הפרויקט של ענבל אור קרס, והמנהלים המיוחדים דורשים שכר-טרחה מרקיע שחקים - או שיבטלו את המכירה

האם הנכס שהפיל את היזמת ענבל אור והוביל לפתיחת הליכי הפירוק של הקבוצה שבבעלותה אור סיטי נדל"ן, יוצא למכירה מחדש בגלל מאבק בין הנושים למנהלים המיוחדים על שכר-הטרחה בגובה 5.3 מיליון שקל (פלוס מע"מ) שביקשו מבית המשפט?

באחרונה ניטש מאבק קשה בין המנהלים המיוחדים שמינה בית המשפט לקרקע של אור ברחוב ז'בוטינסקי
104-102 ברמת גן לבין 184 רוכשי הזכויות לדירה במגדלים שתוכננו להקמה במקום. אור אומנם שיווקה את הפרויקט ל-184 בעלי דירות "על הנייר", אך בפועל ניתן היה לבנות על הקרקע מגדלים בני 140 דירות לכל היותר.

לפני כשנתיים וחצי מונו עו"ד איתן ארז, שמשמש גם כמפרק אור סיטי נדל"ן, ועורכי הדין אלון פלס ואמיר פלמר למנהלים המיוחדים של הקרקע. זאת, לצורך מכירת הקרקע שלמעשה היוותה את "הקש ששבר את גב הגמל" והובילה את קבוצת אור סיטי נדל"ן לפירוק. כשנה בלבד לאחר מכן השלימו המנהלים המיוחדים את המשימה שהוטלה עליהם ומכרו את הקרקע ב-76 מיליון שקל לחברת "שא שם ברכה השקעות". זאת, למרות הערכות השמאי המקוריות שדיברו על מחיר הגבוה בכ-11 מיליון שקל. לאחרונה התקבלה התמורה הראשונה מעסקת המכר, כש-20 מיליון שקל מתמורת המכירה נכנסו לקופה של המנהלים המיוחדים.

כעת ביקשו המנהלים המיוחדים מנשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב, השופט איתן אורנשטיין, כי יאשר להם שכר-טרחה עבור פעולותיהם בקשר למכירת הקרקע. אלא ששכר-הטרחה שביקשו השלושה עולה פי 5.5 על שכר-הטרחה המקובל שנקבע בתקנות שכר-הטרחה העוסקות בשכרם של כונסי נכסים ומפרקים ("תקנות שכר-טרחה"): כך, המנהלים המיוחדים ביקשו שכר-טרחה בגובה של 7% מהתמורה הכוללת שהתקבלה ממכירת הקרקע, בעוד שלפי תקנות שכר-טרחה הם זכאים ל-1.37% בלבד. מכיוון שהתמורה שהתקבלה עבור הקרקע הסתכמה ב-76 מיליון שקל, סכום שכר-הטרחה שהתבקש על-ידי המנהלים המיוחדים עומד על 5.3 מיליון שקל.

הליכים סבוכים

המנהלים המיוחדים ניסו לשכנע את בית המשפט מדוע יש לחרוג מהמקובל בעניינם בכל הנוגע לשכר-הטרחה. לטענתם, הם עברו "תלאות רבות" מאז מונו לפני שנתיים וארבעה חודשים לתפקיד המנהלים המיוחדים. בהקשר זה פירטו המנהלים המיוחדים כי הם נדרשו לנהל הליכים סבוכים מול הרשות הארצית לכבאות והצלה בשאלה על מי האחריות להוציא לפועל את הצו לפינוי המבנה שנמצא כיום על הקרקע, וכי רק לאחר הליך משפטי ארוך הוחלט על מתווה לפינויו, שבעלותו (160 אלף שקל) נשאו חלק מהקבוצה.

עוד ציינו המנהלים המיוחדים כי הפינוי של המבנה שאותו התחייבו לפנות כתנאי ליציאתה לפועל של עסקת המכר, היה מבצע לוגיסטי מורכב עליו ניצחו בעצמם. "המבנה היה מאוכלס בעשרות פולשים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך ביותר, הומלסים ונרקומנים, וחלק מהחדרים במבנה הושכרו על-ידי גורמים עבריינים כחדרים לשימוש לפי שעה", הסבירו.

המנהלים המיוחדים הודו בבקשתם כי מכירת הקרקע שהתבצעה תמורת 76 מיליון שקל נעשתה במחיר נמוך ממה שהעריך השמאי שבדק את שווי הקרקע עת מונו לתפקיד, אשר הערכתו עמדה על 87.4 מיליון שקל. אולם לטענתם, הערכת השמאי "לא התייחסה להפחתה הנדרשת בעת מכירת המקרקעין במימוש מהיר".

