מדד הדירות מוכיח: חוסר משילות, חוסר מנהיגות והמחסור במישהו שיעצור לרגע לעשות חושבים

הרבעון השלישי של השנה הדגים בעוצמה החזקה ביותר את האנומליה בשוק הנדל"ן: חוסר משילות, חוסר מנהיגות והמחסור במישהו שיעצור לרגע לעשות חושבים. מצד אחד, העסקאות של מחיר למשתכן בתקופה הנוכחית הן הרבות ביותר שנרשמו עד כה, מה שמכתיב רמות נמוכות של מחירי עסקאות; ואולם במקביל, מדד מחירי הדירות דווקא זוחל כלפי מעלה, ומתחילת השנה הוא עלה כבר ב-2.6%. מי זוכר שהמטרה הראשונית של מחיר למשתכן הייתה להוריד את מחירי הדירות?

תקופת ממשלת המעבר גובה את המחיר שלה בתחום הדיור בצורה של המשך מדיניות שהביקורת עליה רבה, אך אין מי שיוכל לבצע בה שינויים, לפחות עד סוף הרבעון הראשון של השנה הבאה. וכמו שהדברים נראים עכשיו - תנו להם לדבר על הגי'האד האיסלאמי ועל הנבצרות - ובכירי הקואליציה והאופוזיציה ינהרו לאולפנים בהמוניהם; תנו להם לדבר על מדיניות דיור - והאולפנים יישארו ריקים. ובמצב כזה המחירים עולים.

ניתוח חודש אוגוסט-ספטמבר בשוק מראה כי המחוזות שאחראים על עליות המחירים היו ירושלים והמרכז, שבהם נמצאו עליות מחירים חודשיות של 1.2% כל אחד. מחוז ירושלים הוא המעניין ביותר, משום שהוא אחראי יותר מכל על ירידות המחירים שנרשמו במהלך 2018, וגם במהלך השנה הנוכחית הוא היווה גורם בולם לעליות המחירים. ואולם בחודשיים האחרונים נרשמו בו שתי עליות רצופות, והמדד הנוכחי הוא הקרוב ביותר בגובהו לשיא מאז החלו המדידות המחוזיות. האם הוא עומד לעשות תפנית?

מחוז תל אביב, לעומת זאת, מסכם רבעון של ירידות מחירים כוללות של 1.5%, 0.8% מהן נרשמו בחודש האחרון. בחודש זה מחוז תל אביב היה זה שמיתן מאוד את עליות המחירים, ועם זאת, בהיבט השנתי, מחוז תל אביב הוא אחד מאלה שעלו מאוד במחירי הדירות שבו. אלה עלו ב-1.9%; עוד מחוזות בולטים בעליות היו מחוז הצפון שבו המחירים עלו ב-3.5%, ואילו בחיפה הם עלו ב-1%.

כאמור, תוכנית מחיר למשתכן נמצאת בשיא מבחינת עסקאות, ומחצית מהעסקאות על דירות חדשות שבוצעו באוגוסט-ספטמבר (49.7%, לייתר דיוק) נמכרו במסגרת התוכנית הממשלתית. לאור זאת, מחירי הדירות החדשות שנמכרו באותו חודש ירדו ב-2.4%, ובסך הכל השלימו ירידה שנתית של 5.4%.

הכמות הגדולה של דירות שנרכשו במחיר למשתכן ברבעון השלישי, הביאה למצב שהן היוו כרבע מכלל העסקאות (חדשות ויד שנייה) שבוצעו. לכן, על אף עליות מדד מחירי הדירות, מחירי העסקאות (כלומר מחירי הדירות שנרכשו) הממוצעים ברבעון השלישי של השנה הגיעו ל-1.52 מיליון שקל, ירידה של 3.5% לעומת מחירי העסקאות שנעשו ברבעון השני של השנה, ואחד מהמחירים הנמוכים ביותר שנרשמו מאז תחילת 2017 (רק ברבעון האחרון של שנה שעברה נרשם מחיר ממוצע נמוך יותר).

השוואת מחירי דירות 3.5-4 חדרים שבוצעו במחוזות השונים ברבעון השלישי של 2019 לעומת מקבילו ב-2018 מורה על שונות מאוד גדולה במגמות: ברמה הארצית, המחיר הממוצע של עסקאות שבוצעו ברבעון השלישי של 2019 הגיע לכ-1.5 מיליון שקל, ירידה של 1.7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ואולם השונות בין המחוזות גבוהה מאוד: מחירי הדירות שנרכשו ברבעון השלישי של השנה במחוז ירושלים (כ-1.8 מיליון שקל), היו נמוכים בכמעט 13% ממחירי דירות מקבילות שנמכרו במחוז ברבעון השלישי בשנה שעברה.

לעומת זאת במחוז תל אביב רמת העסקאות בדירות הללו (2.33 מיליון שקל) עלתה בכ-6%, וככלל, רק בשניים מתוך ששת המחוזות מחירי דירות בסדר הגודל הזה, שהוא הפופולרי ביותר, היו נמוכים ברבעון השלישי הנוכחי, לעומת הרבעון השלישי מ-2018.

בעתיד הקרוב כנראה שנמשיך לצפות באותן מגמות, של עליות מחירים מתונות, כי אין מנהיגות שתשנה אותן, וגם לא שומעים על אלטרנטיבות מצד מי שמעוניינים להחליף את השלטון.