רשות מקרקעי ישראל מציגה: נתוני שיווק קרקעות מנופחים באופן מלאכותי

בשבוע שעבר שלח מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עדיאל שמרון, מכתב לשר האוצר, משה כחלון, ובו סיכום פעילות הרשות ל-2019. לפי המכתב, בשנה זו שווקו קרקעות לבניית 56.3 אלפי דירות. אומנם מדובר בירידה של כ-20% לעומת 2018, אז שווקו קרקעות לבניית קצת יותר מ-70 אלף דירות, אלא שלטענת שמרון מדובר בהישג בהתחשב בשנה יוצאת הדופן שהסתיימה.

"סיכום נתוני הפעילות לשנת 2019, מציג את הישגיה של הרשות בהגדלת המלאי התכנוני, בפרסום יחידות דיור והקצאה בפועל בהיקפים הנדרשים למתן פתרונות דיור לכלל האוכלוסייה. הרשות גאה בהישגיה אלה נוכח האתגרים הייחודים שעמדו בפניה בשנת 2019, בשנה זו נדרשה הרשות לפעול תחת ממשלת מעבר", כתב שמרון לכחלון.

עם זאת, בדיקת "גלובס" מצאה כי כמות השיווקים שרמ"י מציגה נופחה באופן מלאכותי, וכי אלפי דירות שנכללות ככאלה שהוצאו לשיווק ב-2019, ישווקו בפועל ב-2020. כיצד עובדת השיטה? כדי שקבלנים יוכלו לגשת למכרזים לא די בהצגת המכרז, ויש לצרף אליו חוברת מכרז. זו מפרטת את המקרקעין ואת התנאים להשתתפות במכרז. אם אין חוברת, לא ניתן כאמור לגשת למכרז - וזה בדיוק המצב בעוד ועוד מקרים. לצד זאת, יש מכרזים שנספרים ב-2019, אך מועד הגשת ההצעות מתחיל ב-2020.

 שיווקי קרקעות רמי ליחידות דיור

שטף "מכרזים" לקראת סוף השנה

הנה כמה דוגמאות: בשבוע שעבר התפרסמו באתר רמ"י שלושה מכרזי מקרקעין בר"ג. בין היתר כללו המכרזים קרקעות בתל השומר לבניית 1,350 דירות, וכן מאות דירות לפרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח. התזמון לא היה מקרי - באותו היום חתמה המדינה על הסכם גג מול העירייה לבניית למעלה מ-9,000 דירות. המכרזים התפרסמו יומיים לפני סוף השנה ונכללים בנתוני 2019, אלא שבדיקת המכרז מעלה כי הוא חסר את חוברת המכרז ושמועדי הגשת ההצעות יתקיימו לא לפני פברואר. הנה עוד כמה דוגמאות דומות שצצו באתר הרשות בדצמבר האחרון: מכרז ל-201 דירות בסחנין חסר את החוברות; וכך גם המכרזים שפורסמו ל-52 דירות מחיר למשתכן באליכין. ויש גם את המכרז ל-283 דירות מחיר למשתכן בקריית גת; מכרזי שלב א'; ושלב ב' לדירות באילת (על קרקעות שדה התעופה שהתפנה - א"מ) לכ-1,000 דירות; מכרז ל-112 דירות בנתיבות; מכרז ל-250 דירות בבית שמש; ומכרז ל-179 דירות בנצרת.

כאמור אלה ואחרים, פורסמו בדצמבר האחרון, דהיינו בחודש האחרון של השנה. להערכתנו מדובר בכ-100 מכרזים שפורסמו באותו חודש ושלא כללו חוברת מכרזים. "בקרוב תפורסם חוברת", נכתב באתר רמ"י לצידם.

התופעה מוכרת מזה שנים, כשאנשי נדל"ן ציניים מכנים אותה בשם "שיווקי דצמבר". במסגרתה יוצאות הודעות על מכרזי קרקעות שאינם בשלים, ושייקח כמה חודשים עד שניתן יהיה לשווקם בפועל.

"'מכרזי דצמבר' מוכרים בקהילת הנדל"ן כ'הודעות פרומו' שאינם מכרזים ממשיים שיוצאים לדרך", מסביר יזם. "בכל שנה יוצאת רמ"י עם מתקפת מכרזים שמטרתם היא 'סטטיסטיקה' אין בהם חוברת מכרז, ומי יודע מתי תהיה", הוא אומר.

ואכן, בדיקתנו מצאה כי גם בדצמבר 2018 התפרסמו מכרזים שלא ניתן היה להוציאם לפועל. באותו חודש יצא מכרז למגרש ל-164 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בדרך השלום בתל אביב, וגם במקרה הזה ניתן היה להגיש הצעות רק בשנה שלאחר מכן. אגב, עד היום טרם נסגר המכרז. הוא נדחה שוב ושוב, תוך שהוא עובר שינויים שונים, ונכון לעכשיו הוא מיועד לצאת לדרך ב-26 בינואר השנה.

מכרז אחר שנרשם על שנת 2018, הינו ל-484 דירות להשכרה במתחם בן שמן בלוד. הוא פורסם בדצמבר 2018, אך ייסגר רק בחודש הבא. מכרז שפורסם בסוף דצמבר 2018 ל-644 דירות באור יהודה נסגר בסוף דצמבר 2019, כלומר שנה לאחר הפרסום. גם במקרה הזה, השיווק נרשם על שנת 2018, אך בפועל ניתן היה לגשת אליו רק ב-2019.

"גוף ציבורי עם מדדים עסקיים"

מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "רמ"י היא גוף ציבורי שיש לו יעדים מדידים ועסקיים לכל דבר. רמ"י מייחסת חשיבות רבה ליעדים שהציבה לעצמה. מטבע הדברים, הפעילות ברבעון האחרון של השנה ובחודש דצמבר הינה מוגברת. מכרזי רמ"י מתפרסמים במהלך כל השנה, כאשר שיטת הפרסום היא פרסום מודעה לידיעת ציבור המתעניינים, הכוללת את עקרונות המכרז, ולאחריה פרסום חוברת מפורטת הכוללת את שאר תנאי המכרז.

"פרסום המכרז, ללא קשר למועד שבו הוא מפורסם, תלוי בבשלות תכנונית. כלומר, היותה של התב"ע בתוקף והסרת החסמים הרלוונטיים לשיווקה. מטבע הדברים, מדובר בהליך ארוך, ובאופן טבעי הגורמים הממשלתיים העמיתים מגבירים את התגייסותם לקראת הרבעון האחרון של השנה, ובמועד זה מגיעים תהליכים רבים לידי בשלות המאפשרת את פרסום המכרזים. רמ"י תמשיך לפעול בהתאם לכללים הנהוגים, בדיוק כפי שעשתה בעבר, ותמשיך לעשות ככל שביכולתה להגדלה של היצע יחידות דיור בהתאם ליעדי הממשלה ולמדיניות שר האוצר, ואף למעלה מכך.

"הפרסום הרשמי של המכרזים הוא הצהרת כוונות לשוק, ונועד לאפשר ליזמים להתארגן ולהתכונן לקראת הגשת הצעות למכרזים. כל המודעות המתפרסמות על ידי רמ"י מובילות להליך מכרזי מלא, וזאת אחרי פרסום חוברת מלאה, למעט שיעור נמוך ביותר שהוא סביר ביותר בנסיבות העניין".