"כל הדיירים רוצים השבחה של הנכס, אבל לא כולם צריכים דירות גדולות"

"הרעיון של פינוי-זיכוי נולד כשקדחתי לעצמי בראש והבנתי שיש לי חברה גדולה שנקראת אזורים, ושאני יכול להשתמש בגודל שלה", אומר משה קורן, מנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אזורים.

בשבוע שעבר פרסמה זרוע ההתחדשות העירונית של אזורים יוזמה חדשה בשם "פינוי-זיכוי". היוזמה מאפשרת לדיירים שיש להם דירה ישנה בפרויקט של פינוי-בינוי שמקימה החברה לקבל זיכוי כספי בהתאם להערכת שמאי לשווי הדירה העתידית שאותה הם אמורים לקבל ממנה. דיירים שיעדיפו להישאר באותה שכונה אך אין להם צורך בדירה גדולה יותר, יוכלו לקבל דירה קטנה יותר בפרויקט ואת ההפרש בתמורה כספית, ומי שלא רוצה להישאר, יוכל לקבל דירה בפרויקט אחר של אזורים בארץ, תוך התקזזות כספית.

היוזמה של אזורים נועדה לפתות את בעלי הדירות לבחור בה על פני חברות אחרות, בענף שהתחרות בו הולכת ומתחממת. "אין סיבה להגביל את הדיירים כי אין לי פה הפסד אמיתי", אומר קורן.

אזורים היא חברה ציבורית שמניותיה נסחרות בבורסה בתל אביב לפי שווי של 1.4 מיליארד שקל, לאחר שעלתה בכ-100% מתחילת השנה. לשם השוואה, מדד הנדל"ן עלה בתקופה זו ב-50%. הכנסותיה בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו ב-849 מיליון שקל, לעומת 574 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד. בעל השליטה העיקרי הוא הרשי פרידמן, המחזיק בכ-64% ממניות החברה.

קורן מספר שחברת אזורים בונה כעת 3,000 יח"ד בו זמנית - לא רק בהתחדשות עירונית - ושפעילותה מתמקדת במגורים, אך יש לחברה גם נכסי נדל"ן מניב ומבני מגורים להשכרה.

לדבריו, החברה מקדמת כעת 26 פרויקטים של התחדשות עירונית, כולם במתווה של הריסה ובנייה מחדש. לפי מצגת החברה לשוק ההון, יש לה כ-2,200 דירות לפינוי במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 ברחבי הארץ - שתחתן יוקמו כ-8,200 דירות.

"גם כשמשווקים קרקע, היא לא באמת זמינה"

אזורים אינה היחידה בין חברות הנדל"ן הגדולות שהרחיבה מאוד את פעילותן בהתחדשות עירונית. קורן קושר את הרחבת הפעילות של החברה בתחום למצוקת הקרקעות הזמינות לבנייה. לדבריו, "רוב הקרקעות במדינה הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובשנים האחרונות היא צמצמה את הפעילות בשוק החופשי ומיקדה אותה בפרויקט מחיר למשתכן. גם כשמשחררים כבר קרקעות להפעלה, הן לא זמינות. אין פיתוח, לא ניתן להוציא היתרי בנייה ועד שהיזם יכול לעלות על הקרקע לוקח לא מעט שנים. אחד הפתרונות שאנחנו מצאנו זה ההתחדשות העירונית".

לדבריו, אזורים מתמקדת בהריסה ובנייה מחדש: "רק בשטח קרקע גדול אני יודע להפריש שטחים למוסדות ציבור, בתי ספר, גני ילדים, שטחים ירוקים, הרחבת כבישים".

ואיך זה מבחינת רווחיות?

"רמת הרווחיות דווקא גבוהה במיזמי תמ"א 38 עם תוספת בנייה, אבל היא לא מתאימה לפעילות שלנו. יש בתמ"א 38/1 כשל בשילוב החדש עם הישן, יש פה שילוב הנדסי בעייתי שגורם לליקויים בהמשך. אכפת לנו מאיכות הבנייה ואנחנו לא מעוניינים להיכנס לתחום הזה. בתמ"א 38/2 אין שינוי אמיתי של המרחב. אותי לא מעניין לחדש רק את הבניין".

איפה אתם מעדיפים לעבוד בהתחדשות עירונית?

"אנחנו עובדים בהרצליה, רמת גן, קריית אונו, גבעת שמואל, נתניה, יהוד, ירושלים. אזורי הביקוש במרכז הארץ".

קורן זהיר ונמנע לציין עם אילו רשויות עירוניות החברה מעדיפה לעבוד, אך הוא מדגיש את הצורך של החברה בוודאות.

