ביהמ"ש: לא ניתן לבטל הסכם מכר של דירה לאחר תשלום התמורה

הסכם רכישת דירה חדשה מקבלן מסדיר את זכויות וחובות הצדדים זה כלפי משנהו. הרוכש מתחייב לשלם את תמורת המכר, וזאת בדרך-כלל בפריסה על פני תקופת הבנייה (אם הרכישה מבוצעת לפני או במהלך בנייתו של הבניין החדש), ואילו הקבלן מתחייב לבצע את הבנייה (לאחר קבלת היתר בנייה כמובן) לפי לוחות הזמנים הקבועים בהסכם ולמסור לרוכש את הדירה לאחר קבלת טופס 4 וכשהדירה ראויה למגורים ומערכותיה תקינות ופועלות.

לעתים פורצת מחלוקת בין הצדדים בשאלת מצבה של הדירה במועד המסירה, היינו האם במועד זה היא אכן ראויה למגורים. שאלה מעניינת עוד יותר היא מה הדין כאשר בשל מחלוקת כזו מסרב הרוכש לקבל לידיו את הדירה במועד המסירה, וזאת לאחר שכבר שילם את מלוא תמורת המכר.

עניין זה נדון לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי בתל-אביב בתביעה שהגיש קבלן נגד רוכש, שבה עתר הקבלן לביטול הסכם המכר, בטענה כי הרוכש מסרב לקבל לידיו את הדירה. מדובר בחברה קבלנית שמכרה דירת מגורים בבניין חדש שבנתה באשקלון. הסכם המכר נחתם בפברואר 2013, ומועד המסירה נקבע ליום 31.12.14.

הרוכש שילם את מלוא התמורה בהתאם להסכם המכר, אולם הדירה לא נמסרה לו במועד, משום שבמועד המסירה שנקבע בהסכם, הדירה לא הייתה ראויה למגורים. החברה הקבלנית נימקה את העיכוב במסירה במחסור בעובדים בשל מבצע "צוק איתן", ושילמה לרוכש פיצוי בגין איחור במסירה.

ביום 31.8.2015 ניתן טופס 4 לבניין, ובהתאם ביקשה החברה הקבלנית למסור לרוכש את הדירה, אולם לטענתה, הוא סירב לקבל את החזקה בדירה. בכתב התביעה טענה החברה הקבלנית כי הרוכש "עושה דין לעצמו ומסרב לקבל את החזקה בדירה", וכי סירובו זה הוא בגדר "הפרה יסודית של ההסכם" המצדיק את ביטול עסקת המכר.

עוד ביקשה החברה הקבלנית מבית המשפט להורות כי היא רשאית למכור את הדירה לאחר, ולחייב את הרוכש בתשלום פיצויים מוסכמים בהתאם להסכם בסך 100 אלף שקל וכן בתשלום ההוצאות בהם נשאה בקשר לדירה מחודש אוגוסט 2015 עד יום ביטול ההסכם בסכום מוערך של 30 אלף שקל.

מנגד טען הרוכש כי החברה הקבלנית היא שהפרה את ההסכם, כיוון שלא העמידה לרשותו את הדירה כשהיא ראויה למגורים ולא תיקנה את ליקויי הבנייה המצויים בה. הרוכש טען כי קיבל את החזקה ואת המפתח לדירה, אך בשל ליקויי הבנייה שנתגלו בה הוא סירב לחתום על טופס המסירה המאשר את תקינות הדירה שהציגה לו החברה הקבלנית.

לאחר בחינת טענות הצדדים והראיות שהובאו בפניו, בית המשפט המחוזי דחה את התביעה של הקבלן. נקבע כי די בכך שהרוכש קיבל את החזקה בדירה כדי לגרום לדחיית התביעה, אשר התבססה על בקשת החברה הקבלנית לבטל את ההסכם בשל סירובו של הרוכש לקבל חזקה בדירה.

לעניין ליקויי הבנייה בדירה נקבע כי לא כל ליקוי או אי-התאמה מצדיק, או עשוי להצדיק, את אי-קבלת הממכר, ואולם מקום שמדובר בליקויים של ממש השוללים שימוש בנכס או הגורמים לאי-נוחות רבה ביותר, הרוכש יהיה זכאי לדחות את קבלת החזקה במועד ולדרוש, כתנאי לקבלת החזקה, את תיקון הליקויים, ובגין תקופה זו יהיה הרוכש זכאי לקבל פיצוי בגין איחור במסירה, שכן מסירת הדירה על ליקוייה - לאו מסירה היא.

בית המשפט הוסיף כי גם אם היה מתברר בפניו כי הרוכש אכן סירב לקבל את החזקה בדירה, הרי שלאחר ששילם את מלוא התמורה עבורה, אין בידי החברה הקבלנית לבטל את ההסכם.

נקבע כי החובה למסירת החזקה בדירה היא חובתו של המוכר כלפי הקונה, וניתן לומר כי זוהי חובתו העיקרית של כל מוכר כלפי כל קונה, ואילו חובתו העיקרית של הקונה היא לשלם למוכר את מלוא התמורה עבור הרכישה.

עוד נקבע כי ביטול חוזה מכר על-ידי מוכר דירה, בשל כך שהרוכש מסרב לקבל את החזקה בדירה, ולמרות שהרוכש שילם למוכר את מלוא תמורת הרכישה, הוא סעד בלתי מידתי, שניתן להצדיקו ולאשרו לעתים נדירות וחריגות בלבד, שכן ההנחה היא שהאינטרס העיקרי של המוכר בעסקת המכר - קבלת התמורה - התקיים, ואם נגרם לו נזק כספי מסוים בשל סירובו של הרוכש לקבל את החזקה בנכס, הוא יכול להיתבע כפיצוי כספי מבלי להיזקק לצעד מרחיק הלכת של ביטול החוזה. 

ת"א 27927-09-16 י.ד. עשוש תשתיות בע"מ נ' מזגאבקר

הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית