המחיר היקר שמשלמים על הקלות בהיתרי בנייה

לעתים קרובות, אדריכלים ובעלי זכויות נעתרים לדרישות מחלקות ההנדסה בעיריות, ובבקשות שהם מגישים להיתרים הם מפרטים רשימת הקלות ארוכה מאוד, בלי לבדוק אם כל אחת ואחת מההקלות אכן מהווה "הקלה" לפי חוק. זה נעשה משיקולים של חיסכון בזמן ובהליכים ביורוקרטיים עתידיים.

ההנחה שלהם היא שאין טעם להתווכח עם מחלקת ההנדסה על כל סעיף שמבוקש כהקלה, משום שהוויכוח עלול להימשך זמן רב, עלול לגרור את מבקש ההיתר להליכים ארוכים בוועדות הערר ובבתי משפט, וזאת כאשר "השעון דופק" ו"זמן שווה הרבה כסף".

ואכן, הוויכוח אם מדובר בהקלה - כן או לא - עלול להימשך חודשים ושנים, ועל כן יש היגיון רב בשיקול הפרקטי של קבלת דרישות העירייה כלשונן, מתוך הנחה שגם אם פורסמה הקלה מיותרת, מדובר רק בעניין פורמלי וטכני ולא בעניין מהותי.

פסיקות סותרות

אלא שמי שבוחר לנקוט בדרך זו חייב להביא בחשבון כי עלול להיות לה מחיר יקר - על כל הקלה שפורסמה רשאית הוועדה המקומית להטיל על המבקש לשלם היטל השבחה וכי מרגע שההליך עבר משלב הרישוי לשלב המיסוי, הזכות לטעון שלא מדובר כלל בהקלה - ספק אם תעמוד לזכותו של המבקש.

הפסיקות שדנו בסוגיה זו רבות, מגוונות וסותרות זו את זו. חלקן מיטיבות עם הנישום וקובעות כי היטל ההשבחה הוא הליך נפרד ולכן ראוי לבחון קודם את השאלה האם בכלל הייתה הצדקה לדרוש מהנישום לפרסם הקלה. כלומר, הנישום אינו כבול לכך שהסכים לפרסם את ההקלה, והוא רשאי בשלב המיסוי להעלות טענות נגד הצורך בהקלה, גם לאחר שקיבל על עצמו את הדין ופרסם אותה.

לעומת זאת, גישה אחרת בפסיקה קובעת כי מרגע שפורסמו ההקלות לא תעמוד לנישום בשלב הדיונים על היטל ההשבחה הזכות לעלות את הטענה כי הפרסום נעשה למעלה מן הצורך וכי כלל לא מדובר בהקלה.

המבקשים יתייאשו

לאחרונה פרסמה ועדת הערר בתל אביב בראשותה של סילבי רביד החלטה שלפיה על נישום שהסכים לפרסם הקלה בשלב הרישוי, חלה חובת הנמקה מוגברת מדוע לא מדובר בהקלה לצורך היטל השבחה.

משמעות ההחלטה היא כי פרסום גורף כדי לחסוך בזמן ובביורוקרטיה בשלב הרישוי, הוא לבסוף בעוכריו של המבקש בשלב המיסוי. בעוד שמהצד השני של המטבע הוא עומד לטובת הרשות.

למעשה על המבקש לקבל היתר לבחור בין דרך גרועה אחת לאחרת: מחד, להימנע מפרסום גורף, לעכב את הוצאת ההיתר במשך שנים רבות ולהיגרר לדיונים ארוכים בוועדה המקומית ובוועדת הערר, הכל כדי לשמור על זכותו להעלות טענות נגד הצורך בהקלה בשלב המיסוי. לחלופין הוא יכול לוותר על זכותו זו, ולשלם את היטל ההשבחה כמחיר שעליו לשאת בו כשבחר להימנע מעימות משפטי על מנת להוציא היתר בנייה ללא הליכים משפטיים.

כל מי שמכיר את הליכי הרישוי מודע לביורוקרטיה הסבוכה וללוחות הזמנים האינסופיים עד לקבלת היתר, במציאות שבה קבלת היתרי בנייה הפכה להיות אתגר ארוך, יקר וחסר ודאות.

במציאות כזו ראוי היה לנתק בין ההקלות כפי שפורסמו בבקשה, לבין ההקלות שבגינן ניתן לחייב בהיטל השבחה.

עמדה שלפיה מי שפרסם הקלה כבול בפרסום ויחויב בהיטל השבחה בגינה מעבירה מסר בעייתי: היא מעודדת את ועדות התכנון להרחיב כמה שיותר את רשימת ההקלות, גם כאשר עצם הצורך בהקלה מוטל בספק, ולהקשות על מבקשי היתרים את ההתדיינות בנושא זה.

ככל שיהיה קשה יותר להגיע לבירור הצורך בהקלות בלוח זמנים מהיר, מבקשי ההיתרים יתייאשו מלהמתין. הם יבחרו להגיע כבר לשלב המיסוי גם אם הדבר כרוך בוויתור מצידם על זכותם לטעון כי לא מדובר כלל בהקלה, מה שיביא בסופו של דבר לכך שהרשות תזכה להיטלי השבחה גבוהים יותר. 

ערר תא/8031/0218

הכותבת היא הבעלים של משרד עו"ד ענת בירן