מתווך דירות בלי רישיון: כך תיראה הרפורמה החדשה של משרד המשפטים

משרד המשפטים מקדם את הצעת החוק לביטול הצורך ברישוי לעבודת מתווך הנדל"ן. ל"גלובס" נודע כי המשרד יפרסם בתוך מספר ימים את תזכיר החוק, לקבלת הערות מהציבור. ביטול החוק מגיע בעקבות החלטת הממשלה להפחית את הנטל הרגולטורי בענפים שונים, שבהם נראה כי יש מקום להקטנת הרגולציה. הביטול יכלול את כל סוגי התיווך למעט מתווך שיעסוק בנכסים פיננסיים.

מקור במשרד המשפטים אומר כי לתזכיר החוק יש משמעות רבה, שכן בממשלת מעבר מדובר בהצהרת כוונות של המשרד, שתחייב את הממשלה הבאה לנקוט עמדה עקרונית בסוגיה.

עד לפני 23 שנים מתווכים לא היו מחויבים ברישיון, וכל אחד היה רשאי לעסוק בתיווך. בעקבות תלונות רבות שהתקבלו נגד מתווכים בשנות ה-90 - במהלך גל העלייה הגדול מברית המועצות לשעבר - גובש ב-1996 חוק המתווכים העוסק בהסדרת העובדה של מתווכי הנדל"ן וביחסיהם עם לקוחות.  

אחד מהסעיפים הידועים באותו חוק, הוא המגבלות שמוטלות על העוסקים במקצוע זה: בין היתר נקבע, כי מתווך חייב להיות מעל לגיל 18, אדם שלא עבר הליך של פשיטת רגל, הוטלו מגבלות על זכאות עבריינים להיות מתווכים ועוד. תנאי נוסף לקבלת רישיון הוא מעבר מבחן מטעם רשם המתווכים במשרד המשפטים, גוף שהוקם לפי החוק.

אחוז העוברים את בחינות המתווכים קטן והלך עם השנים - אם לפני 10 שנים הוא עלה על 80% מהנבחנים, בחמש השנים האחרונות הוא ירד מ-80% וב-2017-2018 ירד אף מ-70%. ב-2018 הוא הגיע ל-60% מהנבחנים בלבד. כמות הנבחנים בשנים האחרונות נעה בין 6,000 ל-8,000 בשנה. בנובמבר 2019 אחוז העוברים עמד על 41.71% בלבד מהנבחנים.

במהלך 2018-2019 ערכו במשרד המשפטים בדיקות לגבי הנעשה בארץ ובעולם בתחום תיווך הנדל"ן. התברר כי באמצע שנות ה-90, טרום עידן האינטרנט, היה למתווך משקל רב במסירת מידע על הנכס וסביבתו וקונים הסתמכו במידה רבה על מידע זה. לכן, באותה תקופה, לקוחות הועמדו בסיכון אם המידע שניתן להם על הנכס לא היה מדויק. 

הצדקה זו, שהייתה נכונה לשעתו, כבר לא קיימת כיום: פערי מידע כמעט ואינם רלוונטיים כיום, לאור יכולתם של צרכנים לגשר על הפערים באמצעות השיפור בגישה למידע; המידע על שוק הנדל"ן נגיש מאוד במגוון פלטפורמות דיגיטליות - ממשלתיות ופרטיות. בנוסף, ברוב המוחלט של העסקאות הקונה והמוכר מיוצגים על ידי עורך דין אשר מנסח את הסכם המכר, ומוסר להם מידע רלוונטי. עורך הדין הוא זה שאמור לבצע את הבדיקות המקדימות ביחס למצבו הקנייני והתכנוני של הנכס.

גם בחלק גדול ממדינות העולם, אין רישוי מתווכים, ובמדינות כמו פולין, שבהן היה נהוג רישוי כזה התברר כי הוא לא הפחית את כמות התלונות על תפקוד המתווכים.

