בדיקת "גלובס": העיר חריש צומחת מהר, אז למה לא כל הדירות נחטפות, ומה הם הפרויקטים החלשים?

העיר חריש בצפון השרון היא אחד הפרויקטים הבולטים שקידם משרד השיכון בשנים האחרונות. הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסמו בחודש שעבר, מעידים על המשך הצמיחה האינטנסיבית של העיר שהיא יעד לזוגות צעירים. בלמ"ס אף הכתירו אותה כיישוב מספר אחת בישראל במספר הדירות החדשות שנמכרו בו בסיכום הרבעון השלישי של השנה, 407, צמיחה של יותר מ-13% ביחס לרבעון המקביל ב-2018, וזאת אחרי שגם ברבעונים קודמים בלטו היקפי המכירות בעיר.

היכולת להיענות לביקושים הגבוהים לדירות בחריש מתבססת על היצע נרחב של דירות בעיר המתפתחת, מה שיכול לסייע להסביר את נתוני חברות הבנייה הבורסאיות הפועלות בחריש. הללו מעידים כי למרות הביקושים, לא תמיד מצליחות החברות הפועלות בעיר לשווק את כל היצע הדירות שלהן בקלות.

מבדיקת הדוחות הכספיים לרבעון השלישי שפרסמו לאחרונה ארבע מחברות הבנייה הנסחרות בבורסה והפועלות בחריש - חנן מור , אפריקה מגורים , אשדר ודמרי  - עולה כי לכולן מספר דירות משמעותי המשווק בעיר, וכי הן נהנות מהיקפי מכירות משמעותיים יחסית בחריש. לצד זאת, קופץ לעין, מנתוני הדוחות, היקף המכירות הנמוך בחלק מהפרויקטים שהן בונות בעיר.

 הפרויקטים של חברות הנדלן הבורסאיות בחריש

בסך-הכול, ארבע החברות יחד הציגו בדוחות הרבעון השלישי כ-1,050 דירות הנמצאות בשלבי ביצוע ושיווק שונים, מפרויקטים שהקמתם הסתיימה ועד פרויקטים שעיקר ההקמה עוד לפניהם, ובסך-הכול נמכרו בהם כ-680 דירות - המהוות כ-65% מההיצע הכולל שלהן יחד. זאת כשכאמור, הנתונים מראים כי לצד פרויקטים שהגיעו לכדי השלמה, ואשר בהן נמכרו מלוא הדירות או רובן הגדול, כל אחת מהחברות מתמודדת עם מכירות חלשות יחסית בפרויקטים שהושלמו, או שנמצאים בשלבי הקמה מתקדמים יחסית.

מבחינת היקפי הפעילות הנוכחיים, השחקנית הבולטת בין החברות הפועלות בחריש היא חנן מור, שבשליטת היו"ר חנן מור והמנכ"ל אבי מאור, עם קרוב ל-570 דירות בארבעה פרויקטים שהקמתם הסתיימה או נמצאת בשלבים שונים, נוסף לפרויקטים בתכנון בהם קרוב ל-160 דירות נוספות. אחריה ניצבת אפריקה מגורים שמבצעת שלושה פרויקטים הכוללים כ-250 דירות; אשדר, מקבוצת אשטרום  מבצעת ומשווקת חמישה פרויקטים בהם יותר מ-120 דירות ודמרי, בשליטת המנכ"ל יגאל דמרי, המשווקת שני פרויקטים הכוללים יחד כ-110 דירות.

לכל החברות פרויקטים עם מכירות מדשדשות

כאמור, נתוני החברות לא מצביעים בכללותם על קשיים רוחביים, וכך לדוגמה חנן מור מציגה שיעורי מכירות של כמעט 100% בשני פרויקטים שהקמתם הושלמה - ומכ-280 דירות שהם כוללים יחד נותרו חמש בלבד שטרם נמכרו. עם זאת, החברה מציגה באחד הפרויקטים שלה מכירה של שמונה דירות בלבד מתוך 109 שכולל הפרויקט (כ-7% מסך הפרויקט), בעוד הפרויקט מצוי כבר בשיעור השלמה של 36%. בעניין פרויקט זה מציינים בחנן מור כי יש "הטיה של הנתונים ביחס למכירות האמיתיות".

לדברי חנן מור עצמו, "מה שקורה היום בחריש היה צפוי וידוע, עם קצב מכירות של שוק עם היצע דירות של הרבה מאוד שחקנים", ומדגיש, כי "המכירות שלנו נעשות בדיוק לפי התוכניות". לדבריו, "מכרנו בחריש קרוב ל-20 דירות עד סוף הרבעון השלישי של 2019 - כשתי דירות בחודש בממוצע, קצב הדומה למכירות בפרויקטים רגילים בתקופה של היצע גדול וביקוש לדירות חדשות שמתקיים, אבל לא בעוצמה מוגברת, בגלל שהעיר בהתפתחות".

