משרד המשפטים: "כשל שוק" בתהליכי התחדשות עירונית בעניין מחויבות עורכי דין לדיירים

האם במשרד המשפטים יסיימו "לקונה" ארוכת-שנים בתחום ההתחדשות העירונית? המחלקה האזרחית (ייעוץ וחקיקה) במשרד המשפטים פנתה אל יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, בבקשה לקבוע באופן בהיר ומוסדר את הכללים החלים על עורך דין המייצג בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית. זאת לאור מקרים שנבדקו, ושמהם עלה חשש שעורכי דין היו בניגודי עניינים בטיפול בדיירים.

"לעורכי הדין יש חשיבות רבה בשמירה על זכויות בעלי הדירות, בהגברת האמון בינם לבין היזם, ובייחוד כאשר עסקינן באוכלוסיות מוחלשות, אשר קבלת ייצוג משפטי הגון וישר היא קריטית עבורם", נכתב במכתב אותו כתבו ראש תחום הנדל"ן במחלקה האזרחית (ייעוץ וחקיקה), עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס.

מהפנייה ללשכת עורכי הדין עולה כי בשנה האחרונה ריכז צוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ, יחד עם הרשות להתחדשות עירונית ומשרד האוצר, עבודת מטה לבחינת חסמים בהליכי התחדשות עירונית ולגיבוש פתרונות אפשריים להם. מהעבודה זו, כך מתואר, עלה בין היתר כי מקורם של חלק מהחסמים בתחום ההתחדשות העירונית הוא בחוסר אמון השורר בין בעלי הדירות לבין היזמים.

"פעמים רבות כאשר בעלי הדירות משתייכים לאוכלוסייה מוחלשת, הם מוחתמים על עסקאות שתנאיהן גרועים מאוד וחושפים אותם לסיכונים משמעותיים. מצב כזה יכול להתקיים, בין היתר, כאשר בעלי הדירות מיוצגים בידי עורך דין שבפעולתו יש חשש ממשי לניגוד עניינים בשל זיקה ליזם, שגורמת לכך שהוא אינו רואה לנגד עיניו את טובתם של בעלי הדירות בלבד, כפי שהיה מצופה ממנו. נוכח העובדה שלעתים קרובות מדובר באוכלוסייה חלשה ובמטריה משפטית מורכבת, לעורך הדין המייצג את הדיירים ישנו תפקיד מפתח - אלא שלעתים הוא מצוי בניגוד עניינים", נכתב במכתב של השתיים.

המכתב ממשיך ומפרט כי "בעסקאות התחדשות עירונית מקובל כי היזם משלם את הוצאות הפרויקט, לרבות שכר-טרחת עורך הדין של בעלי הדירות. מצב זה יוצר מטיבו ומטבעו זיקה בין עורך הדין לבין היזם. מפניות שהגיעו לרשות להתחדשות עירונית ונדונו במהלך עבודת הצוות עלה כי בחלק מהמקרים עורך הדין מייצג במקביל ובו-זמנית את בעלי הדירות בפרויקט אחד ואת היזם בפרויקט אחר, מה שמגביר את הממשק שיש לו ליזם. במקרים אחרים עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בפרויקט מסוים, וזאת בעוד שאותו עורך דין מייצג משך שנים רבות את היזם בפרויקטים אחרים שהיזם מקדם, וזאת מבלי שבעלי הדירות מודעים לקשר הממושך ביניהם.

"עוד הובאו לידיעת הצוות מקרים בהם נקבע מנגנון שלפיו שכר-טרחת עורך הדין יעלה ככל שיאושרו יותר דירות בפרויקט, שעה שהאינטרס של בעלי הדירות הוא כמעט תמיד שלא להגדילן, בשל העומס הרב שיוטל על התשתיות ועל המתקנים המשותפים".

במכתב מתוארות תופעות נוספות מהן עולה שקיים כשל שוק של ממש, שכן בעלי הדירות סבורים כי עורך הדין המייצג אותם פועל למענם, למרות שבפועל במקרים מסוימים לא כך הדבר, ובכך נמנע מהם מידע מהותי ומשמעותי, שמוביל לכך שהעסקה בין בעלי הדירות והיזם לא בהכרח מגלמת את ההסכם המיטבי עבור שני הצדדים וממקסמת את רווחתם, אלא מוטה לטובת היזם.

המכתב כולל מספר הצעות להסדרת התחום, שיהפכו את כל התהליך להיות שקוף הרבה יותר מהמצב שמתואר כיום במכתב של משרד המשפטים. כך, למשל, מוצע כי עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ייבחר בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם; עוד מוצע כי היזם לא ישלם לעורך הדין את שכר-טרחתו ישירות, אלא יפקיד את הסכום שאמור לשמש למימון ייצוגם המשפטי של בעלי הדירות, כפי שסוכם עמם מראש בחשבון נאמנות, ממנו ישולם שכר-טרחת עורך הדין. כן מוצע כי עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין לתת שירותים משפטיים כלשהם ליזם, גם לא בפרויקט אחר.

עוד מציעות יוליס ורהפטיג-בס כי "במקרה של עורך דין שייצג את היזם בעבר מספר פעמים או ייצג בעלי דירות כמה פעמים נגד אותו יזם - ככלל על עורך הדין לגלות לבעלי הדירות, בטרם יקבל על עצמו את ייצוגם, על הקשר המתמשך שלו עם היזם, וכן לקבוע כי במקרה של ייצוג מתמשך של אותו יזם (למעלה ממספר פעמים שייקבע לאחר בחינת הפרקטיקות המקובלות בשוק), עליו להימנע כליל מייצוג בעלי דירות מול אותו יזם".

עוד מוצע כי "על עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ומבקש לפעול גם כ'מארגן' של העסקה, לגלות לבעלי הדירות, בטרם ייטול על עצמו את ייצוגם, על אודות תפקידו הכפול, וכן לגלות מראש את התמורה שבכוונתו לדרוש מהיזם בגין שירותיו כמארגן".

מוועדת האתיקה הארצית נמסר: "ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, כגוף שהחלטותיו משליכות על כל תחומי החיים של עורכי הדין, אינה מוצאת לנכון להתייחס לרפורמות מקצועיות מעל גבי דפי העיתון. אנו מאשרים קבלת המכתב ומתכוונים ליישם מערך מקצועי ומפורט ולא כותרות פופליסטיות בעיתון".