לדבריו, "קורה לא מעט שברשויות שבהן אין רציפות שלטונית, אין מדיניות ברורה ואין ודאות, ואנחנו סובלים מכך. נוצרו מצבים שבהם אנחנו מתחילים פרויקט בכיוון אחד ונאלצים להסיט אותו לכיוון אחר. זו בעיה אמיתית. יש לא מעט רשויות עירוניות שהכינו תוכנית אב שבה הן מגדירות איפה הן מעוניינות בהתחדשות עירונית ומה התמורה לדייר. יש שיפור בנושא הזה, אבל מה שלא פתור הוא נושא הרציפות, כלומר, היחס לפרויקטים שקודמו קודם לכן".

מה היתרון שלכם על פני חברות אחרות?

"ראשית, צברנו ניסיון רב. לא סתם שהצלחנו לאשר רק בשנה האחרונה חמש תב"עות (תוכניות בניין עיר - ג.נ). זה תחום נלמד, אבל השתפרנו. שנית, יש לנו חטיבה מיוחדת שאחראית לממשק עם הדייר, ואנחנו יודעים לתת לדיירים מענה רציף.

"לזה צריף להוסיף את העובדה שאנחנו חברה עם חוסן כלכלי. בסופו של דבר, התחדשות עירונית זה תחום שהוא רק של החברות הגדולות. זה תחום שמצריך חוסן. התחרות תלך לשם ותתקיים בין החברות הגדולות".

מאיפה נולד הרעיון של "פינוי-זיכוי"?

"גילינו שלא פעם הדיירים בוחרים ביזם שלדעתנו הוא לא ראוי. כלומר, יזם לא מנוסה, שמציע לדיירים 3-5 מ"ר יותר מאיתנו. מפה עלתה ההבחנה שבין הדיירים יש תת-קבוצות עם אינטרסים שונים. כולם אולי רוצים את השבחת הנכס, אבל לא כולם צריכים דירות גדולות".

איך זה יעבוד בפועל?

"אנו מציעים לבעלי הדירות שובר זיכוי בערך הדירה שהוא אמור לקבל. אנו מציעים לו להיכנס לסופרמרקט שנקרא אזורים ולבחור לעצמו דירה, בלי הגבלה של אזור גיאוגרפי. הוא יכול לבחור את גודל הדירה והמקום, או לקחת את הכסף וללכת. חופש פעולה מוחלט.

"חקרתי את העניין לעומק כי זה דרש פתרון פיננסי ומיסויי ותזרימי.בעסקה רגילה, כאשר קונים ומוכרים דירה, יש מס שבח וגם מס רכישה. המחוקק רצה לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי ועל כן פטר את הפעולה הזאת ממס. יתרה מזאת, המחוקק לא אמר איפה תהיה הדירה שבעל הדירה יקבל. הוא לא מחייב אותנו לתת את הדירה במקום שבעל הדירה המקורית גר. הוא יכול לקבל דירה בעיר אחרת. ברגע שזו הפעולה אז יש פטור ממס.
"מעבר לכך, המחוקק מאפשר לתת חלק מהתמורה בכסף, כל עוד לא עוברים תקרה מסוימת. סוגיית המע"מ לא פתורה כרגע, ועל כן כשאנחנו נותנים את הפרש הכספי, נידרש לקזז את סוגיית המע"מ".

"מבחינתנו היו שאלות כמו איך מוציאים דירה מפרויקט קיים בלי לקבל עליה תקבול. זה מורכב".

"אין סיבה שיקח שלוש שנים לאשר תב"ע"

מה אפשר לעשות כדי להאיץ התחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי?

"אני מכיר את התחום הזה הרבה שנים, ויודע שברגע שכל דייר יודע שיש מענה למה שהוא צריך, אז הרבה יותר קל לדיירים להתגבש. ככה גם ההחלטה של הדיירים הרבה יותר מהירה.

"מבחינת היזמים, קודם כל לתת ודאות. כמו כן, אנחנו צריכים קיצור של הביורוקרטיה. אין שום סיבה שבמדינת ישראל יקח למעלה משלוש שנים לאשר תב"ע. אין גם שום סיבה שהוצאת היתר ברשות עירונית מסוימת תארך יותר משלוש שנים. יש רשויות שלא מצליחות למלא את התקנים של אנשי מקצוע.

"קורה שאנחנו מתכננים עבור הרשות המקומית את הכביש. אנחנו יודעים שזה לא התפקיד שלנו, אבל שאם לא נעשה את זה, הדברים לא יתקדמו".

מה דעתך על מסמכי מדיניות ההתחדשות העירונית שהרשויות מקדמות בימים אלה?