לגבי עתידה של חריש מוסיף מור, כי "היום יש שם את ההזדמנות הכי גדולה, הנובעת מפיתוח מואץ של העיר, ובנייה מוגברת שהייתה בשנים האחרונות. בשנים הבאות נראה קיטון בהיקפי הבנייה ביחס לשנים קודמות. לדעתי זה הטיימינג האחרון לקנות דירה באזור גדרה-חדרה, במחיר של כ-10-11 אלף שקל למ"ר מגורים, משום שלהערכתי היא נמצאת בפני עלייה במחירים".

 והקניון המרכזי בעיר חריש, שבנתה חברת חנן מור / צילום: אתר החברה

בסך-הכול סביוני חריש של אפריקה מגורים כוללים 11 בניינים, ולפי נתוני החברה, בשנים האחרונות היא מוכרת שם בממוצע כ-50 דירות בשנה.

שחקנית בורסאית מרכזית הפועלת כיום בחריש היא חברת הבנייה והתשתיות שפיר הנדסה, שנתוניה המעודכנים לגבי פעילותה ביישוב נעדרים מהדוחות הרבעוניים. בתחילת 2018 החלה שפיר בהקמת שכונת "בצוותא" בחריש, פרויקט ענק שבסיומו צפוי לכלול כ-1,500 דירות - קרוב ל-700 מהן במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", לצד שטחי מסחר ומוסדות חינוך, ואשר המכירות ממנו לפי שפיר צפויות להסתכם בכ-1.15 מיליארד שקל.

שפיר, שבשליטת ארבעת האחים שפירא, כאמור, לא מפרטת לגבי ההתקדמות בפרויקט בדוחות הרבעון, אחרי שבדוחות לסיכום שנת 2018, שפורסמו בחודש מרץ האחרון, עדכנה על שיעור השלמה של פחות מ-3% של הפרויקט. חברה בורסאית נוספת הפועלת בחריש ולא מפרטת לגבי מצב הפרויקטים שלה בדוחות הרבעוניים היא שיכון ובינוי. בסוף 2018 הציגה החברה שבשליטת נתי סיידוף פרויקט אחד בחריש עם פחות מ-40 דירות, אותו החלה להקים זמן קצר לפני פרסום הדוח, ושני פרויקטים בשלבי הקמה של כ-50%-60%, הכוללים יחד קרוב ל-160 דירות, מהן נמכרו עד אותו מועד רק 31 - פחות מ-20%.

 העיר חריש/ צילום: שלומי יוסף

כ-3,000 דירות בעיר כבר מאוכלסות

משרד השיכון החל לשווק את חריש לפני כשבע שנים, כאלטרנטיבה זולה למגורים עם מחירי דירות נמוכים יחסית, והיום העיר היא יישוב בהתהוות שנמצא בצמיחה מתמדת. העיר ממוקמת במחוז חיפה לא רחוק ממחלף עירון, שם מתחבר כביש 6 לכביש 65, אולם הגישה מהעיר לשני צירי התחבורה המרכזיים האלה ארוכה ומסורבלת יחסית.

התפתחותה המואצת של חריש מייצרת עמה שלל אתגרים, ובעיות לא מעטות, בעיקר בנושאי תשתיות ותחבורה, ובעניין זה רק לפני שנה אמרה מנכ"לית משרד התחבורה, קרן טרנר, כי "חריש היא בכייה לדורות מאחר והעיר תוכננה ללא תשתית תחבורתית ראויה". הקפיצה המשמעותית בכמות התושבים נרשמת על רקע היקפי הבנייה הגדולים המתבצעים בה, וכיום, ככל הידוע, יש בחריש כבר כ-3,000 דירות מאוכלסות, ועוד כמה אלפי דירות בבנייה.

כצפוי, בהתייחסויות רשמיות משדרים בעלי ומנהלי החברות אופטימיות חד משמעית לגבי מצב השוק בחריש, אולם שלא לציטוט, כמה מנהלי חברות הפועלות ביישוב מעידים כי פעילות המכירות בחריש בשנה החולפת אינה תמיד פשוטה כפי שמשתקף מכותרות העיתונים ומהנתונים המצביעים על העלייה בהיקפי המכירות. האתגרים, לפי אותם מנהלים, קשורים להיצע הנרחב של דירות שיש בחריש אחרי כמה שנים של בנייה מואצת, לתמהיל הדירות המוצעות בפרויקטים, וכן לתזמון השיווק שלהם.

