הלהיט הנדל"ני של העשור הצטנן: נפילתן ונפילתן של קבוצות הרכישה

אם בתחילת העשור רציתם להשתתף בהצלחה נדל"נית, כזאת שאפופה בניחוח של "מביני עניין", כל שהיה עליכם לעשות הוא להצטרף לקבוצת רכישה. מה שהחל כמה שנים קודם כהתארגנות מצומצמת של הרפתקנים ובעלי ממון שהתאגדו כמעט בחשאי, הפך בתחילת העשור השני של המאה ה-21 ללהיט של ממש.

נתונים שפרסם משרד האוצר הצביעו על כך ש-26% מסך הדירות החדשות שנרכשו בשנת 2010 היו במסגרת קבוצות רכישה. מרביתן נקנו באזור תל אביב והשרון. כיום הנתונים נמוכים משמעותית. לא נערכה עבודה משווה בתקופה האחרונה, אך על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), משקל הדירות שנבנות בשנים האחרונות בקבוצות רכישה לא עולה על 5%. כך למשל, ב-2018 הוחל בהקמת 2,120 דירות במסגרת קבוצות רכישה. מדובר ב-4% מכלל הדירות החדשות שהחלו להיבנות בשנה זו. לפי הערכות, ב-2019 וב-2020 המספרים צפויים לרדת.

הטרנד הלוהט של תחילת העשור דעך - ולעיתים הוא עשה זאת בצורה מכוערת למדי.

כמו בהרבה מקרים מדובר בשילוב של כמה תהליכים. פרשות כמו קריסתה של היזמית ענבל אור וטלטלות של קבוצות ענק, כמו יונייטד שרונה בתל אביב ו"נאות חריש", פגעו במוניטין שיצא להתארגנויות אלה. בנוסף, הכבדה רגולטורית הורידה את המוטיבציה הכלכלית של רבים להיכנס לתחום. מנגד, ההשקעות בחו"ל הפכו לזמינות וקורצות מבעבר.

המארגנים גיבשו מאות חברים בקבוצות

קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים באופן חוזי לבנייה עצמית של דירות. הם מאתרים מגרש שמתאים לבנייה ולאחר הרכישה מתקשרים עם אדריכל לתכנון הפרויקט ועם קבלן מבצע להקמת הפרויקט. מכאן עולה, כי חברי קבוצת רכישה אינם דומים לרוכשי דירות, אלא לרוכשי מגרשים בשיטת "בנה ביתך". אין מעליהם יזם שאחראי על מסירת הדירה ועל מועדה, ואף אחד לא מחויב כלפיהם במחיר סופי של הדירה. הם היזמים, הם האחראים, והם הנושאים יחדיו בסיכונים, כמו גם בהצלחות.

כל זה יפה בתיאוריה, אבל בדרך כלל קבוצות לא מתארגנות בצורה ספונטנית, אלא באמצעות מארגנים, שאמורים להתמחות בתחום. וכך דמויות כמו נחשון קיויתי, דרור הלוי, האחים צחי ועידו חג'ג', עופר היבלום ושותפו ליאור ארדיטי החלו להתפרסם כמי שמובילים קבוצות שכאלה.

המארגנים קיבצו את חברי הקבוצות, והם אלה שאיתרו בדרך כלל את הקרקעות שעליהם יוקמו הפרויקטים. בניגוד למרבית הפרויקטים הראשונים בתחום, שהיו מצומצמים יחסית, בעשור האחרון החלו מארגנים אלה לגבש קבוצות ענק שכללו מאות של חברים.

ועדיין, מול המיומנות הנרכשת של מארגני הקבוצות, חברות בקבוצה שכזו יכולה להיות כאב ראש. מדוע אנשים הכניסו את עצמם למצבים הללו? בגלל פוטנציאל הרווח כמובן.

בתחילת הדרך חסכו לעצמם חברי הקבוצה את המע"מ שמשולם על דירה מקבלן, שכן החוק לא ראה בהם גורמים עסקיים. כן נחסך חלק ממס הרכישה שמוטל על רוכשי הדירות, שכן הם שילמו רק את המס על מרכיב הקרקע שרכשו. על כך יש להוסיף חסכון מרווח יזמי, שיכול להגיע ל-15%-20% ממחיר הדירה, וכן עלויות פרסום ושיווק שלא קיימות בפרויקט שכזה.

