הערכה: יגובשו כללים למניעת הנחות מופרזות במחיר למשתכן

האם ייתכנו הנחות גבוהות מדי במחיר למשתכן? בהחלט כן. לאחרונה מסתמנת תופעה חדשה בתוכנית הדיור הממשלתית: חברות יזמיות שמשווקות פרויקטים של מחיר למשתכן מאפשרות הנחות מופלגות על הדירות, זאת בהשוואה למחירי השוק. דוגמאות בולטות לכך ניתן למצוא בלוד, ובאור יהודה, וייתכן שגם במקומות אחרים. בעבר קבע משרד היועמ"ש כי הוא יתנגד להנחות גבוהות מדי מול מחירי השוק, ובכל אופן, כך התוו שם - לא ייתכן להעניק הנחות של למעלה מ-400 אלף שקל בהשוואה למחירי השוק, במסגרת מחיר למשתכן.

בשני המקרים שבהם נרשמו הנחות חריגות הייתה מעורבת חברת שיכון ובינוי, שלראשונה נכנסה כיזמית לפרויקטים של מחיר למשתכן. באור יהודה זכתה החברה במכרז ל-644 יחידות דיור, מחציתן יוגרלו במחיר למשתכן ומחציתן יימכרו בשוק החופשי. בלוד החברה זכתה החברה במכרז ל-530 יחידות דיור, מהן 70% יימכרו בשוק החופשי ו-30% (159 במספר) יוגרלו במסגרת מחיר למשתכן.

מחירי הדירות של מחיר למשתכן באור יהודה, שהוגרלו בשנים שעברו, הגיעו לרמות של 10.5-10.9 אלף שקל למ"ר, ואילו במכרז שבו זכתה שיכון ובינוי מחירי הדירות הסתכמו ב-6.9-7.8 אלף שקל למ"ר, כלומר סדר גודל של כ-30% מתחת למכרזים הקודמים. במכרז שנערך במתחם בן שמן בלוד, זכתה שיכון ובינוי במחירים שנעו בין 3.8 ל-4.8 אלף שקל למ"ר, וזאת לעומת מכרזים שנערכו בשכונת אחיסמך בעיר לפני 4 שנים, שמחירי הדירות שנמכרו אז הגיעו ל-6.1 אלף שקל למ"ר. כלומר, מדובר בפער של 20-40%.

דוגמה אחרת היא של חברת "ארזים ג.י.א" שזכתה לפני כחודש וחצי במכרז ל-199 יחידות דיור באור יהודה. 119 מתוכן מיועדות למחיר למשתכן, 80 למכירה בשוק החופשי ו-6 דירות מוקצות לדיור הציבורי. במקרה זה ההצעה הזוכה הגיעה לכ-8.8 אלף שקל למ"ר, כלומר מחיר נמוך בכ-20% ממחירי הדירות בפרויקטים הראשונים.

ל"גלובס" נודע כי לאחרונה קיימו גורמים ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובמינהל הדיור דיון בנושא. במהלכו התחוור כי בין היתר, הגורם שאפשר את ההנחות הגדולות היה שיעורן הגדול של הדירות שמיועדות למכירה בשוק החופשי באותם הפרויקטים. בעוד שבמכרזים שהתקיימו באחיסמך לא הייתה אף דירה ששווקה בשוק החופשי, ובמכרזים הקודמים באור יהודה, שווקו בשוק החופשי סדר גודל של כחמישית מכלל הדירות, ההגרלות האחרונות, שבהן שיעור דירות השוק החופשי קפץ למחצית, אפשר לחברות להפעיל סבסוד צולב בין הדירות בשוק החופשי לדירות במחיר למשתכן. במינהל הדיור ובמשרד השיכון טרם החליטו על צעדים עתידיים שיחסמו מתן הנחות גבוה מדי. עם זאת גורם עמו שוחחנו מבהיר כי ההנחות לא ימומשו בפועל, וגם אם מכרזי הקרקע שבהם זכו החברות היזמיות לא יבוטלו, ייקבע רף מחיר מינימלי, שאת ההפרש בינו לבין מחירי הדירות, יצטרכו הרוכשים להשלים, באמצעות תשלום למדינה.

מכרז נוסף שנסגר בימים האחרונים, ושמגלם פוטנציאל הנחות, הוא לקרקע בחיפה. ככל הנראה הוא לא נדון במינהל הדיור בהקשר זה. מדובר במכרז שנערך לקרקע במתחם מורדות לינקולן בחיפה, שבו זכתה חברת פרשקובסקי. הקרקע מאפשרת הקמת 374 יחידות דיור, לפי 6.7 אלף שקל למ"ר. זאת לעומת מחירים של 7.2-7.5 אלף שקל שהתקבלו בשכונת קרית אליעזר הפחות טובה; אפילו בטירת הכרמל שנמצאת מספר קילומטרים דרומית למתחם, התקבלו מחירים גבוהים יותר. ממוצע ההצעות במכרז זה הגיע ל-8.1 אלף שקל למ"ר. במקרה זה כמות הדירות שיימכרו בשוק החופשי תגיע ל-20% מכלל הדירות, וייתכן שבחברה (שטרם הגיבה לפנייתנו), מתכננים הקמת דירות מיוחדות עם מפרט יוקרתי, שיוכלו לסבסד את ההנחות הגדולות שיקבלו רוכשי הדירות במחיר למשתכן.

נכון לעכשיו לא ברור באיזו דרך יש לנקוט. לא ניתן לבטל את המכרזים, משום שהכול חוקי, אך לא ניתן גם להשאיר את ההנחות הקיימות, שמגיעות לסדרי גודל של כמחצית ממחיר השוק של הדירות. זאת, משום שיש בכך עבירה על הכלל שהציב המשנה ליועץ המשפטי, ארז קמיניץ, לפיו יש להגביל את ההנחות במחיר למשתכן עד ל-400 אלף שקל.

קמיניץ אומנם התווה את הכלל, אולם אף אחד לא חשב שהנחות יתר בנוסח אלה שניתנו בהגרלות בגליל ים - יחזרו על עצמן, בטח שלא במקומות כמו לוד.

בנוסף, יש שרואים בהנחות יתר בסיס למרמור אצל זוכים קודמים במבצע, שלפתע ייווכחו ששילמו מחירים גבוהים, וגם רואים במצב כזה עיוות גיאוגרפי, שכן הורדת מחירי דירות במקומות במרכז הארץ אל מתחת למחירי דירות מחיר למשתכן בפריפריה הדרומית והצפונית, משדרת מסר שלילי לתושבי הפריפריה.

במצב שבו לא ניתן לבטל את המכרזים, אך מחירי הדירות שמתקבלים אינם מתקבלים על הדעת, ההערכה היא כי העומדים בראש התוכנית יפנו אל השמאי הממשלתי, על מנת לקבל את הערכתו לגבי הנחות ומחירי דירות ראויים בפרויקטים הללו. בהתאם להחלטתו, ייקבע רף המחיר או ההנחה הראויים להתקבל בפרויקטים הרלוונטיים. וכך ייתכן שרוכשי הדירות ישלמו לחברות הקבלניות את המחירים שנקבעו במכרז, וישלימו למדינה את יתרת הסכום, עד לרף שייקבע.