החלום על וילה עם גינה: למה גופי התכנון מתנגדים אליהן, ואיפה עדיין בונים אותן במרכז?

המציאות מכופפת את החלום, והשאיפה הישראלית לגור בווילה עם גינה נאלצת להתפוגג בהדרגה - בשנים האחרונות נרשמו פחות ופחות התחלות בנייה של יחידות דיור (יחידות דיור) צמודות קרקע.

ניתוח נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בנוגע להתחלות בנייה של יחידות דיור צמודות קרקע, מעלה כי במהלך העשור האחרון חלה צניחה בבנייה שלהן בישראל.

כך לדוגמה, ב-2010 החלה בנייתן של 15,582 יחידות דיור צמודות קרקע (מוגדרות כדירות בנות 1-2 קומות), שהיוו שיעור גדול של כ-40% מהתחלות הבנייה. לעומת זאת, ב-2018 החלה בנייתן של 10,610 יחידות דיור צמודות קרקע שהיוו רק 23% מהתחלות הבנייה.

במחצית הראשונה של 2019 החלה בנייתן של 5,990 יחידות דיור צמודות קרקע שהיוו 26% מהתחלות הבנייה. אמנם מדובר בעלייה קלה לעומת 2018, אך לא במשהו שנראה כהיפוך מגמה.

 התחלות הבנייה של יחד צמודות קרקע בירידה

אחת הסיבות לירידה בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע היא ירידה בשיווקי קרקעות לבניית בתים פרטיים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). גם מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר הזהירה בכמה פורומים, שאם תוגש לה תוכנית הרחבה של יישוב כפרי, שכוללת יחידות דיור צמודות קרקע - היא תגלגל אותה מכל המדרגות.

 וילות חדשות בראשון לציון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הסיבה המרכזית לסירובם של גופי התכנון לאשר בתים צמודי קרקע היא הרצון להגדיל את הצפיפות ולשמור על שטחים פתוחים, לצד הקושי לספק תשתיות הולמות (תחבורה, חינוך, בריאות, תרבות) לאוכלוסייה שמפוזרת ביישובים קטנים ומרוחקים.

המחדלים העצומים בתחום הקמת תשתיות התחבורה בישראל ממררים כבר עתה את חייהם של מי שצריכים להגיע למרכז הארץ מהאזורים הכפריים, שבהם רוב הבתים צמודי הקרקע.

לדברי עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת הבנייה יורו ישראל, "בשנים האחרונות המדינה כמעט ולא משווקת קרקעות לבניית יחידות דיור צמודות קרקע בשכונות חדשות, ולקבלנים שרוצים לבנות היום בתים צמודי קרקע אין כמעט אפשרות לרכוש קרקע מהמדינה".

חדד צודקת: בדיקה באתר רמ"י מעלה כי מתחילת השנה פורסמו כ-66 מכרזים לבניית יחידות דיור צמודות קרקע בסך-הכול ושווקו כ-400 מגרשים, רובם לאנשים פרטיים במסגרת "בנה ביתך". כתוצאה מכך יש לצפות, שגם בשנים הקרובות נמשיך לראות את מגמת הירידה בהקמת יחידות דיור צמודות קרקע.

אבל למרות מגמת הירידה בבנייה צמודת קרקע והרצון לעבור לבנייה רוויה - צריך לזכור שכרבע מכלל התחלות הבנייה בישראל הן עדיין של בתים פרטיים.

תור לרכישת מגרשים לווילות בקיסריה

מטבע הדברים, רוב התחלות הבנייה של בתים צמודי קרקע בעשור האחרון, כ-50 אלף יחידות דיור, היו בצפון הארץ, שם היישובים הכפריים הם חלק ניכר מכלל היישובים. במקום השני נמצא מחוז המרכז הגדול, שגם בו מספר היישובים הכפריים גדול ובמקום השלישי אזור הדרום - פריפריה נוספת עם יישובים כפריים רבים. אחריהם מגיעים אזורי חיפה, יהודה ושומרון ותל אביב.

העיר הבולטת ביותר מבחינת התחלות בנייה של בתים צמודי קרקע היא שלא במפתיע רהט - העיר הבדואית הגדולה בארץ.

מה שמפתיע הוא שבמקום השני נמצאת ירושלים. בעשור האחרון הוקמו בעיר לא מעט יחידות דיור צמודות קרקע, רובם קוטג'ים, בשכונות כמו פסגת זאב, רמת שלמה ועוד. אחריה מגיעה ראשון לציון שבה הוקמו בתים צמודי קרקע בנחלת יהודה ובמערב העיר. אחריהן נמצאות העיר סחנין והמועצה המקומית פרדס חנה-כרכור.

