרדים בפריפריה. ראינו שהכניסות לתל אביב פקוקות ושיש בעיה עם חניות. הבנו שזה עדיין מרכז, אבל לא במחירים של תל אביב".

למה דווקא באזור התעשייה בראשון לציון?

"יש המון משתמשי קצה, כלומר כאלה מאזור ראשון לציון שיש להם משרד, ושעבורם תשלום הריבית על רכישת משרד יהיה פחות מהשכירות. אחר כך ראינו שיש הרבה חברות שמעוניינות לעבור לראשון כי הן מזהות שתל אביב יקרה. בהנחה שהן הבעלים של הקרקע בתל אביב אז יש חלופות הרבה יותר טובות מאשר משרדים. כך למשל חברת 'השטיח המעופף' מעדיפה לעזוב את הבניין שלה ביפו, לעשות שם יזמות נדל"ן, ולעבור לכאן. הם קנו שלוש קומות אצלנו בבניין".

 מגדל ירון מילר, בניין משרדים, מערב ראשון לציון / צילום: גיא ליברמן, גלובס

בימים אלה מקודמת בניית שני מגדלים באתר אולם האירועים "שמש אדומה", ברחוב אלטלנה 1. נחום נפשי, מבעלי הקרקע ואחד היזמים, מרגיש שהוא חלוץ: "כשאתה נוסע ברכבת ומגיע לתל אביב אתה רואה את מגדלי עזריאלי, כשאתה מגיע לרמת גן, אתה רואה את מגדלי מתחם הבורסה. מי שמגיע לראשון לא רואה כלום. לעירייה יש אינטרס שהכניסה לאזור תסומן. היא לקחה שלושה מגרשים כדי שיעשו מגדלים יפים ויראו את הכניסה לעיר. העיריה תיתן 500% בנייה.

"אם אתה מסתכל על כל מערב ראשון אז אין שם מגדל משרדים שמכבד את עצמו, כמו בתל אביב. ראשון היא עיר גדולה, זו עיר מסחרית. אני מניח שיעברו לפה אנשים גם מראשון. תהיה פה רכבת קלה. אנשים יבואו ללא רכב".

 שמש אדומה , בנייני משרדים, מערב ראשון לציון / צילום: גיא ליברמן, גלובס

***גילוי מלא: עיתון "גלובס" שוכר משרדים במרכז בר און במערב ראשון לציון, וגם בית הדפוס של "גלובס" ממוקם בנכס. חברת אילקורפ המחזיקה במחצית ממניות ב.ר.א.פ - הבעלים של מרכז בר און - היא בשליטת משפחת בר און ונמצאת בהליך מיזוג לתוך מבני תעשייה. אלונה בר און היא יו"ר "גלובס" ומבעלות השליטה בעיתון.