להתראות ניו יורק, שלום איידהו: המילניאלס עוברים למדינות הספר בחיפוש אחר עלויות מחיה נמוכות

תשכחו מברוקלין וסן פרנסיסקו. בני דור המילנייאלס שמחפשים עלויות מחיה נמוכות נוהרים למדינות מערב ארה"ב ההרריות, ועל הדרך מגדילים את צמיחתן הכלכלית ומעלים את השכירות לדיור.

עקב המעבר ההמוני, ההכנסה מבנייני דירות להשכרה כמעט הוכפלה בין 2004 ל־2018 בשמונה מדינות ההרים - כך לפי סקירה חדשה של Trepp. זהו שיעור עליית דמי השכירות לדיור הגבוה ביותר בארה"ב. נתוני המחקר באו מאריזונה, קולורדו, איידהו, מונטנה, ניו מקסיקו, נבאדה ויוטה. 

חברות ואנשי מקצוע צעירים נוהרים ממרכזים בחוף המערבי כמו סן פרנסיסקו וסיאטל לערים קטנות יותר כמו בואיז באיידהו ובולדר בקולורדו בחיפוש אחרי נדל"ן זול יותר, מסים נמוכים והטבע החופשי.

טסלה ואמזון על הגל

גל של חברות טק, שנמשכות למדינות אלה על ידי תמריצי מס נדיבים, עוזר גם למשוך את העובדים הצעירים שלהן. כך ב־2014, טסלה מוטורס בחרה באתר ליד רינו, נבאדה, למפעל סוללות ענק. גם אמזון פתחה משרד חדש בבולדר בשנה שעברה ובאפריל השנה היא הודיעה על הרחבת המשרד שלה בדנבר, עם תוכנית להוספת 400 עובדים בו. על פי הסקירה, בשנתיים האחרונות איידהו ונבאדה נהנו מצמיחת האוכלוסייה הגבוהה ביותר מבכל מדינה אחרת בארה"ב - 2.1%. לא הרחק מאחוריהם התייצבו יוטה ואריזונה במקומות שלוש וארבע. הנוהרים העיקריים לארצות אלה הם צעירים בני דור המילניילאס. לפי הסקירה, ההגירה הגדולה למדינות ההרריות הביאה לכך שבניכוי עלויות התפעול, הרווח התפעולי הנקי של בנייני דירות להשכרה עלה ב־7.33% ב־2018 לבדה. האזור הזה נהנה מהצמיחה המהירה ביותר בהכנסות משכירות בארבע מחמש השנים האחרונות.

במבט היסטורי, רוב בנייני הדירות באזור הזה היו בבעלות יחידים וחברות השקעה קטנות, אבל כעת עם העלייה בפעילות הכלכלית ובשכירות, המשקיעים המוסדיים הגיעו.

קנדי ווילסון, חברת השקעות בורסאית בנדל"ן מבברלי הילס בקליפורניה, קנתה את הנכס הראשון שלה בסולט לייק סיטי ביוטה ב־2012 ומאז היא הרחיבה את נכסיה לכ־8,000 יחידות דיור, כולל דירות בבנייה בכל האזור - באיידהו, מונטנה ונבאדה. "כשהשקענו סכומים משמעותיים בנכסים הללו, הביקוש עלה", מספר מאט ווינדיש, יו"ר משותף של ועדת ההשקעות של קנדי ווילסון.

דירות נחטפות

העלייה בדמי השכירות באה במקביל לך ששוק הדירות למכירה במדינות ההרריות ממשיך לעקוף את שאר ארה"ב. לפי הדו"ח הרבעוני האחרון של הסוכנות הפדרלית למימון דיור, המדינות הללו נהנו מהעלייה החדה ביותר במחירי הבתים והדירות ביחס לכל אזור אחר בין יוני 2018 ליוני 2019.

העיר בואיז באיידהו רשמה את הגידול החד ביותר במחירים מבין 100 הערים הגדולות בארה"ב בתקופה זו עם 13.6%. מדינת איידהו משכה קרוב לשמונים אלף תושבים חדשים ממדינות אחרות ב־2018, לפי מנהל האוכלוסין הפדרלי. יותר מרבע מהם הגיעו מקליפורניה.

יש מי שלא רואים בעין יפה את הזינוק במחיר השכירות - בעלי ההכנסה הנמוכים המקומיים. אלה שאינם יכולים לרכוש דירות ונלחצים מעליית דמי השכירות. סקר ממארס של "קואליציית הדיור הארצית למיעוטי הכנסה", מצא שבאיידהו יש 48 יחידות דיור בנות השגה לכל 100 משק בית בעלי הכנסה נמוכה במיוחד.

אם חוק ההיצע והביקוש יתקיים, השוכרים במדינות ההרים יזכו בקרוב להקלה במחיר השכירות דרך הגידול בבניית דירות חדשות. "יהיה מעניין לראות מה יקרה ב־12־14 החודשים הקרובים, כאשר כמה מהפרויקטים שנמצאים בתהליכי בנייה כיום יגיעו לשוק. אז גם נדע אם נוכל לשמור על הקצב הנוכחי של עליית דמי השכירות", אומר סגן נשיא Trepp, לוני הנדרי הבן.