מינהל התכנון רוצה להפוך את תקן הבנייה הירוקה לחובה. כיצד יושפע השוק?

מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר הצהירה לאחרונה כי תפעל להפוך את תקן הבנייה הירוקה למחייב עוד השנה. זו לא הייתה ההודעה הראשונה של זילבר השנה על שינוי דרמטי: בחודשים האחרונים היא כבר הצהירה כי תפעל לסיים את תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית (בינתיים סוכם כי התמ"א תסתיים ב-2022), לעדכן את תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) כך שצפיפות הבנייה בארץ תגדל, ולחסל את האפשרות להגיש בקשות להקלות - כולן הצהרות שיצרו בשוק מהומה לא קטנה.

דווקא ההודעה על הכוונה להפוך את תקן הבנייה הירוקה לתקן מחייב, עברה בשקט יחסית, ודומה שבשוק דווקא שמחים, אם כי יש מי שספקטי לגבי היישום. "גלובס" עונה על השאלות שמועררת הודעתה של זילבר. 

מהו תקן הבנייה הירוקה?

התקן מאפשר לצבור נקודות בנושאים שונים (למשל חיסכון באנרגיה ובמים, שימוש נכון בקרקע, תחבורה, חיסכון בפסולת, שימוש בחומרים ממוחזרים) לקבלת תו על ידי מכון התקנים. מאז נכנס התקן לפני כמעט 15 שנה נבנו לפיו רק כ-1,000 בנייני מגורים, משרדים ומבני ציבור בכל הארץ. בניין יכול לקבל דירוג מכוכב אחד (הבסיסי ביותר) ועד חמישה כוכבים (דירוג מצטיין).

האם החלת התקן הירוק תעלה את מחירי הדירות?

כלל האצבע בענף קובע שעלות הבנייה הירוקה ליחידת דיור אחת ברמה של כוכב אחד - הרמה הנמוכה ביותר - היא 5,000 שקל בלבד. במשרד להגנת הסביבה אומרים כי מבדיקות שהם ביצעו, עולה שעלות ההשקעה הנוספת הנדרשת בבניין ירוק חוזרת בתוך 3.5 שנים בלבד והיא כדאית לפרט ולמשק.

ניר ינושבסקי, סגן נשיא ויו"ר אגף בנייה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר כי העלות של בנייה ירוקה כבר עכשיו נמצאת בירידה. לדבריו, "בנייה ירוקה היא יותר יקרה רק כשהשוק קטן ואין הרבה ספקים ומתכננים שמתמצאים בה. ברגע שיחילו את זה על כולם - המחירים יירדו.

"נוסף לכך, גם אם עלויות הביצוע יעלו, זה יוריד את עלויות התחזוקה, ואנשים יודעים שזה משתלם. לא סתם חברות שהבניין נשאר אצלן, משקיעות בבנייה ירוקה - כי הן משלמות את חשבון החשמל בעצמן".

 בניין מגורים בעל תו ירוק בחדרה / צילום : איל יצהר

אבל הקהל הרחב עוד לא קונה את זה. מדובר בחיסכון קטן שנפרש על פני הרבה זמן, כשאנשים מגרדים שקל לשקל לקנות דירה.

"הקהל כבר לגמרי שם כשמדובר על קניית רכב או טלפון - אנשים יודעים ששווה להשקיע יותר כדי שהאוטו לא ייראה מוסך. בבנייה למגורים זה עוד לא כך. צריך להסביר לצרכנים את התועלות. המדינה תצטרך להתאמץ ולהשקיע בהסברה".

עו"ד איתן אטיה, מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות שכבר אימצו את התקן לפני שנים, סבור שבנייה ירוקה אינה עולה יותר כבר היום. "כשאת מדברת עם יזמים וקבלנים שבונים לפי התקן הירוק כבר כמה שנים, הם יגידו לך שאין שום הבדל במחיר הבנייה, וחלק יגידו שזה אפילו זול יותר. למשל, בגלל שצריך לעשות קיר כפול או ציפוי כפול, אפשר במקרים מסוימים להעביר את כל הצנרת בין הקירות במקום לחצוב. זה חוסך זמן עבודה על הפיניש של הבנייה.

"נקודה נוספת היא שהמחיר האמיתי של הדירה לציבור הרחב זה לא מחיר הרכישה, אלא ההחזר החודשי של המשכנתה. כשאני בא לקנות דירה בשני מיליון שקל, אני מסתכל כמה אני משלם משכנתה בחודש. נניח שאני צריך לשלם 5,000 שקל בחודש משכנתה, ועל דירה יקרה יותר ב-10,000 שקל לקחתי טיפה יותר משכנתה. אני לוקח בחשבון שכנגד זה אני חוסך 300-400 שקל בחודש בחשמל ומים, וגם שתשלום הוועד יהיה נמוך יותר כי התשתיות של הבניין חסכוניות יותר. בתקופת משכנתה של 25 שנה אני משלם פחות מאשר על דירה רגילה".