זאת לאחר שבשנה החולפת, לדברי אחד מאותם מנהלים, "הבשילו כמה פרויקטים משמעותיים של תוכנית מחיר למשתכן (בעיקר של חברת שפיר הנדסה, א' ל'), והקמפיינים המסיביים הקשורים אליהם באו על חשבון הפרויקטים הקונבנציונליים - מה שהשפיע על רמות הביקוש בפרויקטים האחרים, והוביל להחלטה אצל חלק מהחברות להמתין עם שיווקם של פרויקטים חדשים הנמצאים 'בקנה'".

יחד עם זאת, הוא מדגיש, כי "אפשר לראות שבחודשים האחרונים המצב השתנה. אם במאי-יוני השוק בחריש קצת דשדש בגלל זה, כבר באוגוסט ניתן היה לזהות התעוררות ובספטמבר התחלנו להרגיש עלייה בביקושים, ואני מניח שגם אצל המתחרים הביקושים גדלו מאז. לכן, אם מוקדם יותר השנה היינו קצת יותר שמרנים, בגלל סימני האטה מסוימים, עכשיו נוכל שוב להתקדם עם השיווק של מה שיש לנו בצנרת".

לגבי קצב המכירות שרושמות החברות, אחד המנהלים גם מייחס חולשה יחסית בחלק מהפרויקטים לתמהיל הדירות המוצע. לדבריו, "אם לוקחים בניין שיש בו כמה דירות גן, דירות של 5 חדרים, וגם פנטהאוז אחד או שניים, כל אלה הן דירות יקרות יותר, והן בדרך כלל נמכרות לקראת האכלוס, משום שהרוכשים שלהם הם בדרך כלל משפרי דיור שקצב מכירת הדירות עבורם נמוך יותר". לעומת זאת, לדבריו, "מכירת דירות של 4 חדרים, שהן בדרך כלל הסטנדרט פה, נעשית בקצב גבוה יותר, ובהתאם דירות מסוג זה כבר אין לנו בהיצע, לכן אנחנו פועלים לפתיחת פרויקטים נוספים לשיווק". 

העיר שאליה מגיעים רק בגלל המחיר / אריק מירובסקי

גם ברבעון הרביעי של השנה, חריש ממשיכה לדהור עם מכירה מתוגברת של דירות חדשות. מתחילת אוקטובר נרשמו בעיר 270 עסקאות, ועוד היד נטויה. אחרי כמה שנים מקרטעות, העיר החדשה מתעוררת לחיים מבחינת מכירת דירות חדשות. האם חריש יכולה להיות גם אחת מהערים המובילות במכירת דירות חדשות, וגם כזו שיזמים מתקשים לעתים שווק בה דירות, כמשתקף בדוחות הכספיים של חברות הבנייה? כנראה שכן. מדובר באחת מהערים הראשיות שבהן מתנהלות הגרלות של "מחיר למשתכן", וגם אחת מהערים שבהן קיים היצע משמעותי של דירות חדשות בשוק החופשי כך שמתקיים בה מאבק איתנים על כספם של רוכשי הדירות, בדרך כלל זוגות צעירים.

ככלל חריש היא יצירת עיר מאין: מתחם גדול שיועד להפוך לעיר חרדית בגבעות שצופות על מזרח ואדי ערה, הפך כתוצאה מהמחאה החברתית ומעתירות לבג"ץ לעיר לכלל הציבור, שיתרונה הגדול לרוכשי הדירות הוא המחירים הזולים של הדירות בה. כך, דירות 4 חדרים נמכרו בה בדרך כלל במחירים של 1-1.1 מיליון שקל, דירות 5 חדרים נמכרות ב-1.2-1.3 מיליון שקל ומי שמעוניין להתהדר בדירות פנטהאוז - יפליג עד 1.7 מיליון שקל. מחירים שבמרכז הארץ ניתן רק לחלום עליהם.

במקביל לשוק החופשי, התקיימו בעיר הגרלות לכ-3,500 דירות שנבנות במסגרת "מחיר למשתכן". בחודשים האחרונים ניתן לראות בעיר הרבה עסקאות מוזלות - למשל דירות 4 חדרים נמכרות בכ-800 אלף שקל ודירות 5 חדרים בכמיליון שקל, וככל הנראה מדובר בדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". התוצאה הישירה של זה היא כמובן הסבת ביקושים מדירות בשוק החופשי לכיוון המבצעים הממשלתיים.

כרגיל, במקומות שבהם יש היצע גדול של דירות במסגרת מחיר למשתכן, היזמים שפועלים בשוק החופשי, מגלים יצירתיות גדולה יותר, על מנת לפתות רוכשים להגיע אליהם. לדוגמה, דירות גדולות יותר, מאובזרות יותר ובתנאי תשלום עדיפים. השאלה, עד כמה זה יכול לעבוד בעיר כמו חריש, שאליה אנשים מגיעים רק בגלל המחיר.