איך זה שעדיין משווקים מגרשים לבניית בתים גם במרכז, אפילו בשכונת אפקה בתל אביב, כשהמטרה המוצהרת היא לצופף את הבנייה, ובמיוחד באזור המרכז? התשובה היא שמדובר בתוכניות ישנות, והן אפילו לא האחרונות: יש במקומות שונים במרכז עוד מגרשים לבניית וילות שמבוססים על תב"עות ישנות, למשל בארסוף, בשכונת אפקה בתל אביב, בשכונת דניה בחיפה, ועוד.

האם הישראלים מוותרים על חלום הבית הפרטי עם גינה, בגלל המחיר הגבוה ועלויות התחזוקה השוטפת, שגבוהות מאלה של דירה?

חדד: "אנחנו מאמינים שלמוצר הזה יש ביקוש גבוה, והחלטנו לרכוש קרקע לבניית בתים צמודי קרקע מהקרן לפיתוח קיסריה. זכינו במכרז לבניית 91 קוטג'ים בשכונת אור ים באור עקיבא, שכרגע ממתינים להיתרי בנייה. כיום אנחנו משווקים שלושה טיפוסים של קוטג'ים בני שישה חדרים, בשטח בנוי של 165-180 מ"ר עם גינה בשטח של 30-100 מ"ר, החל מ-2.69 מיליון שקל".

אם חוצים את כביש החוף ליישוב השכן, קיסריה, ניתן לראות עדויות נוספות לגישתה של חדד. לפני ארבעה חודשים הוצעו למכירה במקום 35 מגרשים של 300 מ"ר לבנייה עצמית של וילות, במתחם גולף בוטיק במחירים שנעו בין 1.8 מיליון שקל ל-2.2 מיליון שקל למגרש. לילה לפני שהחלה המכירה החלו אנשים לעמוד בתור כדי להבטיח את מקומם. מגרשים נוספים ביישוב מוצעים כיום למכירה ב-2.5 מיליון שקל.

קרקעות הקיבוצים עוברות לבנייה לגובה

אחד ממקורות הקרקע העיקריים לבניית יחידות דיור צמודות קרקע היו הקיבוצים והמושבים. לפני 20 שנה, הקרקעות הללו הופשרו לצורכי הרחבות יישוביות, שהן בעצם שכונות וילות חדשות.

היום זה חלום רחוק: קרקעות שמסומנות להפשרה, משתתפות בהליכי "השבה", שבאמצעותן הקרקעות מושבות למדינה, בעבור פיצויים שניתנים לחקלאים המשיבים. לאחר מכן הן מוצמדות ליישוב עירוני סמוך, ומתוכננות באמצעות הוותמ"ל או ועדה מחוזית, לבנייה רוויה.

עם זאת, יש כמה מקרים יוצאי דופן. אחד מהם הוא קיבוץ קריית ענבים שבהרי יהודה, שהחל בתהליך של "התחדשות קיבוצית" שבאמצעותה התקשר עם היזם ראובן אלה לביצוע פרויקט מקיף של הריסת מבנים ישנים, לרבות בתי מגורים ומבני ציבור ישנים, שבמקומם ייבנו 300 יחידות דיור חדשות הכוללות צמודי קרקע ומבנים גג-גן ועוד כ-50 בתי מגורים ומבני ציבור חדשים שייבנו לטובת הקיבוץ.

 מושב תלמי אלעז / צילום: גיל ארבל

הבתים החדשים יתווספו לכ-105 בתי אב קיימים ובסך-הכול בתום הקמת הפרויקט, קיבוץ קריית ענבים יכלול כ-400 משפחות. בניגוד להרחבות מהדור הישן, הרוכשים בפרויקט החדש ייהנו מכל הזכויות להן זכאים חברי הקיבוץ הוותיקים וייחשבו כחברי קיבוץ לכל דבר ועניין. "עיקר הרוכשים בפרויקט הם משפחות צעירות שמבקשות חינוך טוב לילדים וחיי קהילה", אומר אלה.

עלות בית בפרויקט קריית ענבים תנוע בין 3.22 מיליון שקל לדירת גן לכ-4.7 מיליון שקל לווילה גדולה. שטחם של צמודי הקרקע נע בין כ-165 מ"ר ועד כ-195 מ"ר על פני מפלס אחד או שניים בתוספת גינה בשטח של כ-200 מ"ר.