 נחשון קיויתי / צילום: איל יצהר

גם הטלת מסים לא הרגה את התחום

בד בבד עם ההבנה שניתן "להכות את השוק", הועלתה ביקורת ציבורית חריפה כבר בתחילת העשור נגד פעילות הקבוצות הללו, תוך העלאת טענות נגד הטבות המס המפליגות שהן קיבלו. העלאת הנושא לסדר היום הציבורי הובילה ב-2010 להקמת ועדה ברשות המסים, שבראשה עמד עו"ד משה מזרחי, שבחנה את הטבות המס שמקבלים חברי קבוצות הרכישה. התוצאה של פעילותה הייתה המלצה להחמרת מדיניות המס, כך שיוטל מע"מ על רכישת הקרקע ומס רכישה על הדירה כולה - ולא רק על הקרקע כבעבר.

"ישבנו אז ואמרנו, שלא רוצים להרוג את השוק", משחזרת עו"ד ורו"ח ורד אולפינר-סקל, שמשמשת כיום כראש תחום מיסוי נדל"ן ב-EY ישראל, שהשתתפה בוועדה. לדבריה, הכדאיות הכלכלית צומצמה בעקבות קבלת המלצות הוועדה, אלא ש"זה נתן ודאות בעולם המסים מבחינת המס שצריך לשלם. לא גובים ממך מס רכישה על רווח יזמי, שעליו לא שילמת ובעצם זה חיסכון שלך. לוקחים מס רכישה על סך התמורות ששילמת כדי להגיע אל הדירה הזו ומע"מ בין אדם פרטי לפרטי. אין ספק שזה הוריד את הכדאיות, מהבחינה הזו שאתה משלם מע"מ. אבל עובדה היא שהשוק לאחר מכן לא רק שלא מת, אלא חי טוב", אמרה.

נחשון קיותי, שעומד בראש חברת בסר, שנחשבת לאחת מחלוצות התחום, מסכים. "אתה משלם היום מסים דומים לאלה שאתה משלם כרוכש דירה מקבלן, וזו לא הבעיה. הקמת פרויקטים של קבוצות רכישה קיבלה תנופה כלפי מטה בגלל מארגנים חובבנים וחובבניות שנכנסו לתחום, וקלקלו את התחום הזה, בזה שהם נכשלו במימוש של פרויקטים", אומר קיויתי.

"הציבור התפכח, ומרוב הכתבות השליליות שהיו פחות ופחות הולכים לתחום הזה. אחרי הכשלונות שהתפרסמו הציבור אמר 'עזוב אותי מקבוצות רכישה. עדיף לקנות יותר ביוקר מיזם, תודה ושלום'".

נקודת המפנה: פרשת ענבל אור

מי שנתפסת כיום בציבור כסמל לתחלואי התחום היא אשת הנדל"ן ענבל אור, שעמדה בראש חברת אור סיטי שארגנה מספר קבוצות רכישה. דמותה הצבעונית הפכה אותה תוך זמן קצר ל"מלכת התחום", אף שגורמים בענף הביעו ביקורת באשר ליכולות שלה להוציא לפועל את כל הפרויקטים עליהם הצהירה. בתחילת 2016 נחקרה אור ברשות המסים בחשד להעלמות מס, ולאחר מכן כדור השלג החל להתגלגל במהירות וכלל מעצר, הקפאת נכסיה האישיים, צו איסור יציאה מהארץ ולאחר מכן פירוק החברות שלה. זאת, כשברקע טענו חלק מלקוחותיה שנעשו כלפיהם מעשי הונאה. בספטמבר השנה הגישה נגדה פרקליטות מיסוי וכלכלה 15 אישומים על העלמות מס בגובה עשרות מיליוני שקלים.

ענבל אור, נזכיר, לא הייתה מארגנת גדולה במיוחד. למרות זאת, היא הפכה לסמל של כל הרע בקבוצות רכישה. סביר, שחלק מזה נובע מההופעות המוחצנות שלה, בהפיכתה לסלב בשלב כלשהו, לכוכבת תוכניות רדיו וטלוויזיה. אבל בצד ההתנהלות האישית, גם ההתנהלות שלה כמארגנת הייתה קיצונית. עו"ד איתן ארז, מי שמשמש כמפרק החברות של ענבל אור רואה בה כסמל לכל השלילי בענף. בראש ובראשונה מכיוון שהחברות שלה שיווקו מאות "דירות באוויר" אשר לאור כלל לא הייתה זכות משפטית לשווקן.

 ענבל אור / צילום: שלומי יוסף

"פרשת ענבל אור היא קו פרשת מים בתחום קבוצות הרכישה", אומר עו"ד איתן ארז. "העולם הזה מחולק לשניים: עד למרץ 2016 ואחרי מרץ 2016. חשוב להבין שיש מארגנים טובים ורציניים אבל יש גם מארגנים פחות טובים. היו ועדיין קיימים, הליכים פליליים כנגד מארגנים כאלה ואחרים. פרשת ענבל אור בהחלט פגעה באמון הציבור בתחום קבוצות הרכישה", הוא מצהיר.

