מתחת לאף: היהלום של גזית גלוב

גזית גלוב היא חברת נדל"ן מסחרי בעלת פעילות גלובלית ענפה, שפועלת, בין השאר, בגרמניה, בברזיל, בארה"ב, בקנדה ובישראל. הפעילות של החברה באירופה, המרכזת כמחצית משווי הפורטפוליו הכולל שלה, מעוררת סקפטיות אצל משקיעים רבים, שחוששים מזליגת המצב הכלכלי באירופה לביצועים העסקיים של הנכסים, וכן נרתעים מהשפעות השחיקה המטבעית של האירו אל מול השקל על שוויים הכלכלי של הנכסים.

תמחור החסר העמוק של מניות אטריום וסיטיקון, המרכזות את פעילות גזית גלוב  באירופה, ביחס לשווי הספרים של פעילותן, מחזק את הסקפטיות של המשקיעים ביחס להשקעות המעובות בנדל"ן אירופי. זאת, למרות העובדה שביצועי הנדל"ן עצמם טובים, וכאשר מממשות החברות הבנות נכסים בפורטפוליו האירופי, מימוש זה מתבצע במחירים המייצגים את השווי בספרים.

לגזית גלוב פעילות משמעותית בברזיל, המרכזת כ-20% מתיק הנדל"ן של החברה. התוצאות העסקיות של תיק הנדל"ן הפרטי של גזית גלוב מרשימות, והן מלמדות על שיפור ניכר במדדים העסקיים. ואולם, גם במקרה זה, כמו במקרה האירופי, סיפור המאקרו הברזילאי, המציג כלכלה מקרטעת וחולשת מטבע מקומי ביחס לשקל, מעיב - ולכן המשקיעים לא יוצאים מגדרם, למרות התוצאות העסקיות המרשימות.

23% מהשווי הנכסי נמצא בישראל

לצד הפעילויות של גזית נדל"ן באירופה, בברזיל, בארה"ב ובגרמניה, המרכזות כ-77% מהשווי הנכסי של החברה, יש בידיה יהלום נדל"ני ממש מתחת לאף שלנו, בישראל, המרכז כ-23% מהשווי הנכסי.

הכוכבים בשמים הסתדרו לפעילים בענף הנדל"ן המניב בישראל, והם זוכים לתנאי מימון חלומיים, לצד סביבת ביקושים תומכת לנדל"ן לסוגיו השונים. נדל"ן מניב באזורי הביקוש המרכזיים בישראל הופך בהתמדה לחלופה עדיפה על השקעה נטולת תשואה בשוק האג"ח. גזית גלוב, שבמשך שנים ארוכות גררה רגליים בפעילות בשוק המקומי (ואף העמידה אותה בזמנו למכירה), הפנימה בשנים האחרונות את ההחמצה העסקית, ופיתחה פעילות נדל"ן מניב משמעותית בשוק המקומי, הצפויה לצמוח באופן חד בשנים הקרובות.

פעילות הייזום של גזית גלוב בישראל היא פעילות הצפויה, להערכתי, להניב רווחי הון של מאות מיליוני שקלים בשנים הקרובות, עם הבשלתם של פרויקטים גדולים בראשון לציון, בכפר סבא, בתל אביב ובמקומות נוספים. העובדה שהרשויות מעודדות בשנים האחרונות בנייה לגובה, לצד מיקום של נכסים מרכזיים של החברה, בסמיכות לצירי תחבורה ציבורית מתפתחים, מהווה רוח גבית חזקה לתנופת הפיתוח של החברה בישראל.

שווי הנדל"ן של גזית גלוב בישראל, המרוכז בעיקרו בגוש דן, עומד על 3.5 מיליארד שקל, וכולל 13 נכסים, שתי קרקעות וכן נדל"ן בשלבי סיום בנייה, כאשר שטחי המסחר מושכרים ל-750 שוכרים. שטחי הנדל"ן הקיימים משתרעים על פני 185 אלף מ"ר, וכמו כן, לחברה 150 אלף מ"ר זכויות בנייה נוספות - מתוכן 95 אלף מ"ר בשלבי תכנון ובנייה.

החשיפה של השוכרים לתחרות אונליין, בעיקר בתחומים כמו הלבשה ומוצרי חשמל, היא איום רב-שנתי, המרחף על כל הפעילים בענף. ואולם, פיתוח נכסים קיימים, ניצול זכויות ועירוב שימושים, לצד התאמה של תמהיל השוכרים לאבולוציה הענפית, צפויים לסייע לגזית גלוב לצלוח את האתגרים ולהציף ערך רב בפעילות בישראל.

רפורמת הריכוזיות לא תאפשר הנפקה

התוכנית העסקית של החברה להגדיל את התזרים התפעולי הנקי מהנכסים הקיימים והחדשים, מרמה מייצגת של כ-180 מיליון שקל לרמה של כ-305 מיליון שקל בשנת 2025, היא תוכנית ריאלית ומרשימה, שאם תיושם - תייצר ערך רב למשקיעים.

להבנתי, הפעילות המניבה של גזית גלוב בישראל היא פעילות קלאסית לחברה ציבורית עצמאית שתיכלל במדד המניות ת"א-125, אשר לו היתה מונפקת בבורסת תל אביב, היתה זוכה לביקושים נאים ונסחרת בתג מחיר נדיב ביחס להונה העצמי, בדומה לחברות נדל"ן מניב מקומי מקבילות.

הנפקה שכזו היא רעיון תיאורטי לא ישים, בעולם שבו הרגולציה פותרת פעם אחר פעם בעיה אחת ויוצרת בעיות אחרות. רפורמת הריכוזיות אינה מאפשרת לגזית גלוב להציף ערך באמצעות הנפקת פעילות זו, שכן תהיה זו שכבה שלישית בפירמידה, בשל העובדה שהחברה האם של גזית גלוב, נורסטאר, ציבורית גם היא.

וכך, המשקיעים בישראל אינם יכולים להיחשף ישירות לנכס אטרקטיבי, ונאלצים לבחור בין רכישת כל החבילה הנדל"נית של גזית גלוב לבין אי השקעה בחברה. גזית גלוב עצמה תיאלץ לפתח את הפעילות בישראל כפעילות פרטית, ולתור אחר אסטרטגיית אקזיט חלופית, שאינה עוברת דרך רישום למסחר בבורסת תל אביב - וחבל שכך. 

הכותב הוא יועץ כלכלי, דירקטור וחבר ועדות השקעה בגופים מוסדיים. כותב המאמר או החברה עשויים להחזיק או לסחור בני"ע המצוינים בכתוב. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.