אבי מאור, מנכ"ל קבוצת MORE שבנתה דירות ירוקות רבות, רואה אחרת לגמרי מאטיה את עניין העלויות. "אם חשבון החשמל הדו חודשי של משפחה בדירה רגילה עומד על 800 שקל אז בנייה בתקן ירוק יכולה להוריד את החשבון ב-75 שקל לחודש, אפילו 100 שקל לחודש. כשאתה אומר לאנשים את הסכום הזה, זה לא עובר אותם - לא שווה להם להשקיע בדירה יותר יקרה בשביל זה.

"אגב, מבחינה זו, לחברות היזמיות אם התקן הירוק יאושר וכל הדירות החדשות יהיו כאלה, זה יחסוך את הצורך בחינוך הציבור".

לדברי מאור, "התקן הוא חשוב אבל הוא לא חזות הכול. מעבר לחיסכון האנרגטי יש בבנייה הירוקה עוד מרכיבים חשובים לא פחות. החיסכון שנוצר כתוצאה מזה שמשפחה יכולה לעשות הכול באותו מקום - מגורים, עבודה ופנאי - הוא הרבה הרבה יותר גדול. זה חוסך עצבים וזמן וכסף ומשפיע על איכות החיים של המשפחה כולה". 

האם הפרוצדורה להוצאת היתר בנייה תתארך?

ניר ינושבסקי מספר כי התאחדות הקבלנים התבקשה להיות שותפה לגיבוש המהלך להחלת התקן הירוק בכל הארץ. לדבריו, "היו לנו התניות מסוימות שביקשנו בתהליך הזה - למשל שיהיה הליך התארגנות, למי שכבר נמצא באמצע תכנון.

"אבל הדבר החשוב ביותר שביקשנו הוא שזה לא יסבך את הביורוקרטיה. הוצאת היתר כבר היום לא מאפשרת עוד גרגר של מורכבות נוספת, והוצאת התקן הירוק היא די מסובכת ויוצרת עיכובים. לתפיסתנו, בקנה מידה ארצית צריך אולי לעבור למהלכים של בקרה עצמית, יותר חדשניים, אחרת יהיה פקק בלתי נסבל".

 ניר ינושבסקי / צילום : אלון רון

אבי מאור מוסיף כי "צריך להביא חברות חיצוניות כדי לתעד את הבנייה הירוקה בשביל לקבל את התקן, וזה לוקח זמן וכסף".

בשורה התחתונה, השוק וגם גורמי הרגולציה יצטרך ללמוד את הנושא וליצור מצב שלא יאריך יותר את שלב ההיתרים.

גם במשרד להגנת הסביבה מברכים על היוזמה, אבל גם שם מדגישים שזהו רק חלק מסל פתרונות לתכנון איכותי. אדריכל רן אברהם, מנהל תחום בנייה ירוקה במשרד להגנת הסביבה, מסר כי "המשרד תומך באישור התקן כמחייב בתקנות התכנון והבנייה כפי שהתחייבה מנכ"לית מנהל התכנון".

אברהם הזכיר כי עד כה הבנייה הירוקה הייתה נחלתן של הערים החזקות בלבד, ופירושו של אימוץ ארצי של התקן הוא חיזוק של הבנייה בפריפריה. "כיום מרבית הבנייה הירוקה מתרכזת באזורי הביקוש, וכמו בתחומים אחרים אינה גולשת מחוצה להם - היכן שהיא נדרשת ביתר שאת. החלטה לאומית לחיוב בנייה ירוקה תגשר על הפער המתרחב באיכות הבנייה בין מרכז לפריפריה". 

מה ההיתכנות להעברת המהלך?

מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות איתן אטיה אומר כי "אנחנו מברכים על הכוונה הזו, והלוואי שזה יקרה, אבל זה תלוי הרבה מאוד במי יהיה השר הבא שיהיה אחראי על מינהל התכנון ועל המועצה הארצית.

"צריך שהשר שיהיה אחראי על מינהל התכנון יהיה חזק פוליטית, ויוכל להשפיע גם על משרדים אחרים ששותפים בתהליך כזה כמו משרד הבינוי ומשרד הפנים. אם זה קירה החלטה כזאת בהחלט יכולה לעבור ומהר.

"אבל ההתנגדות יכולה להגיע מכיוונים שונים. למשל, בשנים האחרונות הוקם צוות ממשלתי של מנכ"לי משרדי ממשלה להורדת הרגולציה בתחום התכנון והבנייה כדי להקטין עלויות ולהוריד את מחירי הדירה - הם עלולים לנסות לחסוך את זה, כי זה מוסיף לרגולציה".

מה השלב הבא?

