המחירים עולים או יורדים? הממוצע הארצי מסתיר שונות רבה

לאחרונה אנחנו שומעים על התעוררות בשוק הדירות החדשות ועל כך שבעקבות המצב הפוליטי הרוכשים "יורדים מהגדר". הנתונים האחרונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מעידים על עלייה שחלה בשנה האחרונה במחירי הדירות - בשיעור של 2.6%.

אבל בדיקה שערכו עבור "גלובס" שמאי המקרקעין רונן וגנר ועינת כרובי ממשרד וגנר-כרובי, מציירת תמונה מורכבת יותר. וגנר וכרובי בדקו כ-60 עסקאות מכר של דירות מגורים ב-18 ערים בסוף 2018, והשוו כל אחת מהן לעסקאות מכר של דירות מגורים דומות - באותו בניין או בבניין סמוך דומה בסוף 2019. וגנר: "בדיקה כזו יש בה להמחיש ברמת מובהקות גבוהה את השינוי ברמת המחירים בין התקופות, הואיל והגורמים העיקריים המשפיעים על המחיר, כגון; מיקום, שטח הדירה, מספר חדרים, סטנדרט הבנייה ושנת הבנייה זהים".

 הממוצע הארצי קפוא

וגנר וכרובי מצאו כי בעוד שבערים שונות בארץ נמצאו עליות או ירידות בשיעורים שונים, בממוצע ארצי בדירות דומות לא חל שינוי במחיר: "לאור ממצאי הסקר ניתן לקבוע כי בשנה האחרונה רמת המחירים הארצית נותרה יציבה".

● טבלת העסקאות המלאה

המדגם של וגנר-כרובי בוצע לפי נתוני אתר רשות המסים. הואיל ולעתים הנתונים המוקלדים באתר שגויים, הניתוח בוצע בשתי דרכים: פעם אחת למחיר למ"ר (חלוקת מחיר הדירה לשטח הדירה המדווח) ופעם נוספת לפי מחיר לחדר (חלוקת מחיר הדירה למס' החדרים). ניתן לראות כי לא בהכרח שיעור עליית המחירים לכל אחת מהעסקאות זהה בשתי שיטות הניתוח, אך הממוצע הכולל של שתי השיטות מוביל לתוצאה זהה.

לדברי וגנר וכרובי, בשל הקושי באיתור עסקאות של נכסים זהים, מספר העסקאות שבוצעו בתאריכים הספציפיים שנדגמו בכל אחת מהערים קטן ולא בהכרח משקף את השתנות המחירים באותה עיר. אולם הצירוף והשקלול של כל העסקאות שבוצעו בתאריכים הספציפיים ב-18 הערים שנדגמו יחד, בהחלט מצביע על מגמת השוק בשנה האחרונה.

 רונן וגנר / צילום: סטודיו גרופ

הבדיקה של וגנר וכרובי כללה ערים גדולות - תל אביב, ירושלים, באר שבע, חיפה וראשון לציון; ערים בינוניות בגודלן כמו רמת גן, רחובות, נס ציונה, גבעתיים, גני תקווה, פתח תקווה, חדרה, בני ברק; ערים שסובלות בתקופה האחרונה ממטחי טילים כמו אשדוד ואשקלון; וערי פריפריה כמו אילת, קריית גת ועפולה, שקרצו בשנים האחרונות למשקיעים בשל המחירים האטרקטיביים של הנכסים בהן.

עליית מחירים קלה בלבד בירושלים

הבדיקה העלתה שברוב הערים, לא נרשמו עליות או ירידות חדות במחירים. כך, בתל אביב נמכרה בדצמבר 2018 דירה ארבעה חדרים, 97 מ"ר, בקומה ה-19 של בניין מגורים ברחוב בית אל 17 בשכונת נווה שרת, בסכום של 2.825 מיליון שקל.

דירה בקומה 18 באותו בניין, גדולה מעט יותר, בשטח 106 מ"ר, נמכרה בנובמבר 2019 ב-3.08 מיליון שקל. לפי הניתוח של וגנר-כרובי, במחיר למ"ר חלה ירידה שולית של 2% (מ-29,157 ל-29,057 שקל למ"ר).

בירושלים, דירת ארבעה חדרים ברחוב הנביאים 25 בשטח 118 מ"ר נמכרה ביום האחרון של 2019 ב-4.11 מיליון שקל; ודירה באותו בניין בשטח 126 מ"ר נמכרה בסוף אוקטובר ב-4.48 מיליון שקל - מחיר כמעט זהה למ"ר.

