יוקרה לטווח קצר: כל הטריקים לגרום לנכס שמשכירים להיראות יוקרתי, לפחות באינסטגרם

מהפכת ההשכרה לטווח קצר, שהוצתה על ידי אתרי עשה-זאת-בעצמך כמו Airbnb ו־Vrbo, עושה תפנית לשוק היוקרה. בחודש יוני השיקה Airbnb את Airbnb Luxe, עם יותר מ-2,000 נכסים שמושכרים במחיר ממוצע של 1,500 דולר ללילה. באפריל הציגה חברת מריוט אינטרנשיונל את שירות Homes & Villas להשכרה לטווח קצר. אפשר לשלם על ההשכרה במזומן או בנקודות לקוח מתמיד של מריוט. חברות חדשות וקטנות יותר עם שפע של מודלים עסקיים, התחילו לאחרונה גם הן, להשכיר נכסי יוקרה.

עם כל כך הרבה דרכים חדשות לקדם השכרה יוקרתית לטווח קצר, בעלי בתים מתפתים לחשוב להיכנס לשוק הזה, במקומות שבהם החוק מאפשר זאת. שוחחנו עם בעלי בתים, משקיעי נדל"ן, מנהלי נכסים ומנהלים בחברות השכרה על מה הבית חייב להציע כדי לגבות תעריפי שהייה גבוהים. לפנינו התובנות שלהם.

 הרבה משוכרי דירות היוקרה הם קבוצות חברים ולכן חשוב שיהיה בדירה מקום למספר רב של אנשים/ צילום: Shutterstock ס.א.פ קריאייטיב

לדאוג לכל הדברים הבסיסיים בנכס

דרישות הסף הרבות להצלחה בשוק הזה אינן מפתיעות: מיקום נהדר, שטח נכס גדול וגימור יוקרתי - כל אלה הם בגדר חובה בשוק הזה. גם השירות חשוב מאוד. רבים מהנכסים הללו מגיעים עם מתווכים ייעודיים ועם משרתים צמודים.

לארי מילר, בן 69, מנהל טכנולוגיה בגמלאות, הקים בעיר דנבר חברה להשכרת נכסי יוקרה לטווחים קצרים. החברה שלו נקראת Cuvée, והוא משכיר גם את הבתים שלו, בהם בית שהוא קנה בסן חוסה דל קאבו במקסיקו עבור 5.5 מיליון דולר לפני 10 שנים. הבית הזה מושכר ב-3,000 עד 10,000 דולר ללילה, ומניב לו הכנסה שנתית של 400-450 אלף דולר. בית נוסף הוא בנה בהוואי בכשישה מיליון דולר לפני שמונה שנים, והוא מושכר בעונת השיא ב-12 אלף דולר ללילה, ומכניס 650 אלף דולר בשנה. בית שלישי בביבר קריק, קולורדו עלה 6.4 מיליון דולר והוא מושכר בשיא של 13 אלף דולר ללילה, עם הכנסה שנתית של 550 אלף דולר.

אבל בית נהדר כשלעצמו לא מספיק, אומר מילר. לשוכרים אמידים מאוד יש רגישויות מיוחדות לעיצוב מיושן במקצת, למוצרי אלקטרוניקה ולכלי אוכל לא עדכניים. הוא הבין לאחרונה שהגרניט במטבח שלו בהוואי כבר לא באופנה כמה שנים, וכעת הוא מחליף אותו לקוורץ לבן.

התוספת הרווחית ביותר לכל בית היא עוד חדרי שינה. לא כל השוכרים הם עשירים מופלגים. במקרים רבים זו משפחה מורחבת או חבורת ידידים שמחפשים דווקא לחסוך שהייה יקרה בבתי מלון, אומר ג'ו ליבקה, מנכ"ל Villaway מלוס אנג'לס.

הדרך הקלה ביותר להגדיל הכנסה - אפילו ב-20% עד 30% ללילה - היא לקחת משרד ביתי או מרתף, לצייד אותו בריהוט חדר שינה, להוסיף ארון קיר או כורסה, ולצרף אותו לרשימת חדרי השינה.

 חדר שינה בעיצוב אותנטי, עם ציוד שניתן לרכוש במחיר נמוך יחסית/ צילום: Shutterstock ס.א.פ קריאייטיב

לרהט כמו לחופשה, לא כמו לחיים

יש שני פריטי ריהוט שמשכירים לטווחים קצרים שחייבים להתייחס אליהם כמו שצריך, אומר ליבקה. "האם יש בנכס ספה מחולקת נוחה, שיכולה להושיב עשרה בני אדם? האם יש שולחן אוכל גדול לאותה מטרה?". זאת מכיוון שאנשים יוצאים יחד לחופשות כדי להיות יחד, ולכן חללים קבוצתיים הם חיוניים.

לצ'ד ווטרהאוז, הממונה על העיצוב וההשכרה בחברת Elite Luxury Homes, יש ארגז שלם של טריקים להפיכת בית מיושן ולא עכשווי לנכס אולטרה-יוקרתי להשכרה לטווחים קצרים.

