ביהמ"ש: עירייה חייבת לפעול בהגינות בהסכמים עם יזמים

רקע: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הוועדה המקומית גבעתיים, והיזם נוה שוסטר חתמו על חוזה משולב בעניין שינוי ייעודם של מקרקעין בפרויקט מגורים עתידי וכן הסכמות בנוגע לאופן חלוקת התשלומים בין הצדדים בעקבות שינוי הייעוד.

הוסכם כי נוה שוסטר תשלם לרמ"י סך של 91% מערך "התוספת לעסקה", ומתשלום זה תנוכה עלות הקמתו של פארק ציבורי שיוקם בתחומי התוכנית.

לנוה שוסטר ניתן על-ידי הוועדה המקומית פטור מהיטל השבחה, וסוכם כי תקים את הפארק על חשבונה. הצדדים ציינו בחוזה כי הם מוותרים באופן הדדי על כל תביעה או טענה הנוגעות לתוכנית העתידית.

לימים התוכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף, והצדדים פעלו לפי הוראותיו של החוזה. בין היתר, נוה שוסטר שילמה לרמ"י את התשלום המוסכם.

לאחר כשש שנים, כשניתן לנוה שוסטר היתר בנייה להקמת פרויקט המגורים, הוועדה המקומית בכל זאת הוציאה לנוה שוסטר דרישה לתשלום היטל השבחה בגין מימוש הזכויות שבתוכנית, וזאת בניגוד לחוזה.

במהלך השנים חל שינוי בהלכת בית המשפט העליון בכל הנוגע לשאלה מיהו החייב בהיטל השבחה. בהלכת בר יהודה נקבע כי יש להתייחס ליזם מכוחו של הסכם פיתוח כאל חוכר לדורות או בעלים, בהתחשב במכלול הזכויות המוקנות לו. לכן, נקבע כי יזמים בתקופת הפיתוח חייבים בתשלום היטל השבחה.

ההחלטה: בית המשפט הזכיר כי בהלכת "דירות יוקרה" נקבע כי רשות מקומית אינה רשאית לחתום על חוזה עם יזם שבמסגרתו היא מטילה עליו חיוב בתשלום חובה שלא על-פי דין, או לחלופין נותנת לו פטור מתשלום חובה שלא על-פי דין.

חוזים כאלה הם בלתי חוקיים, מאחר שהם סותרים את עקרונות היסוד של המשפט הציבורי. בעניינו, החוזה שנחתם איננו חוקי וסוטה מהוראות הדין בכל הנוגע לגביית תשלומים על-ידי הרשות המקומית בשני מובנים: ראשית, הוא מקנה לנוה שוסטר פטור מהיטל השבחה בניגוד לדין; ושנית, הוא מטיל על נוה שוסטר את תשלום עלות הפארק ללא בסיס חוקי לכך.

בית המשפט בחן האם ניתן להורות על קיום החוזה בנסיבות העניין, לאור העובדה שהסדרי התשלומים שנקבעו בו קוימו הן על-ידי נוה שוסטר והן על-ידי הוועדה המקומית ורמ"י.

ההוראה היחידה שלא קוימה, וכעת נוה שוסטר ביקשה את אכיפתה, היא ההוראה של ויתור על טענות, שכן הוועדה המקומית לא קיימה הוראה זו כששלחה לנוה שוסטר דרישת תשלום היטל השבחה.

לאור הנסיבות המתוארות, הערעור נדחה פה-אחד. למרות אי-החוקיות של הדרישות בחוזה, נקבע כי אין מקום להורות על בטלות החוזה. התשלומים שכבר הועברו בין הצדדים יעמדו על כנם, ונוה שוסטר לא תידרש להוסיף ולשלם את היטל ההשבחה שדרשה הוועדה המקומית.

נראה כי טענת הרשות בדבר אי-חוקיות החוזה, לאחר שנוה שוסטר מילאה אחר כל חובותיה, כאשר ברור שהרשות הפיקה מכך תועלת, נגועה בחוסר תום-לב, כשלאחר שנים היא מתנערת מחובותיה.

בשורה התחתונה: נזכיר כי כאשר רשות מקומית צד להסכם, עליה לפעול בהגינות תוך שמירה על שלטון החוק וחוקיות המינהל.

נראה כי למרות הלכת "דירות יוקרה" האוסרת על הסכמים עם הרשות כאמור, בית המשפט החליט כי יש לקיים את החוזה כפי שהוא ולא להורות על בטלותו, זאת בין היתר כי עבר זמן רב מאז שההסכם נחתם, ובכלל זאת שביצוע החיובים של הצדדים הושלם. 

בר"מ 1245/15

הכותבים הם ממשרד צבי שוב המתמחה במקרקעין