בעיר רחובות, שמתפתחת בקצב מהיר מאוד בשנים האחרונות, הושוו שתי עסקאות באותו בניין ברחוב אפרים קציר 6, בשכונת "רחובות המדע" היוקרתית בעיר. דירת חמישה חדרים בת 126 מ"ר בקומה 8 נמכרה בדצמבר 2018 ב-2.58 מיליון שקל, ודירה באותו שטח אבל בקומה 3 נמכרה בסוף אוקטובר האחרון ב-2.5 מיליון שקל. לפי המחיר למ"ר מדובר בירידה של 4% ולפי המחיר לחדר בירידה של 3%, אבל נראה כי המחיר ירד גם בגלל הירידה בקומות - הדירות בקומות הגבוהות בבניינים החדשים בדרך כלל יקרות יותר. סך הכול בעסקאות שנדגמו ברחובות, המחירים נותרו יציבים.

אם נעבור לגני תקווה, גם היא יישוב שצומח במהירות בשנים האחרונות, לפי המחיר למ"ר זוהתה ירידה של 1% במחירי הדירות. בדרך המשי 17 נמכרה ביום האחרון של 2018 דירה בת 143 מ"ר, 6 חדרים, בקומה 11, ב-2.84 מיליון שקל. דירה זהה בקומה הראשונה בבניין נמכרה בנובמבר האחרון ב-2.73 מיליון שקל. גם כאן אפשר להסביר את הירידה במחיר בירידה בקומות.

השמאים: שיעור העלייה נמצא בטווח הסטייה

האם הקיפאון במחירים הוא תוצאה של מדיניות הממשלה?

"לא בהכרח. נראה שמדובר בקיפאון המשקף את המצב הפוליטי הנפיץ במדינה, הגורם לחוסר יציבות כלכלית ולחשש ציבורי מהלא נודע. משפרי הדיור לדוגמה, קונים פחות כתוצאה משילוב של חשש להיכנס להתחייבויות שלא יוכלו לעמוד בהן. החשש מגזרות כלכליות לכיסוי הגירעון בקופת המדינה אחרי הקמת הממשלה וכן מירידת מחירים כתוצאה מחוסר יציבות כלכלי מקפיא את השוק".

וגנר וכרובי מוסיפים כי "ציבור המשקיעים הישראלי גורש באמצעות הטלת מסים כבדים ובמקום שכספי המשקיעים 'יישאר בבית' ובאמצעותו המפעל הציוני ימשיך לשגשג, ממשלת ישראל גרמה למשקיע הישראלי לקחת חלק בבניית מזרח אירופה וארצות נכר נוספות".

 עינת כרובי / צילום: סיגל מזרחי

בפריפריה הירידות בולטות יותר

בחלק מערי הפריפריה, שבהן המחירים נמוכים מלכתחילה, חלה ירידה בולטת יותר במחירים.

כך למשל בקריית גת, עיר שהייתה מוצפת במשקיעים, דירת שלושה חדרים ברחוב מלכי ישראל 133, 58 מ"ר, בקומה 2, נמכרה בדצמבר 2018 ב-730 אלף שקל ובאוקטובר 2019 נמכרה דירה זהה לה, ב-650 אלף שקל - ירידה של 11% בשני המדדים.

באילת נמכרה לפני שנה דירת ארבעה חדרים, 88 מ"ר, בקומה הרביעית של בניין ברחוב צור 5114, במחיר של 850 אלף שקל; דירה דומה בקומה השנייה של הבניין נמכרה באוקטובר 2019 ב-845 אלף שקל.
לפי ממוצע העסקאות שנדגמו באשדוד ובאשקלון, מתקפות הטילים לא פגעו במחירי הדיור השנה. באשקלון לא חל שינוי במחירים, ובאשדוד אפילו חלה עלייה. כך למשל, דירת שלושה חדרים בקומה 5 ברחוב פתח תקווה 5 בעיר, ששטחה 87 מ"ר, נמכרה ב-1.22 מיליון שקל בדצמבר 2018, ודירת שלושה חדרים, 85 מ"ר, בקומה 8 בבניין בפתח תקווה 3, נמכרה ב-1.28 מיליון שקל. אם כי גם במקרה הזה אפשר לייחס את העלייה במחיר לעלייה בקומות. 