"אנחנו דווקא שמחים על הגדרות ברורות. אם ההגדרה בתל אביב היא של 12 מ"ר כתוספת תמורה, מבחינתנו זה בסדר. עכשיו כולם יתיישרו עם ההגדרה. אף יזם לא ייתן יותר ובחינת ההצעה תהיה לפי האיכות: מי החברה? מה החוסן שלה? מה היכולות שלה? עם איזה אנשים עובדים? במצבים האלה אנחנו יודעים למנף את היתרון היחסי שלנו". 

האלגוריתם שמחליט איפה ההתחדשות העירונית כדאית | גיא ליברמן

חברת ההתחדשות העירונית של אזורים היא אחת הלקוחות של חברת Urbanix, שפיתחה אלגוריתם שבודק את כדאיות ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית בבניין מסוים.

דוד בנינו, המייסד והמנכ"ל של החברה, שבבעלותו גם חברה יזמית בתחום הנדל"ן ששמה החברה להתחדשות נתניה, מספר מה מקור הרעיון: "אני עבדתי בעבר בהייטק ומשם התגלגלתי לנדל"ן, וראיתי שהעולם הזה לא כל כך התקדם.

"בעולם ההתחדשות העירונית אנשים עוברים ליד בניין, דופקים בדלת, מוסרים ברושור, מבקשים מהאדריכל לעשות הדמיה ומתחילים להתגלגל, ואחרי שנה שנה וחצי הולכים לבנק ואז הבנק מבקש דוח אפס ואז מתברר שהפרויקט בכלל לא כלכלי.

"אני בא עם מתודולוגיה שאומרת שצריך להתחיל מדו"ח אפס. מראש צריך לבדוק אם זה כלכלי. לשם כך בניתי תוכנה שקולטת המון מידע מגורמים שונים, ובאמצעות אלגוריתם מעבדת את כל המידע הזה. בגדול, התוכנה יכולה לדעת מה זכויות הבנייה שיש לבניין, וכמה כסף יעלה להגיע למצב שאתה באמת מקבל את זכויות הבנייה. למשל, אם אתה יכול לעשות שם תמ"א 38/1 צריך לחזק את הבניין, ואם זה תמ"א 38/2 אתה צריך גם לפנות את הדיירים ויש לך כל מיני עלויות. רק אחרי שעשית את זה, אתה יכול לקבל את זכויות הבנייה. אז צריך לשקלל את כל המרכיב של העלויות, את כל המרכיב של הזכויות ולדעת מה הכלכליות.

"למשל בתל אביב יש 52.3 אלף בניינים, והתוכנה יצרה לכל בניין שני מודלים: לתמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. אז יש לך עכשיו בערך 100 אלף דוחות אפס. בתל אביב היא יודעת לנתח את כל התב"עות, אם זה תב"ע שגוברת על אחרת, ואתה יכול למיין את הדוחות. למשל אתה יכול להגיד שאתה רוצה רווחיות מעל מינימום מסוים.

"מה שנהוג בשוק בפרויקטים של פינוי-בינוי זה 15% רווח בסוף אחרי עלויות, ובתמ"א 38/1 בערך 20% רווח על העלות.
"התוכנה מחפשת רווחיות של 27%, אבל אתה יכול להגדיר לה מה שאתה רוצה. אני בעצם גורם ממליץ ליזם: פרויקטים פשוטים הוא יכול למצוא לבד, אני מחפש פרויקטים שהוא יכול להרוויח עליהם 30%".

מה המודל העסקי שלכם?
"יש לנו שני מודלים: או שאנחנו מקבלים תמלוג מהמכירות, או שמקבלים תמלוג מהרווח. זה גם תלוי מי היזם. בדרך כלל נותנים מקדמה בהתחלה כי יש לנו עלות להגיע לדאטה".

כמה זמן עבדתם על זה?
"בערך ארבע שנים עבדנו על פיתוח התוכנה, הכול בהון עצמי שלנו. אנחנו כרגע עושים פרויקט ביחד עם אזורים, ובקרוב נקבל אור ירוק לעוד פרויקט.

"העסקה נסגרה בתקופת המנכ"ל הקודם דרור נגל ביחד עם משה קורן. אני יכול לומר לך שכבר יש התעניינות גם מלונדון בתוכנה, כיוון שהיא בעצם יכולה ללמוד כל סוג של מקום, ובלונדון זה כבר סיבוב שלישי של התחדשות עירונית.

"התחום של נדל"ן וטכנולוגיה נקרא פרופטק והוא מאוד מתפתח. כמו שהיום אי אפשר להאמין שיש בנק בלי אתר אינטרנט, כך יהיה גם בנדל"ן. הקידמה תגיע".