הקלק וקנה: החברות שמשנות את האופן שבו משקיעים בנדל"ן

קניית דירה/בית כנכס חהשקעה הייתה תמיד תהליך מסובך ומפרך לכולם - מלבד לעשירים. כעת, בזכות כמה חברות סטארט-אפ שפועלות בתחום הנדל"ן, זה אולי משתנה.

החברות הללו מאפשרות לאנשים פרטיים להרכיב תיק של בתים להשכרה ברחבי ארה"ב בהרבה פחות כאב ראש. אפילו בלי לבקר בנכסים עצמם, המשקיעים יכולים לקנות ולנהל דירות ובתים בכמה קליקים של עכבר מחשב או נגיעות בטלפון.

Roofstock, חברה מאוקלנד, קליפורניה, שהוקמה ב-2015, מציעה שוק מקוון שבו קונים ומוכרים סוחרים בכ-500 בתים להשכרה בחודש בערים כמו אטלנטה, אינדיאנפוליס ויוסטון. הבתים, שנמכרים במחירים שנעים בין 50 אלף דולר ל-400 אלף דולר, באים בדרך כלל עם דיירים.

REI Nation ו־JWB Real Estate נכנסו למה שידוע כ"עסק מוכן להפעלה" בשווקים אזוריים. הן קונות, משדרגות ומחכירות בתים, ואחר כך מוכרות אותם למשקיעים.

חברות אחרות עומדות להציע למשקיעים דרכים לבניית תיק נכסי מגורים בשיטת הסלאמי. Compound, סטארט-אפ מניו יורק, משיק החודש אפליקציה שתאפשר למשקיעים לקנות אחזקות קטנות בבניינים משותפים בערים כמו ניו יורק, מיאמי, נשוויל ואוסטין. ההשקעה המינימלית היא 50 אלף דולר.

Compound מאפשרת אפילו למשקיעים ללא הרבה מזומנים "להשתתף בצמיחת ערים שבהן הם חיים ועובדים אך לא יכולים להרשות לעצמם לקנות", אומרת ג'נין יוריו, אחת ממייסדות החברה והמנכ"לית שלה.
להחזיק את הבית לחמש שנים לפחות

העסקים הללו שצצים בשוק, הם עדות לכך שמשקיעים קטנים מחפשים יעדים חלופיים לכסף, כאשר הריביות האולטרה-נמוכות הפכו את אחזקת האג"ח לפחות אטרקטיבית, ורצף השיאים בשוקי המניות נראה לרבים כהכנה לנסיגה בשווקים הללו.

חברות כמו REI - JWB אומרות שהמשקיעים מקבלים תשואות שנתיות אחרי עמלות והוצאות של 7% עד 9%. תשואות אג"ח הבנצ'מרק של האוצר האמריקאי לעשר שנים תקועות מתחת ל-2% כבר כמה חודשים. קוני בתים גם נהנים מרווחי מכירתם.

"משקיעים מחפשים מתחת לכל אבן דרכים לקבל תזרים מזומנים נוסף", אמר פול פניאטו, מייסד ומנכ"ל PagnatoKarp מאסטון, וירג'יניה, שמייעצת למשפחות בהשקעות. נדל"ן מתאים במיוחד למטרה זו, לדבריו.

שירותי קניית בתים מנצלים גם טכנולוגיות ונתונים חדשים על השכרת נכסים, שפותחו אחרי משבר שוק הדיור. חברות כמו קבוצת בלקסטון וסטארקווד קפיטל קנו עשרות אלפי דירות במחירים מופחתים והסבו אותן לנכסי השכרה. לאורך הדרך הן חושבו על איך לנצל את הטכנולוגיה החדשה ביותר בתחומי הנייד ומחשוב הענן כדי לנהל ולשדרג דירות בקנה מידה רחב.

רבים מהיזמים שמאחורי החברות החדשות הללו למדו את העסק אחרי עבודה בחברות הגדולות. גארי ביזלי, מייסד Roofstock, היה אחד השחקנים מאחורי קרן Starwood Waypoint Residential, שהונפקה לציבור ב-2014.

"כשהתחלנו לקנות דירות לא ידענו אם נוכל לעשות את זה ברווח גם בקנה מידה אחר", הוא אומר.

מקדמה של 20% והיתר בהלוואה

חברת Roofstock השיקה לאחרונה שירות חדש שמאפשר למשקיעים לקנות רק 10% מבית פרטי. החברה מחזיקה בעצמה 10% מכל בית, ויתר האחזקה מחולקת בין משקיעים.

כל סטארט-אפ כזה פועל קצת אחרת, אך הנוסחה היא דומה. בעסקה טיפוסית של JWB, החברה קונה בית באזור ג'קסונוויל, פלורידה, ומשדרגת אותו בעלות כוללת של, נניח, 13 אלף דולר. JWB גם מוצאת דייר שמשלם כ-1,175 דולר בחודש שכר דירה. אחר כך היא מוכרת את הבית ב-150 אלף דולר. המשקיעים משלמים בדרך כלל מקדמה של 20% ולווים את היתר.

הבעלים יכולים לנהל את הבית בעצמם או לשכור חברת ניהול מקומית. רובם משתמשים בחטיבת הניהול של JWB. העלאת השכירות והמכירה הסופית של הבית יכולות להקפיץ את התשואות. אך המשקיעים לא צריכים לעשות רווח מהיר על ידי מכירת הבית זמן קצר אחרי שהם קונים אותו, מזהיר נשיא החברה, אלכס סיפאקיס. "זו לא תוכנית התעשרות מהירה", הוא אמר. "קונים בשביל ערך השוק. אנחנו אומרים לקוחות שהם צריכים להחזיק מינימום של חמש שנים, או לא לקנות בכלל".

גם באחזקת נכס יש סיכונים. משקיעים שקונים נכס בלי לראות אותו יכולים להיות מופתעים מעלויות תחזוקה לא צפויות, או לסבול מתנודות בשוק השכירות. לקראת מכירה, המחיר תלוי גם במצב השוק: מחירי הבתים נוטים להשתטח או לרדת בזמנים כלכליים קשים. "כדי לקבל תשואות כמו במניות צריך לקחת סיכון מסוים", אמר ביזלי.

ובכל זאת, היתרון של תשואה קבועה מנכסי השכרה מושך לקוחות, בייחוד כאשר דמי השכירות עולים בארה"ב.

REI התחילה את דרכה בממפיס, טנסי, כשבנתה בתים עבור טייסים שעבדו בפדרל אקספרס ורצו להשקיע בבית פרטי בלי כאב הראש של ניהול, מספר כריס קלותייה, שותף בחברה. בשנה שעברה החזיקה REI כ-1,000 בתים כאלו בשמונה ערים. "יש משקיעים שרוצים להניף את הפטישים ולצבוע את הקירות בעצמם", אמר קלותייה. "אבל יש הרבה יתר משקיעים שרוצים להיות פסיביים".

בילי מלוני, מעצב גרפי בן 47 מלוס אנג'לס, מספר שהוא קנה ומכר נכסים להשקעה באמצעות REI כדי להגדיל את החסכונות שלו לקראת הפרישה. הוא מחזיק בית בממפיס, בית בג'קסונוויל, וקנה ומכר שני בתים בקליבלנד. "אני חושב כמו משקיע שהכסף שלו לא מוגבל למדינה אחת בארה"ב" , הוא אומר.