כבר לא חוששות: אזורים ואפריקה נכנסות לפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית

חברות הבנייה הגדולות מתמקדות יותר ויותר בתחום ההתחדשות העירונית, ולא חוששות מפרויקטים שנחשבים ל"מורכבים". בימים האחרונים בחרו ברשות להתחדשות עירונית באזורים וב"אפריקה התחדשות עירונית", חברה בת של אפריקה מגורים, לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי בשכונות ברמה סוציו-אקונומית נמוכה. האחד ברמת אשכול בלוד והשני בקריית אליעזר בחיפה.

זאת לאחר שהשתיים נענו לקול קורא ייחודי שפרסמה הרשות לפני כחצי שנה, בניסיון להניע תהליכי התחדשות בשכונות חסרות כדאיות כלכלית. המתווה שנבחר כולל מענק כספי משמעותי, כשמצד החברות הן מחויבות לתמהיל של 10% לפחות של דיור להשכרה במחיר מסובסד, וכן לשלב בפרויקט תוכניות חברותית.

אזורים הגישה הצעה יחד עם החברה הכלכלית לוד ויקדמו פרויקט בלוד, תמורתו יקבלו מהמדינה 24 מיליון שקל. מדובר במתחם בו קיימות 64 יחידות דיור, ומתוכננות בו, לאחר ההריסה, 543 דירות חדשות.

אפריקה התחדשות עירונית, חברת "ביתא", וארגון "ארץ עיר", יקדמו פרויקט פינוי-בינוי בקריית אליעזר, תמורתו יקבלו מהמדינה 16 מיליון שקל. מדובר בהריסה של 48 יחידות דיור קיימות, ובניית 200 דירות חדשות.

"אפס התנגדויות"

ראש אגף קשרי קהילה ברשות להתחדשות עירונית, חגי טולדנו, אמר ל"גלובס", כי "מדובר בשכונות שיש בהן תוכניות מאושרות, אך אין כמעט יזמים שמממשים אותן. אלה אוכלוסיות שבמשך שנים נזנחו על ידי המדינה. הפעילות החברתית בתהליך המוצע כוללת בניית נציגויות של תושבים וועדי בתים, לצד טיפול במדרכות ובביוב שזורם ברחוב, כמו גם במעקות ובתאורה בחדרי המדרגות. הפעולות האלה נועדו לייצר אצל התושבים אמון במערכת. ברגע שהמיזם יוצא לדרך יש גלי הדף שמניעים את כל השכונה. היזמים לא צריכים לשבור את הראש מול התושבים, שמקבלים טיפול מקצועי ע"י ארגונים חברתיים שעבודה עם קהילה זו התמחותם. וכך ניתן לייצר אמון אצל התושבים ולקדם תוכניות עם אפס התנגדויות ומינימום חיכוכים. בנוסף, החיבור הזה נעשה יחד עם הרשות המקומית, מה שמקל מאד את התהליכים בצורה יעילה ומהירה".

מנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית ב"אזורים", משה קורן, הסביר כי המתווה פותח אפשרות של העלאת ערך הנכסים, עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך. "הרעיון הוא לקחת שכונה, שבה מחיר הנכסים הוא נמוך ולראות, איך עוד לפני שאנחנו מתחילים לבצע את הפרויקט, מצליחים להשביח את ערך הנכסים הקיימים ולהפוך את השכונה לקצת יותר נחשקת", לדבריו הבטחה עירונית לפיתוח מהיר של תשתיות בשכונה, תרמו להחלטתם להתמודד על הפרויקט.

קריצה לפילנתרופים

גם המתחם בשכונת קריית אליעזר לא התממש עד כה בשל חוסר כדאיות כלכלית.
מנכ"ל "ביתא", אהוד שליין, הסביר כי "אנחנו חברה יזמית וצריכים להרוויח כסף. אבל, אנחנו מייצגים קול חדש בעולם ההתחדשות העירונית שבא להגיד, שאם כבר מחדשים שכונה אז לעשות את זה כמו שצריך. כשבאים לעירייה ומציגים לה תכנון נכון, הרבה יותר קל לעבור את הוועדה המחוזית".

מה המודל הכלכלי שלכם?

"16 מיליון שקל מסובסדים ע"י המדינה, ואנחנו רותמים גורמים פילנטרופיים שנותנים עוד 30% מהסכום הזה. הכסף הולך לפעילות חברתית, שהתחלנו אותה כבר לפני שנתיים, ולסבסוד של דירות בהישג יד. אם היום אנחנו ברווחיות של 10% אז המענק מאפשר לנו להגיע לרווחיות של 18%. זה אומר שאנחנו עוברים את הבנק.

טולדנו מקווה שהשותפויות יצליחו להביא תרומות לפרויקטים "גופים פילנתרופים, במיוחד קרנות בחו"ל, שמים בשנים האחרונות דגש על השקעות אימפקט. כלומר, לא רוצים לתת כסף למטרות נקודתיות, אלא לראות איך הכסף מייצר השקעה משמעותית, ויש גופים שלא רוצים לתת מענק, אלא הלוואה בריבית מופחתת. הם מחפשים לראות איך הכסף שלהם מביא כסף נוסף". טולדנו מספר שעם הזכייה בקול הקורא בלוד, הוחלט שבתקופה הקרובה יתקיים בניו יורק ערב לגיוס תרומות למהלכי התחדשות עירונית חברתית בלוד.