דעה: הסיכון באיבוד דירה "משיקולי מס"

זכויות בעלות במספר דירות עלולות לגרור חיובי מס שונים, ולכן משיקולי מס, אנשים רבים מעדיפים לרשום את הבעלות בדירות השייכות להם על שמם של קרובי משפחה או בני זוגם. בניגוד לדעה הרווחת בציבור, רישום זה נחשב כתכנון מס לגיטימי, רק כאשר הוא נעשה בכוונה אמיתית להעביר את הבעלות בנכס לאדם אשר על שמו נרשם. מאידך, אם הרישום נעשה באופן פיקטיבי במטרה לחמוק מתשלום המס, אך בפועל זכויות הבעלות נותרו בידי המעביר - הרי זאת הונאה בלתי חוקית.

כל עוד שני הצדדים - מעביר הזכויות והנעבר - משתפים ביניהם פעולה באופן מלא, יקשה על הרשויות לחשוף את התרמית; אך אם פורץ ביניהם סכסוך, מעביר הזכויות עלול למצוא את עצמו בסיכון לאבד את הדירה. זוהי הסיטואציה אליה נקלע בעל במסגרת הליך גירושים אשר נדון בחודש שעבר בבית המשפט לענייני משפחה בתל-אביב.

הבעל ירש מאביו המנוח סכום של כמיליון וחצי שקל, אותם התכוון להשקיע בנדל"ן, ולכן עוד בטרם נישא לרעייתו, דאג להחתימה על הסכם ממון, במסגרתו הובטחה הפרדה של הזכויות הרכושיות של הצדדים. בהסכם נכתב במפורש כי הצדדים ימשיכו לנהל את כל זכויותיהם וחשבונות הבנק שלהם בנפרד, וכי נכסים שיירכשו על-ידי מי מהם במהלך הנישואים, יהיו שייכים לאדם אשר על שמו נרשמו הזכויות כדין בלשכת רישום המקרקעין.

לאחר הנישואים הבעל פעל על-פי תוכניתו, ובכסף שירש, רכש שתי דירות בפתח-תקווה. כשהבין הבעל שעבור הדירה השני הוא יידרש לשלם מס רכישה גבוה יותר, הוא החליט לחסוך בתשלום המס על-ידי רישום הדירה השנייה על שם האישה, בהסכמתה. לימים התערערו יחסי הצדדים, אך הבעל נזקק להסכמתה של האישה לצורך מכירת הדירה הרשומה על שמה.

מאחר שגם האישה ראתה ברישום הדירה על שמה רישום פיקטיבי לצורכי התחמקות ממס, היא הסכימה לשתף איתו פעולה וחתמה על כל המסמכים שביקש ממנה. אך כשהגיע המועד להעביר לידי הבעל את תשלומי התמורה עבור הדירה, האישה כבר פנתה לייעוץ משפטי לצורכי הגירושים, הבינה שמצבו המשפטי של הבעל ביחס לזכויותיו בדירה אינו כה פשוט, ושינתה את עמדתה ביחס לזכויות המגיעות לה בדירה.

המחסומים המשפטיים העומדים בפני הבעל במקרה כזה אכן אינם פשוטים. ראשית, הרישום בלשכת רישום המקרקעין מהווה ראיה לכאורה לנכונותו ויוצר חזקה משפטית על-פיה הדירה שייכת לאישה. במקרה זה מתחזקת החזקה גם מכוח הסכם הממון שנחתם בין הצדדים, בו נכתב באופן מפורש כי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הוא הקובע.

בנוסף, טענת הבעל כי הרישום נעשה במטרה להונות את רשויות המס, יוצרת חזקת חוסר מהימנות עבורו, שכן הוא עצמו מעיד כי אינו אדם ישר. עוד ייאמר כי המוטיבציה של בית המשפט לסייע לבעל נמוכה, שכן פסיקה לזכות אדם, שטוען כי חתם על הסכמים פיקטיביים כדי ליצור לעצמו רווחים בניגוד לדין, עלולה להעביר מסר מוטעה לעידוד מעשי תרמית.

במקרה הנדון הבעל דווקא הצליח להתגבר על המהמורות המשפטיות, בזכות מגוון רחב של עדים וראיות שהוכיחו כי האישה ידעה והסכימה שהרישום על שמה יהיה פיקטיבי בלבד; אך אילו היה מדובר בנעבר מתוחכם, מחושב או מתוכנן יותר, ייתכן מאוד שהבעל היה מאבד את הדירה. כמו כן, בית המשפט וידא כי הבעל שילם את המס אותו ניסה לחסוך, כדי שלא יצא החוטא נשכר.

בשורה התחתונה, אין ספק כי מדובר בסיכון בלתי כדאי, ורישום נכסי מקרקעין על שמם של בני משפחה אחרים מומלץ רק כאשר כוונה אמיתית להעברת הנכסים עומדת מאחוריו - ולא תרמית מסים.

עו"ד ליהיא כהן-דמבינסקי עוסקת בדיני משפחה וירושה, בעלת אתר www.divorceinfo.co.il