מנכ"לית המועצה לבנייה ירוקה יעל ביגון-חן אומרת כי "התקנה שתוחל בכל המדינה היא קריטית וחשובה, והיא מיישרת קו על איכות מינימלית של הבנייה בכל הארץ ולא רק בערי פורום ה-15. אבל התקנה היא נקודת פתיחה ואינה תחליף להמשך קידום מצוינות בבנייה ירוקה ושאיפה לבניינים ברמה של שניים שלושה ואפילו ארבעה כוכבים לפי התקן".

ניר ינושבסקי מסכים. לדבריו, "המטרה היא לעלות לשלושה-ארבעה כוכבים. צריך להיות תמריץ של המדינה כדי לעלות מעל לכוכב אחד. התמריץ יכול להיות בצורה של זכויות בנייה או בדרכים אחרות. זה תואם את הרצון של המדינה להתייעלות אנרגטית, ובכל העולם זה נעשה באמצעות תמריצים".

מה העמדה שלכם לגבי מבני ציבור, בעיקר מבני חינוך?

"אנחנו מצפים מהמדינה שתוביל את זה שכל המבנים שהיא בונה יהיו כאלה. אני אומר שצריך ללכת על הכול. גם מבנה בית ספר של 200 מטר וגם של 50 מ"ר. לגבי גני ילדים, שהם מבנים קטנים, היו טענות שזה לא כלכלי ומיותר - אבל אני כאבא לילדים חושב שזה חשוב, הילדים שלנו מבלים שם הרבה זמן".

איתן אטיה מוסיף כי "הפער במחיר בין בנייה של בית ספר רגיל לבנייה בניית בית ספר ירוק, הוא גדול יותר - פער גדול לפחות פי חמישה מאשר במגורים. בגלל שיש הרבה יותר דרישות שקשורות לבטיחות, שהן לא מתיישרות בצורה מלאה עם התקן. באנו כמה פעמים למשרד החינוך שישתתפו בעלויות האלה ואין עם מי לדבר - אין לזה תקציב. כל המחקרים הבינלאומיים מראים שבתי ספר שנבנים לפי התקן יש בהם פחות תחלואה, חיסכון אדיר בחשמל ובמים, אבל זה לא משכנע אותם, ואין הסדרה תקציבית לטובת העניין".

 איתן אטיה - מנכ"ל פורום ה-15 / צילום: איל יצהר

אבי מאור טוען לעומתו כי "החיסכון האנרגטי הוא לא חזות הכול. אם אנחנו מתכננים פרויקטים של עירוב שימושים, אז היתרונות הירוקים שלו הם חלק אינהרנטי ממנו. אנחנו כיזמים, שבוחרים את הפרויקטים שלנו, מקפידים לבחור מגרשים שיש בהם עירוב שימושים - לפחות מסחר רחוב ומגורים למעלה. שלפחות לא יצטרכו להזיז את האוטו בשביל פיצה או בית מרקחת או מספרה.

"בהקשר של תעסוקה אפשר לבחור שכונות שלידן יש אזורי תעסוקה שיכולים לאפשר לאנשים גם לעבוד שם. לא נבנה פרויקט באיזה מושב בדרום במקום שכוח אל, שזה אנטי ירוק. כן נבנה באור ים שזה קרוב לאזור התעשייה בקיסריה או בשכונת נרקיסים בראשון לציון שאמור לעבור שם הקו החום של הרכבת הקלה.
"התקן עזר לאנשים שהבינו את המשמעות שלו לתכנן דירות טובות יותר - מוארות יותר ומאווררות יותר. אנרגיה חיובית. אגב, בשביל זה לא צריך תקן אלא אדריכלים שיחזרו לבסיס של תכנון נכון - התקן רק עוזר לזה".

מאור נחרץ מאוד בדבריו. "בטווח הארוך אי אפשר להתנהל כמו שהתנהלנו עד היום. המצב רק נהיה יותר גרוע. כך שבעיני, התוכניות האורבניות של דלית זילבר הן החשובות יותר. אני עוקב אחר תב"עות חדשות ויש הנחיות מאוד ברורות של מינהל התכנון להטמיע את עירוב השימושים. למשל בבאר יעקב, בשכונה שתיבנה במקום צריפין, לקחו את זה לאקסטרים: שתי הקומות התחתונות הן מסחר, מעל זה משרדים ומעל זה מגורים. לדעתי רק בתל אביב יודעים היום להכיל את זה. אני לא הייתי קונה מגרש כזה אף שאנחנו מאמינים בזה, כי מחוץ לתל אביב יש בזה קושי שיווקי.

"בתל אביב גם אפשר למכור ב-60 אלף שקל למ"ר דירה בלי חלון בשירותים, אבל בבאר יעקב לא יקנו כזו דירה.

"ב-25 שנה אנחנו הולכים לבנות כאן עוד מדינה - פי שניים. אנשים צריכים להבין את המשמעות. מה שבנינו ב-70 שנה לבנות נצטרך לבנות שוב ב-25. זה מטורף - חייבים להתייעל".