אלה אומר כי התהליך הזה דומה בנוסחה שלו להתחדשות עירונית, אבל אין הרבה קופצים על הרעיון הזה, אולי משום שהוא לא פשוט ליישום.

האם הקמת מגדלים שאולי עונה בצורה טובה על צורכי הדיור, גם מספקת מענה לצרכים של איכות חיים? כבר עתה ברור שהתשובה היא לא שחור-לבן.

העובדה שיש אנשים שעוברים מערי המרכז שבהן יש "עירוניות" כמו שנדרש בספר ו"צפיפות" כמו שתובעים המתכננים, ליישובים קטנים ומרוחקים, מעידה שלמרות הכל צמודי קרקע הם מוצר שלא אבד עליו הכלח, ושלא עבור כולם נגוז החלום לעבור לגור בו. 

"בית בעלות כוללת של 800 אלף שקל בלבד"

דווקא באזור עוטף עזה מוכה הטילים, בתים צמודי קרקע תופסים תאוצה.

סמנכ"לית משרד הבינוי והשיכון ומנהלת המינהל לענייני הכפר, אסנת קמחי, אומרת כי המינהל פיתח "ארגז כלים" לעידוד מעבר של משפחות לאזורים כפריים בפריפריה. המשפחות הללו מקבלות סבסוד עלויות פיתוח של מגרשים, שיכולים להגיע לעד ל-70%. "בעקבות מבצע צוק איתן, התקבלה החלטת ממשלה שנועדה לחזק את יישובי עוטף עזה שבמסגרתה היישובים קיבלו מגרשים במחיר אפס. כלומר סבסדנו להם את כל עלות הפיתוח עד לתקרה של 180 אלף שקל. כלומר האיש היה צריך להגיע לבנות את ביתו".

התוצאה לא איחרה להגיע. מרטין סיאורנו, בעל משרד "משקים בנגב", משווק מגרשים ובתים פרטיים מדווח על זינוק בביקושים למגרשים באזור שמסומן כיום כאחד המסוכנים ביותר בארץ. "יש לבחירתך מספר דגמים של בתים, ובסיכומו של דבר אתה יכול לבנות בית בעלות כוללת של 800-840 אלף שקל", הוא מספר.

בשלומית, יישוב קהילתי בחבל אשכול שמיועד לאוכלוסייה דתית לאומית, הוצעו למכירה 60 מגרשים בשלב א' שנמכרו כולם; אבשלום, שנמצא 2 ק"מ משם, מיועד לציבור החילוני ושם 23 מתוך 50 מגרשים שווקו בתוך כשנה.

גם בקיבוצי עוטף עזה, כמו סופה וכיסופים יש שיווקי מגרשים; אי אפשר לדבר על התנפלות בקצב המקובל במרכז הארץ, אבל לאור המצב המתמשך לאורך הגבול, קצב מכירות של עשרות בודדות של מגרשים בשנה, נחשב למכובד ביותר.

ומי מגיע לאזור העוטף? "מי שמגיע הן משפחות צעירות מאזור המרכז. שאלנו את אחת המתיישבות החדשות, 'מה מביא אתכם לכפר עזה, עם כל הטילים?' והיא ענתה, שהיא גידלה את הילדים בפתח תקווה ולא נתנה להם לרדת לרחוב עם אופניים. לגבי הטילים היא ענתה, שנכון שיש יומיים בחודש צבע אדום, אבל בשאר החודש הילדים מסתובבים בחוץ לבד, והיא לא דואגת".

קמחי מציינת גם את חיזוקה של שדרות כגורם משמעותי לחיזוק ההתיישבות הכפרית בעוטף עזה. "שדרות עצמה התחזקה לאחר שקלטה המון משפחות צעירות. תושבי הכפרים מסביב עושים קניות בשדרות, באים לקולנוע שם, יש תיאטרון וחוגים. זו עיר המטרופולין שלהם וזה דגם של כיצד עיר מרכזית ויישובים כפריים מחזקים אחד את השני", היא אומרת.

קמחי מספרת על ביקורת שמוטחת מדי פעם בפרויקט הזה, עקב בנייה בזבזנית קרקע לכאורה, ואולם היא מגיבה בפשטות, שבשום דרך אחרת לא ניתן להביא למקומות כאלה מתיישבים חדשים.