מה עובר על מנהטן: חצי מהדירות נמכרו בפחות ממיליון דולר

שוק הנדל"ן למגורים במנהטן רשם ב-2019 את אחת השנים הגרועות ביותר שלו מזה כמעט עשור. לפי ניתוח על בסיס נתוני הרישום של העסקאות בעיר, קצב המכירות של דירות קיימות (יד שנייה) במנהטן ירד בשנה שחלפה לקצב האיטי ביותר מאז 2011. מחירי הדירות ירדו ברבעון השלישי של 2019 לשפל של ארבע שנים, ונשארו ברמה נמוכה דומה גם ברבעון הרביעי.

המחיר החציוני של דירות במנהטן, כולל דירות חדשות, ירד ל-999 אלף דולר בשני הרבעונים האחרונים. הוא לא היה מתחת למיליון דולר מאז הרבעון השלישי של 2015. המחיר החציוני של דירת קונדו במנהטן היה 1.58 מיליון דולר, והמחיר החציוני של דירה קואופרטיבית היה 799.5 אלף דולר. מכירת דירות ותיקות במחיר נמוך יחסית - פחות ממיליון דולר - עלתה ב-5.8% ברבעון הרביעי בהשוואה לרבעון המקביל ב-2018. הקונים נמשכו לשוק על ידי ריביות משכנתה נמוכות יותר השנה.

יש רק סימנים מעטים לאופטימיות בשוק ב-2020. פרדריק פיטרס, מנכ"ל סוכנות הנכסים Warburg Realty, אומר שנכסים שעומדים כעת למכירה בסוכנות שלו מגיעים כעת במחירים הגיוניים יותר, והמחירים המבוקשים על דירות קיימות נחתכים, מה שמגביר את הסיכוי שהקונים ישתפו פעולה סוף סוף. "בכל יום אנחנו מקבלים ערימות של דוא"ל על הורדות מחירים, 20 עד 25 ביום", הוא מוסיף.

גם מספר החוזים שנחתמו בבניינים חדשים במחירים של 4 מיליון דולר ויותר ירד ב-35% ב-2019 בהשוואה ל-2018, משום שיזמים של בניינים משותפים לא מיהרו להוריד מחירים. "זהו שוק שברירי בכל מדידה, והשורה התחתונה שלו היא מילה אחת - המחיר", אומרת דונה אולשן, מתווכת במנהטן שעוקבת אחרי שוק דיור היוקרה.

"הירידה בשוק הייתה מהממת", אומר גרגורי היים, הכלכלן הראשי של הולסטד ובראון האריס סטיבנס, "מכיוון שהתרחשה במקביל לכך שהכלכלה הייתה חזקה, האבטלה הייתה בשפל של 50 שנה, המשכורות עולות ושוק המניות רושם שיאי אחרי שיא. בדרך-כלל מחירי דירות המגורים יורדים בשיעור כזה רק בתקופות מיתון, כאשר אנשים חוששים למשרותיהם ולהשקעות שלהם".

נראה כי השוק של מנהטן נפגע מבעיות אחרות, כולל מיסי העברת בעלות גבוהים יותר על נכסים שנמכרים בשני מיליון דולר ויותר, וההשפעה המתמשכת של השינויים במס הפדרלי שמפחיתים את יכולת הניכוי של מיסי מדינה ורשות מקומית ומעלים את עלויות בעלות על נכס דיור במקומות של מס גבוה כמו העיר ניו יורק.

אנליסטים אומרים שגם החששות ממיתון שלא היה ציננו את השוק ב-2019, כמו אי-הוודאות לגבי הכיוון הכללי של ארה"ב. ג'ונתן מילר, שמאי ונשיא חברת מילר סמיואל, אומר שהוא צופה האטה ב-2020 כאשר המירוץ הנשיאותי יצבור תאוצה. "זו תקופת שיא של אי-ודאות", אומר מילר, "חשיבה הגיונית לא מחזיקה כאן מעמד".

השינוי במס העברת הנכסים של מדינת ניו יורק גרם לעלייה במכירות ובמחירים ברבעון השני, בגלל הקונים והמוכרים של דירות היוקרה שמיהרו לחתום עסקאות לפני כניסת המס החדש לתוקף. ברבעון השלישי המכירות הללו צנחו, לפי הבדיקה של הוול סטריט ג'ורנל.

לעומת זאת נרשמה עלייה של 33% במכירות דירות קונדו בבניינים חדשים באותו רבעון, כולל מכירה של יותר מ-400 דירות בשני בניינים בלבד - מנהטן סקוור אחד, מגדל זכוכית על הלואר איסט סייד, והדסון יארדס 15, מגדל זכוכית בווסט סייד.

שוק היוקרה: החריג שקובע שיאים

פינה אחת של השוק הייתה חריגה וקבעה שיאים: נכסים בשווי 25 מיליון דולר לפחות. מולטי-מיליונרים ומיליארדרים קנו 56 דירות ו-townhouses (בתים של כמה קומות בערים, כולל דירות גן) ברמת מחיר זו, וזהו שיא שנתי.

הנכס היקר ביותר שנמכר אי-פעם בארצות-הברית שייך לסטטיסטיקה הזו - דירת קונדו בסטנרל פארק 220 שנמכרה ב-240 מיליון דולר. 18 מהנכסים היקרים הללו היו נכסי יד שנייה שנמכרו מחדש.

אולשן אומרת שהיה שינוי לטובה בחוזים שנחתמו על נכסים במחיר ארבעה מיליון דולר ויותר בנובמבר ובדצמבר, ומכירות דצמבר היו החזקות ביותר בשלוש שנים במה שהיא כינתה "הגאות הגואלת של סנטה קלאוס", שנבעה מהורדת מחירים.

אך היא הוסיפה שמספר החוזים הללו שנחתמו ברבעון הרביעי פיגר מאחורי הרבעון הרביעי של 2018 ב-7%, ונכסים שנמכרו היו בשוק במשך 496 יום בממוצע, גידול של 11% מהתקופה המקבילה ב-2018 ושל 56% משנת 2016.

המתווכים מיואשים: "קשה להתפרנס"

מכירת דירות קיימות מהווה 80% מסך עסקאות הנדל"ן למגורים במנהטן, ופרנסתם של משרדי תיווך רבים בניו יורק מתבססת עליה. כמה מתווכי נדל"ן כבר פרשו מהמקצוע בגלל הירידה במכירות. "זו הייתה שנה קשה ואחת השנים הקשת בקריירה שלי", אמר לאונרד סטיינברג, מתווך בסוכנות Compass עם מכירות בשווי של שלושה מיליארד דולר.

פיטרס אומר ש"כמה מתווכים פחות מנוסים מתרחקים מהמגזר הזה בגלל ההאטה במכירות. קשה מאוד להתפרנס בימים כאלה".

בס פרידמן, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן בראון האריס סטיבנס, אמרה שהתוכניות של כמה מחוקקים להטיל מס שנתי על נכסים ללא דיירים עלולות להרוג חלק גדול מהשוק. "זה יהרוס את המגזר שלנו, ויהרוג הרבה מקומות עבודה. לקונים הייתי מגדירה את השוק כהזדמנות", היא מסכמת.