אבל לא רק ענבל אור פגעה במעמד קבוצות הרכישה. לאורך העשור האחרון התפרסמו פעם אחר פעם סיפוריהם של קבוצות שהסתבכו. אחת מהן היא קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" שחבריה ביקשו להקים פרויקט מגורים עצום על קרקע יוקרתית שנמצאת במתחם שרונה בתל אביב. בשל עלות הקרקע - 1.24 מיליארד שקל ששולמו במכרז של רמ"י - היא נחשבת לקבוצה היקרה מכולן. את הקבוצה ארגנה חברת "מינהל מגורים", שבשליטת מוטי פלד, שמאז נאלץ לסיים את תפקידו בקבוצה. זאת לאור אי הצלחת החברה לקדם את הפרויקט, עקב בעיות שנבעו, כך לדברי המבקרים, מתמחור לקוי של העלויות.

את מקומו של פלד תפסה בסר של קיויתי שלהערכתו סך עלויות השלמת הפרויקט יגיעו, ל-2.45 מיליארד שקל. מדובר בסכום עתק, שיאלץ את חברי הקבוצה להוסיף 46% על המחיר הראשוני. "זו לא קטספטרופה", אומר קיויתי, "אם במקום 27 אלף שקל למ"ר, אדם ישלם כ-40 אלף שקל למ"ר. מעבר לכביש מוכרים דירות ב-46 אלף שקל למ"ר. אז מה הבעיה?".

התשובה לכך היא שמדובר בהוצאה כספית גבוהה בהרבה משציפו חברי הקבוצה כשיצאו לדרך. מה שכמובן ישליך על סעיף הרווח - אם זה עוד יהיה חיובי.

"האלטרנטיבה על הוספת הכספים", אומר קיויתי, "הייתה לפרק את הקבוצה, להשיב את הקרקע לרמ"י ולצאת בהפסד של רבע מיליארד שקל תשלום לרשות, בגין אי-מימוש העסקה. זה מתחיל ונגמר במארגן. האם יש מארגן מקצועי, שיודע לארגן פרויקט כזה מורכב. זה הכל" הוא מסכם.

איחור אופייני בהסדרת המארגנים

בשנים האחרונות רבו התלונות מצד חברי קבוצות רכישה על מארגני קבוצות, שעשו הרבה מעבר להגדרת תפקידם, ולעתים תוך ניגוד עניינים חריף. כך, למשל, הם הכתיבו לחברי הקבוצה מי יהיה עורך הדין של הקבוצה (בדרך כלל העורך דין שייצג את מארגן הקבוצה), מי יהיה הקבלן או האדריכל. בנוסף הם החדירו לוועד המנהל של הקבוצה אנשים מטעמם, מכרו שטחים במחירים שונים לאנשים שונים ועוד.

לא פעם מארגני קבוצות פועלים כיזמים לכל דבר, ומוכרים לחברי הקבוצה שלהם דירות, תוך שהם פוטרים את עצמם מהחובות החוקיות והאחריות הנובעות מחוק המכר.

עד לשנים האחרונות, המדינה לא עשתה דבר כדי להסדיר ולאכוף את הנהלים בתחום. אולי משום שבמשרדי המשפטים והשיכון לא ראו בחברי קבוצות רכישה צרכנים תמימים אלא משקיעים ויזמים, שמוטלת עליהם האחריות לבדוק היטב אצל מי הם מפקידים את כספם.

באחרונה ניתן לראות שינוי בגישה. "כאשר נכנסתי לפרשת ענבל אור, קראתי לחקיקת חוק בנושא קבוצות הרכישה. עד אז לא היה חוק שהסדיר את התארגנות הקבוצה ומדובר היה בתחום פרוץ", מספר עו"ד ארז. "בשנת 2017 משרד המשפטים פרסם תזכיר הצעת חוק קבוצות רכישה אשר לצערי לא עבר בכנסת עד היום כי כנראה שלחברי הכנסת יש דברים יותר חשובים לעשות. היום אנשים יותר בודקים בטאבו ומתייעצים עם עורכי דין. יש גם התערבות מוגברת של הממונה על חוק המכר (דירות) במשרד בינוי והשיכון מר עמית גריידי".

