חברות נדל"ן פונות למשקיעים קטנים: מנסות לגייס כסף ממשקי בית

חברת הבנייה ג'יימסטאון נשענה במשך שנים על גיוס הון ממשקיעים גדולים כדי לממן את הפרויקטים שלה. כעת, חברה גדולה זו משיקה מוצר השקעות חדש כדי למשוך אליה משקיעים קטנים. לאחרונה היא החלה לשווק קרן בהיקף של 50 מיליון דולר שמכוונת ליחידים בארה"ב, עם השקעה מינימלית של 2,500 דולר בלבד.

ג'יימסטאון, שמכרה בשנה שעברה את בניין צ'לסי מרקט הידוע במנהטן לגוגל של אלפאבית בסכום שיא של 2.4 מיליארד דולר, מתכננת לפרסם את הקרן החדשה שלה ברשתות החברתיות כמו פייסבוק ואינסטגרם, כדי להגיע לקהלים חדשים.

בזכות הפרויקטים שלה בפרופיל גבוה, כמו שוק פונס סיטי באטלנטה ובניין דיזיין בבוסטון, לג'יימסטאון יש יותר מ-900 אלף עוקבים במדיה החברתית, לפי נשיא החברה, מייקל פיליפס.

"אם אתם אוהבים מקומות כאלו, לא הייתם רוצים לשים את הכסף שלכם על בניינים אלו?", כתב פיליפס באחד המסרים שלו למשקיעים הקטנים.

ג'יימסטאון איננה החברה הגדולה היחידה שפונה משקיעים הקטנים. הקדימו אותה ענקיות כמו בלקסטון גרופ וסטארווד קפיטל, שמגייסות מיליארדי דולר ממשקיעים יחידים דרך מוצר שנקרא קרנות נדל"ן לא סחירות, עם השקעות מינימום של 2,500 ו-5,000 דולר בהתאמה. הקרנות הללו מאפשרות למשקיעים הקטנים להיות בעלים של פיסות מבתי מלון, בנייני משרדים, מרכזי קניות ועוד נכסים שמחזיקים בדרך כלל מוסדות גדולים ומנהלי הכספים שלהם.

 סטפן שוורצמן מנכ"ל בלקסטון / צילום: GARY HE, רויטרס

הביקוש של משקיעים קטנים להשקעות נדל"ן עולה מפני שבדומה למשקיעים מוסדיים, הם רעבים לתשואות גבוהות יותר בעולם של שערי ריבית נמוכים עד אפסיים. נכון ל-12 בנובמבר, קרנות REIT לא סחירות גייסו 8.7 מיליארד דולר ב-2019, יותר מפי שניים הכמות שהן גייסו באותה תקופה ב-2018, לפי בנק ההשקעות רוברט סטיינג'ר שמתמחה בשוק זה.

משקיעים מוסדיים רבים נהנים מתשואות שנתיות באזור 9% עד 15% מקרנות נדל"ן בשנים האחרונות, בעוד שאג"ח האוצר האמריקני לעשר שנים מניבה פחות מ2% בשנה, קרוב לשפל היסטורי.

 בארי סטרנליכט מנכ"ל סטארווד / צילום: Lucy Nicholson, רויטרס

"זהו שוק אדיר של הון פוטנציאלי שרחוק ממיצוי", אמר ג'ים סליבן, נשיא צוות הייעוץ של חברת מחקרי שוק הנדל"ן גרין סטריט.

הקרן החדשה של ג'יימסטאון, שנקראת Jamestown Invest 1, היא גם היא גם אחת מקרנות הנדל"ן הראשונות שמנצלת תקנות חדשות של רשות ניירות הערך, ה-SEC, שמקילות על גיוס 50 מיליון דולר מיחידים ללא רגולציה מסובכת.

בכירים בג'יימסטאון מזהירים, עם זאת, שהסיכוי לתשואות גבוהות יותר מגיע עם סיכון גבוה יותר. רוב קרנות הנדל"ן משתמשות במינוף (הלוואות) כדי לשפר את התשואות שלהן. זה עובד כאשר המחירים עולים, אבל למינוף יכול להיות אפקט הרסני כאשר מחירי הנכסים יורדים.

"התדרדרות התנאים הכלכליים יכולה להשפיע לרעה על שוק הנדל"ן המסחרי", מסרה ג'יימסטאון בהודעת השיווק של הקרן החדשה שלה לרשות ניירות הערך.

החברה מתכננת למכור אחזקות בקרן ישירות לצרכנים בלי לגבות עמלה מראש. היא תגבה כמה עמלות, כולל דמי ניהול של 1.25%, ותקבל חלק מהרווחים אם ההשקעות יהיו מוצלחות, לפי החוזר שלה.

הקרן כבר מציינת מה היא מתכוונת לקנות. נכס אחד הוא מתחם מחלבה לשעבר באזור תעשייתי של אטלנטה, שג'יימסטאון רכשה ב-34 מיליון דולר במטרה להסב אותו לשטחי משרדים. נכס אחר הוא מתחם תעשייה, גם הוא באטלנטה, שהחברה מסבה למשרדים, חדרי תצוגה ומחסנים בשטח 223,000 רגל רבועה (כ-21,000 מ"ר).

המוצר החדש של ג'יימס טאון בנוי כמו קרן סגורה, שהמשקיעים לא יכולים להיכנס ולצאת ממנה בקלות כמו עם מניה או קרן סחירה. הקרן תחלק דיבידנדים כאשר הנכסים יתחילו להניב תזרימי מזומנים חיוביים, לפי חוזר השיווק. הנכסים יוחזקו חמש עד שבע שנים, ואז יימכרו כנראה והתמורה תחולק בין המשקיעים.

המטות של ג'יימסטאון הם באטלנטה ובקלן בגרמניה, והיא מנהלת נכסים בשווי כ-11.5 מיליארד דולר. היא הקומה לפני 36 שנים מגיוס הון ממשקיעים פרטיים בגרמניה שהיו מושקעים בארה"ב. היא החלה לגייס כספים ממוסדות ב-2011.