משרד המשפטים מקדם תקן שמאי חדש לפינוי בינוי שיבהיר בשלבים מוקדמים את כדאיותם של הפרויקטים

ממשיכים להסדיר את תחום הפינוי בינוי. אגף השמאי הממשלתי הראשי שבמשרד המשפטים, בראשות אוהד עיני, פרסם להערות הציבור את תקן 21 המחודש.

מדובר בתקן שנועד להבהיר את רווחיותם של פרויקטי התחדשות עירונית בדגש על פינוי בינוי. לפי התקן החדש יבוטל הרף המקסימלי של רווחיות הפרויקט, ותקטן התמורה לדיירים. על כן ההחלטה הסופית לגבי מתווה התקן החדש תשפיע על משולש הגורמים בפרויקטים מסוג זה - היזמים, הדיירים והרשות המקומית.

תקן 21 הקיים אושר בנובמבר 2012, במטרה להכניס אחידות לשיטות החישוב הכלכליות שמלוות פרויקטים של התחדשות עירונית, שנחשבים למורכבים. לא פעם הוברר, כי שמאים שייצגו צדדים שונים לאותו פרויקט, הציגו תחשיבים שונים לחלוטין לרווחיות היזם, ולשטחי הדירות שהדיירים אמורים לקבל בתמורה להשתתפות בפרויקט. וכן בנוגע להיטלי השבחה שאמורים להיות משולמים לרשות המקומית. התוצאה - פרויקטים רבים עוכבו ונתקעו, עוד כשהיו על הנייר.

התקן שקיים כיום מתייחס למתווה שבו לבעלי דירות קיימות יתווספו כ-25 מ"ר, וכן חניה ומרפסת, ואולם התיקון לתקן מוריד את התמורה ל-12-25 מ"ר. לגבי הרווח היזמי נקבע בתקן כי, בשלב הכנת התכנית הוא יגיע ל-25%-30% מכלל העלויות הצפויות. לפי התקן החדש מוצע רף נמוך יותר של 20%-25% רווחיות.

 ההבדלים בין תקן 21 המוצע לתקן הקיים

כמו כן התקן החדש כולל מבוא, שמסדיר את סדר התנהלות הפעולות. לא עוד תכנון של פרויקטים נקודתיים, אלא קביעת מדיניות תכנון על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, בדיקת היתכנות כלכלית של התוכניות שמבוססות על המדיניות, ובעת הצורך שינויים מסוימים בתכנון, כדי להביא כדאיות כלכלית לפרויקטים.

בטיוטה שפורסמה להערות הציבור נכתב, שאם נמצא שמדיניות התכנון אינה ישימה מבחינה כלכלית, או שהיא דורשת עריכת שינוי מהותי - מוטב שלא לקדם תכנון כלל. זה, ככל הנראה, מניסיון של פרויקטים רבים שקודמו ותוכננו, אך לא נמצאה להם היתכנות כלכלית בהמשך הדרך, והם נותרו במגירה. בנוסף, תקן החדש כולל עקרונות לחישוב היטלי השבחה, דבר שלא כלול היום, והם קריטים בהחלטה לגבי גביית ההיטל.