עוד הם טענו כי באמצעות מאמציהם הם הצליחו להגדיל את ההצעות הראשוניות שהתקבלו אצלם בקשר לקרקע, שהגבוהה בהם עמדה על 50 מיליון שקל. לאחר "מאמצים רבים להשיא את התמורה", טענו המנהלים המיוחדים, הם הצליחו להגדיל את ההצעה הזוכה של חברת "שא שם ברכה השקעות" ל"סכום מכובד מאוד של 76 מיליון שקל".

המנהלים המיוחדים הסבירו בבקשתם כי אומנם לפי תקנות שכר-הטרחה מגיע להם שכר-טרחה בשווי של 1.37% בלבד מגובה התמורה, מה שמביא אותם לסכום של 961 אלף שקל בלבד; אולם לדבריהם, מדובר ב"תוצאה אבסורדית". זאת, לטענתם, "לאור פעילותם הרבה של המנהלים המיוחדים בתיק זה, פעילות החורגת באופן משמעותי מתפקידם 'הרגיל' של מנהלים מיוחדים הפועלים למכירת נכס".

פעולות שוטפות

חלק מנפגעי מעשיה של ענבל אור, חברי "קבוצת ז'בוטינסקי 104" המונה 124 משפחות, התנגדו בתוקף לבקשת שכר-הטרחה של המנהלים המיוחדים. "אף לא אחד מחברי הקבוצה שמונה 124 משפחות של רוכשים לא קיבל עדיין ולו שקל אחד מכספי התמורה שהתקבלו עד כה", נכתב בהתנגדות שהגישה עו"ד אילנית גוהר בשמם של חברי הקבוצה.

לדברי חברי הקבוצה, הם מנהלים מאז תחילת 2012 מאבקים בלתי פוסקים כדי להשיב את כספם אשר נגזל על-ידי ענבל אור. זאת, לאחר שהם נותרו ללא קורת-גג וללא כל אמצעים כספיים חלופיים שיאפשרו להם מציאת מקום מגורים אלטרנטיבי. "חברי הקבוצה נאבקים בתחנות רוח לשם השבת כספם שנגזל במרמה שלא כדין. הסחבת והשיהוי בהשבת הכספים רק מעצימים את שיעור הנזק הכספי. לא רק שחברי קבוצה נאלצים לשאת בתשלומים ובהוצאות רבות - כעת מבקשים המנהלים המיוחדים לפסוק להם שכר-טרחה בשיעור העולה על למעלה מ- 500% משכר-הטרחה לו הם זכאים על-פי החוק", נכתב בהתנגדות הרוכשים.

עוד בהתנגדותם, חברי הקבוצה חשפו לראשונה בפני בית המשפט כי בהתאם להסכם שכר-הטרחה של אחד מהמנהלים המיוחדים, עו"ד אלון פלס, הוא אמור לקבל שכר נוסף מכל אחד מחברי הקבוצה, סכום שלטענתם עומד על 1.25 מיליון שקל, כש-784 אלף שקל כבר התקבלו אצלו. לטענת חברי הקבוצה, המנהלים המיוחדים הסתירו את ההסכם מעיני בית המשפט, "מסיבות השמורות עמם".

בנוסף, קורבנותיה לכאורה של אור טענו כי למנהל מיוחד אחר מבין השלושה, עו"ד איתן ארז, יש הסכם שאושר על-ידי בית המשפט, הקובע כי לקופת הפירוק של חברת אור סיטי נדל"ן, שעליה אמון ארז כמפרק החברה, יועבר 5.75% מהסכום שיתקבל מהתמורה שתתקבל עבור הקרקע. לטענת חברי הקבוצה, הסכום עומד על 3 מיליון שקל.

חברי הקבוצה גם טענו כי בפועל עבודתם של המנהלים המיוחדים התבצעה על פני שנה אחת בלבד מיום מינוים, עד שאושרה מכירת הקרקע על-ידי בית המשפט, וכן כי התמורה שלבסוף התקבלה ממכירת הקרקע עמדה על 15% פחות מזו שהוערכה בשומה. לטענתם, לפי הפסיקה ניתן לסטות ממה שקבעו תקנות שכר-טרחה רק כשהמנהלים המיוחדים מבצעים מהלכים חריגים. "בעניין דנן לא רק שאין מדובר בביצוע פועלות באופן חריג, אלא בביצוע פעולות כינוס רגילות ושוטפות אשר נבעו כתוצאה ממתווה שנקבע עוד בטרם מינוי המנהלים המיוחדים, במכירה אשר בוצעה בתקופה קצרה ביותר לאחר התמחרות אחת, ולאחר שסכום המכירה נמוך באופן משמעותי ממחיר השומה", טענו.