בסיכומו של דו"ח שערכו, הגיעו הכותבים לכלל מסקנה כי הסיכון ממעורבותו של מתווך בעסקת מכר במקרקעין יד שנייה או בעסקת שכירות אינו מצדיק הגבלת חופש העיסוק באמצעות רישיון. לתפיסתם, ההגנה על הלקוח בעסקת תיווך צריכה להתבצע במסגרת דיני הגנת הצרכן - גם אם בדמות הוראות ייחודיות לתחום זה מעבר להוראותיו ה"רגילות" - ואינה מצדיקה קיומו של מנגנון רישוי. על כן, ההמלצה המרכזית שבדו"ח המסכם היא לבטל את משטר הרישוי החל על המתווכים, ובכלל זה את הבחינה בכניסה למקצוע ואת הדין המשמעתי החל על המתווכים.

לעומת זאת, מתווכים במקרקעין אשר מבצעים פעולות בנכס פיננסי עבור לקוחותיהם. לגביהם, מוצע להותיר את האסדרה ולקבוע חובת רישום במרשם שיתנהל במשרד המשפטים, בהתאם לתנאים המפורטים בתזכיר החוק. זאת, על מנת שלא לפגוע במאבק בהלבנת הון ובמימון טרור.

גורם בכיר במשרד המשפטים אמר ל"גלובס" כי "ההמלצה על ביטול חובת הרישוי בענף תיווך הנדל"ן, התקבלה לאחר תהליך טיוב רגולציה מקיף שכלל שיתוף והתייעצות עם מומחים בענף. במסגרת זו נבחנו חלופות שונות ביחס למצב הקיים".

הגורם הסביר כי "כחלק ממסקנות התהליך עלה שההנמקות שהובילו בזמנו להצדקת הרישוי אינן רלוונטיות לעידן המידע. אנו בטוחים כי בהינתן תמריצי השוק, המתווכים יידעו לייצר מנגנוני רגולצייה עצמית לטובת הצרכן באופן אפקטיבי ומקצועי יותר מאשר בדרך של מעורבות ממשלתית בשוק, כפי שקרה במדינות נוספות. אנו מבקשים להודות ללשכת מתווכי הנדל"ן שעל אף המחלוקות השכילו לקיים שיח מעמיק ופורה לטובת הצרכן בישראל".

לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית הודיעה בתגובה כי היא מגנה את המחטף של משרד המשפטים, שנעשה ערב הבחירות ומטרתו לקדם את הצעת החוק לביטול רישיון התיווך אשר המשמעות שלה היא למעשה חיסול הפיקוח על תחום תיווך הנדל"ן בישראל. "לשכת המתווכים פועלת כבר שנים רבות בעבודה סיזיפית וקשה לשינוי תדמית הענף והעוסקים בו, במטרה להחדיר כללי אתיקה ויושרה ולהביא להתמקצעות העוסקים בענף. במשרד המשפטים החליטו, להביא לכך שכל עסקת נדל"ן תעשה על ידי גורמים לא מקצועיים ולא מפוקחים. המשמעות הקשה היא פגיעה בציבור הרחב, בכך שהחוק יעלה את יוקר הדיור לציבור בישראל, ובעיקר לאוכלוסייה החלשה יותר, והכל הכל בשם אובססיה של פקיד במשרד המשפטים. אנו בטוחים שנצליח לשכנע את שר המשפטים להוריד הצעה זו מסדר היום", נמסר מטעם הלשכה.

"מחלקת המחקר של לשכת המתווכים דוחה בתוקף את תמונת המצב המעוותת אשר הוצגה על ידי משרד המשפטים, בכל הנוגע לנעשה בעולם המערבי בהקשר לרגולציה בתחום התיווך. על פי מחלקת המחקר של לשכת המתווכים בעולם המערבי קיימת רגולציה ודרישה להגברת הרגולציה הן בארגון האירופי למקצועות הנדל"ן CEPI, וגם בארה"ב, המדינה עם ארגון המתווכים הגדול והמשפיע ביותר בעולם עם 1.3 מיליון חברים, יש לחלוטין רגולציה ממשלתית אשר עובדת עם הממשל המדינתי והארצי. ג'ו שניידר, חבר בהנהלת האיגוד האמריקאי ה-NAR, אמר כי ישראל לא מוכנה למהלך של ביטול רגולציה ושמהלך זה יפגע בצרכנים".