כך למשל הוא טיפל בווילה בבוורלי הילס, שמשקיעים רכשו אותה ב-16 מיליון דולר ב-2017. הם לא רצו להשקיע עוד מיליוני דולרים, אבל הנכס בשטח בנוי של כמעט 1,115 מ"ר (12 אלף רגל רבועה) היה זקוק למטבח מודרני חדש, לריצוף שיש, לעוד חדרי שינה, שטיחים יקרים, דקורציה עכשווית והרבה אמנות, וגם לעיצוב מחדש של החצר.

הטריקים ששלף ווטרהאוז לווילה כללו כמה תוספות שלא עולות הרבה. במקום להחליף ארונות מטבח ב-40 אלף דולר, הוא ציפה מחדש את הארונות הקיימים ב-12.5 אלף דולר. חלל כניסה פורמלי שהיה מצופה בשיש ירוצף במקום זאת באריחי קרמיקה דמויי שיש. במקום הוצאה גדולה על תמונות וחפצי אמנות, ווטרהאוז שכר צייר שיוצר תריסר עבודות בד בצבעים לכל החדרים, כל תמונה ב-500 עד 600 דולר.

הריהוט חייב להיראות מודרני וחדש, אבל לא צריך להיות ריהוט מעצבים מהליגה העליונה, שיקר מדי להחליף אם הוא ניזוק. במקום לקנות שטיחים פרסיים, ווטרהאוז קנה שטיח עבה בפחות מ-1,000 דולר לחדר גדול. הוא משתמש בריהוט של מותגי 2CB ורסטוריישן הרדוור של Crate & Barrel, כולל ספה עם כיסויים להורדה שאפשר לכבס.

הווילה מושכרת כעת ל-18 חודשים ב-125 אלף דולר לחודש, ובעליה הרוויחו השנה 1.5 מיליון דולר מההשכרה לטווחים קצרים.

היסטוריה ואמנות: להפגין אותנטיות

טרי קלי יודעת מה גורם לאנשים לשלם 700 דולר ויותר ללילה בלקסינגטון, קנטקי. היא משכירה זה שנים את ביתה ההיסטורי ב-1,100 דולר ללילה במקרה הטוב.

"הנכס לא צריך להיות דחוס מדי, אלא אותנטי. אנחנו מנסים להפוך אותו לתואם-אינסטגרם", אומרת קלי. הבית הפרטי שלה לא עלה הון: היא ובעלה קנו אותו ב-290 אלף דולר ב-1999 והשקיעו מאז 300 אלף דולר בשיפורים. אין לבית אמצעי חימום מיוחדים ולא ריה+וט מעצבים. במקום זאת הוא מציע משהו לא מוחשי: אווירה שאפשר למצוא רק בלקסינגטון. הדקורציה הפנימית איננה יקרה מאוד, אבל היא "תוצאה של 3,000 שעות שיטוט בשווקים מקומיים של ענתיקות ומכירות חצר", היא אומרת.

בשנים האחרונות היא מסתפקת בהשכרת הבית בשישה או שבעה סופי שבוע בשנה בלבד, עם הכנסה של בערך 10,000 דולר בשנה, היא אומרת.

בנוסף להשכרת הבית שלה, היא, בעלה ואחותה מסיימים כעת גם בנייה של נכס חדש שהיא מקווה להשכיר ב-600-750 דולר ללילה. הנכס החדש שלהם הוא דירה הממוקמת במפעל וויסקי נטוש.

בני המשפחה הוציאו 2.6 מיליון דולר על קניית המפעל הישן ועל שיקום המבנה. הם יוציאו עוד 250 אלף דולר על גימור היחידה להשכרה. הדקורציה תכלול תמונות של מרוצי סוסים וחביות שהיו במפעל (מזקקה) הישן. קנטקי ברבן, הוויסקי המקומי, יהיה מתנת קבלת הפנים לשוכרים.

סטיבן הסקל, מנהל Onefinestay באמריקה, אומר שזו גם תפיסת המודל העסקי של החברה שלו. אחד הבתים להשכרה הפופולריים ביותר בארה"ב הוא וילה בלוס אנג'לס "שנראית כמו סרט הוליוודי מהסטייל הישן". בברוקלין, ניו יורק, בתי לבנים חומות עם קישוטים קלאסיים מושכרים בקלות. בלונדון, השוכרים הם בדרך כלל אמריקאים שאוהבים מסורת אנגלית.

 אביזירים עוזרים לשוכרים לדמיין את עצמם נהנים בבית, ומעלים תמונות וסרטונים שלהם לאינסטגרם/ צילום: Shutterstock ס.א.פ קריאייטיב

להתאים את הבית לסטורי באינטסגרם

כאשר שון ברונר, מנכ"ל ומייסד AvantStay - חברה שחוכרת נכסים, מעצבת אותם מחדש ומשכירה אותם לתקופות קצרות - מסתכל על צילומים של הנכסים שלו, הוא לא מדבר על השטח הבנוי או על מספר חדרי השינה. במקום זאת, הוא מתאר תסריטים.