ביטול העסקה?

גם כונס הנכסים הרשמי (הכנ"ר) התייצב לצידם של חברי הקבוצה, כשטען כי "אינו יכול ליתן הסכמתו" לשכר-הטרחה המבוקש. מכיוון שהמנהלים המיוחדים מונו על-ידי בית המשפט הדן בהליכי הפירוק של נכסיה של אור, הסביר הכנ"ר, אין לו ברירה אלא להסתמך על תקנות שכר-טרחה, הקובעות סכום נמוך יותר באופן משמעותי.

עוד ציין הכנ"ר כי המנהלים המיוחדים אכן זכאים לתוספת "מאמץ מיוחד", אך זה אמור לעמוד על 50% מזה שמגיע להם נוכח תקנות שכר-טרחה - כלומר בסך-הכול כ-1.5 מיליון שקל (ולא 5.3 מיליון שקל כפי שביקשו).

ההתכתשות בין הצדדים נמשכה, והמנהלים המיוחדים ביקשו לקיים פגישה מיוחדת עם הכנ"ר. לכן החליט השופט אורנשטיין להשהות את ההחלטה בעניין בקשת שכר-טרחה של המנהלים המיוחדים. אך במקביל לכך, ל"גלובס" נודע כי המנהלים המיוחדים שיגרו מסרים ברורים לחברי הקבוצה, שלפיהם לאור התנגדותם לשכר-הטרחה שביקשו, וטענתם כי הקרקע נמכרה במחיר הנמוך מזה שנקבע בשמאות - הם שוקלים לבקש מבית המשפט לבטל את עסקת המכר של הקרקע ולהוציא את הקרקע למכירה מחדש.

עוד הבהירו המנהלים המיוחדים במסרים שהעבירו לחברי הקבוצה כי הם שוקלים שלא לחלק להם בינתיים את הכספים שכבר התקבלו מעסקת המכר, וזאת על אף שבית המשפט כבר אישר חלוקה ראשונית שלהם.

נפתח משפטה של אור בגין מרמה ועבירות מס

באוגוסט 2016 מינה נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב, השופט איתן אורנשטיין, מפרק לכל החברות בהן שלטה יזמת הנדל"ן ענבל אור. מי שנחשבה בעיני חלק כסיפור הצלחה פנומנלי ועסקה בעיקר בארגון קבוצות רוכשים, הוכרזה כפושטת רגל שנתיים לאחר מכן, בין היתר לאור העובדה שחתמה על ערבות אישית כלפי כ-70 רוכשים בהיקף של 10 מיליון שקל.

נגד החברות שבהן שלטה אור הוגשו תביעות חוב על סך כולל של 568 מיליון שקל. במסגרת ההליכים המשפטיים בעניינה, בתי המשפט הדגישו גם את אי-הסדרים שנלוו להתנהלות בקשר לכספי הרוכשים, כמו למשל את העובדה שאור לא הפרידה בין הכספים שהתקבלו עבור הפרויקטים השונים שהובילה, וכן את הכשלים שהתגלו בדוחות הכספיים של החברות שכללו נתונים מטעים.

הבוקר (א') נפתח משפטה הפלילי של אור. נגד אור הוגש כתב אישום הכולל 15 אישומים, מרביתם בגין עבירות מס לכאורה במיליונים, וחלקם בגין עבירות מרמה כלפי לקוחותיה וגורמים בנקאיים מולם עמדה בקשר. הפרקליטות הבהירה כי היא צפויה לדרוש עונש מאסר על אור. לאור העונש הכבד הצפוי לאור אם תורשע, הפצירה בה השופטת שלא לייצג את עצמה בהליך, כפי שביקשה, אלא למצוא לעצמה סנגור. 

"עבודה מאומצת" 

מטעם המנהלים המיוחדים נמסר בתגובה: "מוזר ומפתיע בעינינו שאלה שהמתנגדים לשכר-הטרחה עומדים לקבל בעצמם כ-90% מחובם, וזאת תודות לעבודה מאומצת של המנהלים המיוחדים במשך למעלה משנתיים, במהלכן פנו פולשים רבים שהיו בקרקע לרבות גורמים עבריינים. בשנת 2016 שווי הקרקע היה כ-40 מיליון שקל, והצלחנו למכור את הקרקע ב-76 מיליון שקל - סכום התואם את גובה השמאות במימוש מהיר, כאשר קודם להתמחרות ההצעה הגבוהה ביותר עמדה על סך 50 מיליון שקל בלבד. שכר-טרחתנו ייפסק על-ידי בית המשפט לפי החוק, ולא לפי לחץ שמופעל על-ידי גורמים אינטרסנטיים באמצעות התקשורת".