 עסקאות לדוגמה מתוך המדגם

מה אומרים המתווכים: "היו פה הרבה משקיעים אבל בגלל המיסוי הם עברו להשקיע מעבר לים"

גם המתווכים מאשרים את המגמה המסתמנת מהבדיקה שערכנו. לדברי אריאלה לאור ממשרד ישרא-מאג באשדוד, השוק תקוע. "אנשים מבקשים מחירים הרבה יותר גבוהים, אבל אין עסקאות. עם המצב הפוליטי הכול תקוע וגם המצב הביטחוני לא עוזר. מפרסמים מכירה של דירות באשקלון או בשדרות אבל אף אחד לא מתקשר. תושבי חוץ הפסיקו לקנות כאן בגלל החוק לאיסור הלבנת הון ובגלל מסי הרכישה והשבח הגבוהים".

מתווך אחר מאשקלון מספר שבשנה האחרונה הוא חש אפילו בירידה במחירים. לדבריו, דירת ארבעה חדרים חדשה בקומה שביעית, ששווקה לפני כשנה בשכונת אגמים ב-1.35 מיליון שקל, נמכרה החודש ב-1.19 מיליון שקל. "בדירות יד שנייה בשכונות ותיקות כמו ברנע נשמרת היציבות ובשכונות פחות טובות יש ירידה קטנה במחיר".

ומה עם המצב הביטחוני?

"לדעתי המצב הביטחוני לא קשור לעניין. מה שקרה הוא שהמשקיעים נעלמו מהנוף בגלל המיסוי. היו פה הרבה משקיעים והם עברו להשקיע מעבר לים, וזה חבל".

לדברי אושרי פרץ מ"אושרי נכסים" באשדוד השנה דווקא הייתה עלייה במחירי הדירות, אחרי קיפאון בשנה הקודמת. כדוגמה הוא מביא דירת שלושה חדרים ברחוב קיבוץ גלויות שנמכרה בזמן האחרון ב-1.12 מיליון שקל לעומת דירה דומה ברחוב שנמכרה לפני שנה ב-1.07 מיליון שקל. לדבריו, הזוגות הצעירים מעדיפים לרכוש דירות עם ממ"ד בפרויקטים של תמ"א 38, הזולות בהרבה מדירות חדשות. כך למשל דירות ארבעה חדרים חדישות ברובע י"ב נמכרות ב-1.85 מיליון שקל ולעומת זאת דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ברוב ח' או ו' נמכרות ב-1.35 מיליון שקל. בדירות שלושה חדרים הפערים הם 1.65 מיליון שקל לעומת 1.12 מיליון שקל. לדברי פרץ, המצב הביטחוני לא משנה: "אנשים התרגלו לזה, במלחמת צוק איתן הייתה יותר עבודה. זה לא הפריע".

רויטל לוי ואבי דריישפון מנדל"ן ראשון, סבורים אף הם שהמגמה הכללית היא קיפאון וכי העליות נעצרו לפני כשנה עד שנה וחצי. "באזורים הוותיקים בראשון לציון יש יותר ביקוש מאשר היצע ולכן יש עליות קלות. יש מחסור בדירות ארבעה חדרים עם מרפסת וממ"ד, ולכן יש ביקוש לדירות אלה שנבנות במסגרת תמ"א 38 חיזוק. הפער במחיר בין דירות בפרויקטים של תמ"א 38 לדירות בפרויקטים חדשים עומד על 15% ואנשים מוכנים להתאמץ.

"לעומת זאת, במערב ראשון לציון אנחנו רואים שלוקח הרבה זמן למכור כי אנשים מבקשים מחירים לא שפויים, אולי כי התרגלו לשוק של עליות. לוקח הרבה זמן למכור דירה והמון קונים מגיעים לראות. היום זה שוק של קונים, הקונים הולכים ובודקים את כל מה שקורה בשוק והדירות נשארות הרבה זמן בשוק. מי שרוצה למכור מוריד את המחיר".

יגאל רודה מתיווך "אל הנכס" בבקעת אונו אומר כי דווקא בגני תקווה חלה בשנה האחרונה עלייה של 6%-9% במחירי הדירות, בעיקר בדירות ארבעה חדרים. לדבריו, הדבר קשור לעובדה שביישוב הוקם תיכון וכי הוא עומד להפוך לעיר. השינוי הוא בדירות יד 2 בנות מספר שנים, ולא בדירות מקבלנים. כך למשל, בסוף שנה שעברה נמכרה ארבעה חדרים עם שתי חניות עוקבות ומחסן ב-2.39 מיליון שקל ובחודשיים האחרונים נמכרה דירה דומה באותו רחוב, אבל עם חניה תת קרקעית ועוד חניה עילית, ב-2.55 מיליון שקל.