"כאן אתם יושבים על המרפסת שמשקיפה על אגם טאהו, ולוגמים כוס יין ליד האח, צולים מרשמלו עם כל המשפחה ומספרים איך הדג שדגתם היה גדול יותר מזה שדג הגיס שלכם", הוא אומר.

אם הוא נשמע כמו סיפור אינסטגרם, זו בדיוק הכוונה. יש סיכוי גדול יותר שהצרכנים, הוא אומר, יזמינו חופשה בבית כשהם מדמיינים את עצמם מתנדנדים בו בערסל או שקועים במשחק פוקר על שולחן קלפים, במטבח מצויד היטב.

כדי להמחיש את הבית כמוקד של פעילות, AvantStay מוציאה לגינה ולמרפסת שולחנות אוכל וריהוט סלוני, ומציידת את הבית בשולחנות פינג פונג, בבריכות ובשולחנות כדורגל. הקירות מעוטרים בגלשני מים או במקלות ביליארד, ובחצר האחורית יש מגרש באולינג.

בדירה שהיא בונה במזקקת הוויסקי הישנה, קלי תולה שלט כניסה עם שם הדירה, The Top Shelf, כדי שהשוכרים יוכלו לצלם תמונות סלפי על הרקע שלו. קיר החרסינה במקלחת מעוטר בכיתוב Join or Die - מסיסמאות מלחמת העצמאות האמריקאית.

המטרה היא לספק "משהו אותנטי, מקומי ומקורי שנותן לאנשים משהו לכתוב עליו בפייסבוק או באינסטגרם", אומרת ספנסר, אחותה של קלי. שוכרים שאכן מפרסמים סיפורי אינסטגרם על חופשתם הם בונוס, אומר ברונר, אבל המטרה של הסיפור הוויזואלי שהוא מקדם היא לגרום לאנשים לשכור את הנכס. "השכרה לטווח קצר היא עסק של מכירת חוויות דרך תמונות", מסכם את הנושא ברונר. 

 אפשר להסב משרד או מחסן לחדר שינה כדי להגדיל את מספר האנשים שהנכס יכול להכיל/ צילום: Shutterstock ס.א.פ קריאייטיב

מה צריך לדעת לפני שמשכירים בית

להכיר את החוקים - למדינות רבות בארה"ב יש חוקים ודרישות מסובכים בנושא בתים שאפשר להסב להשכרה לטווח קצר. מדינות ורשויות מקומיות יכולות לדרוש מיסי לינה או תפוסה על ההכנסה מהשכירות. חשוב שחברת הביטוח שלכם תדע שאתם משכירים לטווח קצר, כדי שיהיה לכם כיסוי נזקים. למספר חברות יש פוליסות מיוחדות להשכרת נכס.

להכיר את מדיניות חברת ההשכרה - Cuvée דורשת לדוגמה שכל השוכרים יקנו ביטוח נזקים מקריים לכל שהייה. היא מציעה את החברה שלה, שגובה בדרך כלל 109 דולר לשהייה. Airbnb מציעה "ביטוח הגנת משכיר" של עד מיליון דולר לכל שהייה. AvantStay מציעה כיסוי ביטוחי עסקי של עד 10 מיליון דולר לבעלי נכס, כולל ביטוח רכוש. הפוליסות הללו שונות מנכס לנכס.

לבנות כספת או חדר ביטחון - אתרי השכרה אומרים שבעלי נכסים מחזיקים חדרי ביטחון או ארונות נעולים כמו כספת, לשמירה על חפצי הערך שלהם מהישג ידם של השוכרים.

כך תשכירו נכון דירת יוקרה לטווח קצר

1. להוסיף חדר שינה: הפכו משרד ביתי, שטח אחסון או מרתף לחדר שינה נוסף כדי להגדיל את דמי השכירות

2. ספות לכולם: ודאו שמרחב הישיבה המרכזי מכיל די והותר מקומות לקבוצת שוכרים

3. קחו בחשבון את אינסטגרם: חישבו על משהו שיהיה שווה להצטלם לצדו בבית - אולי שלט עם שם הנכס, לצילומי סלפי

4. שולחן אוכל גדול: הקבוצה/המשפחה המורחבת אוהבת גם לאכול סביב שולחן אחד

5. הרבה צעצועים: גרו את הדמיון עם תוספות כיפיות בנכס, כמו חצר באולינג, פינג פונג, בריכה, אופניים וכו'

6. אל תשקיעו בקוויאר: קנו ריהוט מוצק, רצוי כזה שאפשר לרחוץ (כיסויים לכביסה) ממותגים טובים. ותרו על הדברים היקרים ביותר, שעולה יותר מדי להחליף אם הם ניזוקים

7. ניחוח מקומי ככל האפשר: אל תחששו מסטריאוטיפים, הדקורציה צריכה לבטא את המיטב של האזור

8. שירות עם חיוך: שוכרי נכסי יוקרה דורשים מגבות חדשות, מוצרי טואלטיקה, סדינים באיכות גבוהה, WI-FI חזק ומישהו לדבר איתו אם יש בעיה