ואכן גריידי, התווה לאחרונה 10 סעיפים מרכזיים שלפיהם יבחן את קבוצות הרכישה, על-מנת לברר אם הן אמיתיות. כבר בקריאה שטחית ניתן לראות כי חלק מהקבוצות הישנות, אינן עונות על ההגדרה של גריידי. זו מאזכרת מארגן קבוצה שמכתיב לחברה את זהות הקבלן, היועץ המשפטי, האדריכל, מפקח על הבנייה, השמאי המלווה של הפרויקט, כמי שלא עונה על ההגדרה של מארגן קבוצת רכישה; בסעיף אחר מצוין מארגן ששומר לעצמו ו/או למקורביו יחידות דיור רבות בפרויקט, ונהנה משליטה על הקבוצה.

עו"ד עמרי בירותי, מומחה בדיני קבוצות רכישה אומר כי הוא מכיר מקרוב את תופעת "קבוצות רכישה ב'תחפושת'", עליהן מצביע גריידי. כלומר קבוצות שדומות לקבוצות רכישה, אבל לא באמת כאלה, כי מארגני הקבוצות חורגים מתפקידם.

לדבריו, "מדובר במקרים של ניצול לרעה של התחום הפרוץ שלא הוסדר בחקיקה ובהם יזם התחפש למארגן, הותיר בידיו את רווחי היזמות, וגלגל את עלויות הפרסום והשיווק על הרוכשים. לקח זמן עד שרוכשים, בעיקר באותן קבוצות בתחפושת, הבינו שנפגעו ושמחירי הדירות יהיו יקרות באופן משמעותי לעומת המצגים. הוסף לכך את המורכבות והבורות בתחום ויובן כיצד החלו להציג הקמת פרויקטים עצומים כ'קבוצת רכישה', מבלי שהתקיים אף מבחן מהותי בתחום".

לדבריו, עד לאחרונה, די היה במילים "קבוצת רכישה" או "בנייה עצמית" - ככותרת חלולה, כשבפועל ההתנהלות היא של יזם שמכר דירות, כדי לחמוק מחוק שמגן על הרוכשים. "תביעה שהגשתי באחרונה בנושא בשם 180 רוכשים, תרמה לבחינת התחום על ידי הממונה על חוק מכר הדירות ולהוצאת נייר עמדה מטעמו לאחרונה, עם אינדיקציות ליזם שמוכר דירות וחל עליו חוק המכר. נקווה שזה ירתיע יזמים בתחפושת, יפחית קבוצות הרכישה הלא לגיטימיות והפגיעה ברוכשים וישקם את תדמית קבוצות הרכישה הלגיטימיות", אומר בירותי.

 עו"ד איתן ארז / צילום: שלומי יוסף

בעיה אחרת של קבוצות הרכישה, עליה מצביע בירותי היא התנפחותן במחצית הראשונה של העשור האחרון, אל מעבר למה שמארגנים קטנים יכלו לשאת. הניסיון מורה, כי רוב מארגני הקבוצות בישראל מתקשים לטפל בפרויקטים כה גדולים ומורכבים שדורשים ידע תכנוני, פיננסי וביצועי.

לצד אלה נזכיר כי מתעוררות בעיות לא צפויות וסכסוכים בין חברי הקבוצה עצמה וככל שאלה רבים, הבעיות מתרבות. וכך "יונייטד שרונה" ממש לא לבד. בתחילת 2010 ארגנו ענבל אור והאחים חג'ג' (זמן קצר לאחר מכן אור יצאה מהתמונה. ג"ל) קבוצה בת כ-500 חברים לבניית פרויקט "מגדל הצעירים" ברחוב מנחם בגין בתל אביב. סכסוכים שפרצו בהקשר לפרויקט הגיעו לבית המשפט, כשנכון להיום בנייתו טרם הושלמה (האכלוס צפוי להתקיים במהלך השנה הקרובה. א"מ). גם קבוצת הענק "נאות חריש" (ארגנה חברת מינהל מגורים) בת 700 החברים שהתאגדה לפרויקט מגורים ענק בחריש נקלעה לתסבוכת.

וכך למרות שהחיסכון במחיר הדירה עדיין נאה, עוד ועוד גורמים הפכו את הטרנד החם של תחילת העשור לקורץ פחות. התובנה הציבורית שצריך להשקיע בבדיקה ומעקב רציניים ו"בזבזני זמן", הסיכון שמגולם בקבוצות מסוימות והשנים הארוכות שצריך להמתין עד לאכלוס הדירות, לצד פיתויים הולכים וגוברים להשקעה מעבר לים - מבטיחים, שהענף יישאר בשנים הקרובות בשולי הנדל"ן בישראל.