דיור מוגן להמונים: מניית מגדלי הים התיכון נוסקת - ורשת "בית בכפר" מקדמת הנפקה ראשונית בת"א

שוק הנפקות האקוויטי בת"א מתחמם. לאחר כמה הנפקות IPO גדולות ומוצלחות בשנה האחרונה (ועוד מספר לא מבוטל של הנפקות המשך שביצעו חברות נסחרות) עומדות על הפרק הנפקות ראשוניות של מספר חברות בולטות במשק, השואפות לגייס הון במחצית הראשונה של 2020. ל"גלובס" נודע כי לצד ההנפקות המתוכננות של חברות השיווק וההפצה דיפלומט (מוצרי צריכה) וביכורי השדה (פירות וירקות), שטרם הגיעו לשלב של תשקיף הנפקה, מקודמת גם הנפקתה של חברת בית הדיור המוגן "בית בכפר" של משפחת בלושטיין. את ההנפקה, שצפויה לנקוב בשווי של מאות מיליוני שקלים לרשת, צפויה להוביל חברת החיתום פועלים אי.בי.אי.

מדובר, על פי אתר החברה, ברשת מובילה לדיור מוגן בישראל עם ניסיון של למעלה מ-25 שנה (נוסדה ב-1990). נכון להיום מונה הרשת כ-1,000 יחידות דיור בחמישה בתים הפרוסים לאורכה של הארץ: שניים בכפר סבא, גדרה, ביתן אהרון וחוף כנרת (ליד גינוסר). כל אחד ממרכזי בית בכפר מציעים מגוון פעילויות פנאי ובידור, שירותי רפואה מתקדמים.

לא מדובר בפעם הראשונה שבה בית בכפר בוחנת הנפקה, ואולם כעת היא מקבלת רוח גבית מביצועיה של המתחרה - חברת "מגדלי הים התיכון", שבשליטת מוטי קירשנבאום. חברה זו נסחרת כבר בשווי שיא של 1.6 מיליארד שקל, לאחר עלייה של 75% במניה מתחילת השנה. המודל העסקי של פעילות מגדלי הים התיכון (וכנראה גם בית בכפר) מבוסס על פיקדון שמשלם הדייר, בסכום שנע בטווח של 1-2 מיליון שקל, ומעניק לאותו דייר זכות שימוש בדירה שהוא מקבל עד לסוף ימי חייו. סכום הפיקדון נשחק על פני השנים, בקצב שנתי של 3%-4%, עד שהוא מגיע לכ-40% מהסכום ההתחלתי.

מלבד הפיקדון, הדיירים בבתי הדיור המוגן משלמים סכום חודשי של דמי החזקה, שבמגדלי הים התיכון נע בטווח של 7,000-10,000 שקל, וכולל את שירותי הבסיס שמציע הנכס, מלבד אוכל. הכנסות נוספות שמהן נהנית החברה מגיעות מהשכרה של מחלקה סיעודית ושטחים נוספים בנכס, וכן מתשלומים "עבור שירותים שאינם נכללים בסל השירותים הבסיסי של הבית".

רשת מגדלי הים התיכון כוללת שבעה בתי דיור מוגן שבהם 1,650 יחידות דיור, ושלוש מחלקות סיעודיות הכוללות יותר מ-420 מיטות, והיא החלה בהקמת הבית השמיני של הרשת ברחובות, שלאחריו תכלול כ-1,900 יחידות דיור. 

בראיון ל"גלובס" אמר לאחרונה קירשנבאום, כי "אנחנו פועלים בתחום סופר-דפנסיבי. יש לנו נדל"ן מניב, עם דיירים שאין להם התחייבות לגבי כמה שנים הם יישבו בנכס, כמו שיש במשרדים או במסחר, אבל הביטחון שלנו בדיירים הרבה יותר גדול מאשר במגזרי נדל"ן מניב אחרים, כי זה הבית של הדיירים שלנו והחיים שלהם". ההערכה במגדלי הים התיכון היא כי שוק הדיור המוגן בישראל כולל כ-12,500 יחידות דיור בכ-70 בתים, והרשתות המתחרות הבולטות בו הן "משען", "אחוזות רובינשטיין", "בית בכפר", "עד 120" ו"פאלאס" מקבוצת עזריאלי. 

התעוררות בשוק הנפקות האקוויטי

השנה האחרונה סימנה התעוררות בשוק הנפקות האקוויטי בבורסה בת"א, ובהן גם כמה הנפקות ראשוניות (IPO) גדולות. מנתונים שפרסמה הבורסה בשבוע שעבר עולה כי בסיכום 2019 גויסו באמצעות הנפקות הון כ-11 מיליארד שקל, כשליש מהסכום בשבע הנפקות ראשוניות - כמעט כפול מהסכום שגויס באמצעות הנפקות IPO ב-2018.

ההנפקות הראשוניות שבוצעו השנה בלטו בגודלן וכללו ארבע חברות גדולות, עם שווי שוק של לפחות 1 מיליארד שקל לאחר ההנפקה - ובראשן ישראכרט, שהייתה אחראית על כ-55% מסכום הגיוס השנתי. באמצעות הצעת מכר גייסה החברה קרוב ל-1.8 מיליארד שקל, ושווייה לאחר ההנפקה עמד על 2.7 מיליארד שקל.

נוסף לכך, בין המנפיקות הגדולות הייתה רשת קמעונות המזון יוחננוף, שגייסה כחצי מיליארד שקל, והחלה להיסחר בשווי של 2.35 מיליארד שקל, המתחרה פרשמרקט, שגייסה כמחצית הסכום (250 מיליון שקל) והחלה להיסחר בשווי של כ-1 מיליארד שקל, ואלטשולר שחם גמל, שגייסה כ-290 מיליון שקל והחלה להיסחר בשווי של 1.15 מיליארד שקל.

עוד בין המנפיקות השנה, הבורסה לני"ע בעצמה, שגייסה 225 מיליון שקל, שירותי בנק אוטומטיים (שב"א) שגייסה כ-130 מיליון שקל וקרן ההשקעה בתשתיות ג'נריישן קפיטל, שגייסה קצת יותר מ-50 מיליון שקל.

בין המנפיקות, ישראכרט, שב"ט ואלטשולר שחם ביצעו את הגיוס באמצעות הצעות מכר על-ידי בעלי השליטה, ואילו יוחננוף, פרשמרקט והבורסה לני"ע ביצעו את הגיוס "בדרך של הצעה לא אחידה למשקיעים מוסדיים".