"ההון הנדרש לרכישת דירה בת"א יותר מהכפיל את עצמו בחלק מהשכונות"

שפל במספר העסקאות בערים הגדולות, שפל בשוק היוקרה, ועליות מחירים של עשרות אחוזים בערים רבות בארץ - אלה המסקנות הבולטות בדוח סיכום העשור שחיברו באתר מדלן.

איתן זינגר, מנכ"ל מדלן, מסביר כי את המידע על שוק הנדל"ן אוספת החברה ממקורות מגוונים, בהם מחירי העסקאות שמפרסמת רשות המסים (לעתים עם מידע חלקי או חסר), נתוני למ"ס בנושאי חינוך, פשיעה, מספר דירות AirBNB בכל שכונה, ועוד.

1. הערים הגדולות: ירושלים מפגרת במספר העסקאות

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, האוכלוסייה בישראל גדלה בעשור האחרון ב-19% - אבל נתוני מדלן מראים שדווקא בערים הגדולות בארץ יש פחות עסקאות.

ירושלים, העיר הגדולה בישראל, מובילה עם מספר העסקאות הגבוה ביותר, אך אם מסתכלים באופן יחסי לגודל האוכלוסייה, ירושלים דווקא מפגרת מאחור במספר העסקאות. למשל ב-2010, אוכלוסיית ירושלים הייתה גדולה ב-40% מזו בתל אביב, אך בתל אביב בוצעו 10% יותר עסקאות.

במדלן מעריכים כי המאפיינים הייחודיים של הבירה - אוכלוסייה גדולה של צעירים וילדים, בנייה לא חוקית, אוכלוסייה ערבית שבה צעירים בוגרים נשארים לגור אצל ההורים עד החתונה - מביאים לכך שמספר העסקאות נמוך מהגידול באוכלוסייה.

בתל אביב נרשמה מאז 2015 ירידה במספר העסקאות השנתי, מ-6,686 ב-2010, ל-3,826 בשנה החולפת. במדלן מייחסים זאת לעליית המחירים בעיר, וכן לחוקים שנועדו להוציא את המשקיעים מהשוק - כמו ירידה בשיעור המימון על דירה שנייה ומס רכישה גבוה על רכישת דירה שנייה.

לדברי זינגר, "בתל אביב רואים ירידה במספר העסקאות מאמצע העשור. 2018 הייתה שנת שפל של העשור בעסקאות חדשות - זאת על רקע עליית המחירים בעיר, אשר צמצמה מאוד את מספר הרוכשים הפוטנציאלים של דירות חדשות. ההון הדרוש לרכישת דירה היום גבוה יותר גם בשכונות דרום תל אביב ויפו - למעשה הוא יותר מהכפיל את עצמו בחלק מהשכונות".

גם בחיפה נרשמה ירידה במספר העסקאות, מ-5,393 בשנת 2010 ל-3,525 ב-2019.

2. השיאניות בדירות יד שנייה: מי שקנה בבאר שבע הרוויח

"בדירות יד שנייה, כמעט איפה שלא זרקנו אבן הייתה עליית מחירים", מספר זינגר.

מן הנתונים של מדלן עולה שבאר שבע הייתה העיר המוצלחת ביותר לרוכשים בתחילת העשור. בשנת 2010 עמד המחיר הממוצע של דירה יד שנייה בעיר על 580 אלף שקל, וב-2019 נמכרה דירה דומה במחיר של כמיליון שקל - עלייה של 73%.

עלייה בשיעור קצת פחות חד נראתה גם בחיפה (52%). שיעור ההתייקרות ברעננה הוא הנמוך ביותר מבין הערים שהשתתפו בסקר ועומד על 25% - אולי משום שמלכתחילה המחירים בה היו גבוהים יותר.

בירושלים עלו המחירים ב-36% בלבד בעשור האחרון, ובמדלן מציינים כי גם במדד זה ירושלים היא תופעה חריגה - "מיעוט הבנייה החדשה ביחס לגודל העיר והגידול באוכלוסייה לא גרם לעליות מחירים חריגות. להערכתנו, הסיבה המרכזית לכך היא מספר הנפשות הממוצע למשק בית בירושלים (3.79, לעומת 2.28 בתל אביב). כלומר, בתל אביב נבנות יותר דירות כי האוכלוסייה מפוזרת ביותר דירות בהשוואה לירושלים", נכתב בדוח של החברה.

 שיעורי עלייה במחירי דירות בעשור האחרון

3. שוק היוקרה: העשור נגמר ב-2015

ניתוח שוק היוקרה - דירות או בתים שנמכרים במחיר של יותר מ-10 מיליון שקל - שעשו במדלן מעניין כי הוא מגלה שנקודת השיא של פעילות שוק היוקרה בעשור האחרון הייתה בשנת 2015. מאז ועד היום מספר העסקאות בירידה, וגם המחירים בקיפאון. עסקה ביותר מ-100 מיליון שקל נראתה לאחרונה ב-2014.

 עשר העסקאות הכי יקרות במהלך העשור

בשנת 2010 נמכרו בכל מדינת ישראל 121 נכסי יוקרה, בשנת 2015 היו 219 עסקאות, ובשנת 2019 היו רק 112 עסקאות. היישובים המובילים במספר עסקאות היוקרה הם תל אביב (912 עסקאות), אחריה הרצליה (258 עסקאות) וירושלים (174 עסקאות).

העסקה היקרה ביותר בשוק מגורי היוקרה בעשור האחרון נחתמה בשנת 2010, אז רכש איש העסקים טדי שגיא את הווילה ברחוב גלי תכלת 46 בהרצליה פיתוח, שהייתה שייכת למרטין שלאף, ואחריו לזכי רביב, במחיר של 145.6 מיליון שקל.

מעניין לראות שאחד הבתים היקרים שנמכרו בעשור האחרון, וילה ברחוב קפלן 101 בהרצליה פיתוח, שנמכרה ב-71.6 מיליון שקל ב-2014, לאשת העסקים רות פרסול - נמכר בשנה שעברה מחדש. על פי נתוני רשות המסים נמכר הבית, בשטח של 860 מ"ר, ב-48 מיליון שקל בלבד.

הפרויקט שבו נחתמו הכי הרבה עסקאות יוקרה הוא מגדל מאייר, בפינת הרחובות אלנבי ורוטשילד. במקום נרשמו 46 עסקאות של דירות ביותר מ-10 מיליון שקל כל אחת.

עכשיו נותר לראות לאן נגיע בעשור הבא.