מנכ"ל חברת הנדל"ן שיוצא נגד "מרד" ראשי הערים: "סוג של אנרכיה"

"מחירי הדירות נמצאים בעלייה בשלושת הרבעונים האחרונים. אנחנו גם מרגישים את זה במכירות", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הנדל"ן צמח המרמן, בראיון ל"גלובס".

"אנחנו מוכרים יותר דירות לעומת המכירות שלנו בשנתיים האחרונות. הממוצע הרב-שנתי שלנו הוא מכירות של 170-180 דירות, ובשנה האחרונה ניכרת התעוררות אצלנו, יחד עם כל השוק", אומר פייגלין, המכהן גם בתפקיד סגן נשיא התאחדות בוני הארץ - כך שיש לו ראייה רחבה על התפתחויות שוק הנדל"ן למגורים בישראל. בשנה האחרונה "כיכבה" מניית צמח המרמן, לצדן של מניות נדל"ן מקומיות נוספות, עם עלייה של 110% - שהביאה את שווי החברה בבורסת תל אביב לכ-355 מיליון שקל.

צמח המרמן עוסקת בייזום נדל"ן למגורים ולמסחר ובביצוע עבודות קבלנות, ויש לה גם פעילות נדל"ן מניב. פעילות החברה מתרכזת בנדל"ן בישראל. בחברה שולטות משפחות פייגלין ובן אברהם, המחזיקות יחד בכ-49% מהון מניותיה. בשבוע שעבר דיווחה צמח המרמן כי בשנת 2019 היא מכרה 230 יחידות דיור - עלייה של 28% לעומת מספר הדירות שמכרה ב-2018.

החברה, שלא פועלת כמעט בכלל במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן" (מלבד פרויקט שנבנה ביפו על חורבות האצטדיון שבו שיחקה בעבר קבוצת הכדורגל מכבי יפו), נהנתה מהתעוררות שוק הדיור בשנה האחרונה, ובעיקר מחזרתם של קונים ש"ישבו על הגדר" לרכישת דירות בשוק החופשי. בין הפרויקטים המובילים במכירות של צמח המרמן ניתן לציין את "לב גני תקוה", שבו מכרה החברה 56 דירות בשנה החולפת - זינוק של 80% לעומת השנה הקודמת; "קרניצי החדשה" ברמת גן, שבו מכרה 53 דירות - 51% יותר מאשר ב-2018; ו"סביוני גני תקוה", עם 43 דירות מכורות - עלייה של 23% לעומת אשתקד. בפרויקט "אנדרומדה" ביפו ובפרויקט "כרמיאלה" בכרמיאל החברה מכרה אשתקד דירות ראשונות - 7 דירות ו-19 דירות, בהתאמה.

"צריך להציף את השוק בקרקעות לבנייה"

לדברי פייגלין, "מחירי הדירות זוחלים למעלה בחודשים האחרונים, ורואים את זה בנתוני הדירות שאנחנו מוכרים. אצלנו, אגב, לא נרשמה בשנים האחרונות ירידה במחירי הדירות. נתוני מכירת הדירות 'בשוק החופשי' מראים תמונה שונה מזו של נתוני המחירים שמפרסמת למ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), שם הנתונים מאוד מוטים למטה, בגלל תוכנית מחיר למשתכן".

● נראה כי תוכנית מחיר למשתכן סיימה את דרכה.

"נכון, התוכנית נראה הגיעה לסוף דרכה. מצד שני, המדינה עדיין לא משחררת מספיק קרקעות לבנייה בשוק החופשי. יש כאן סטגנציה, ולכן המחירים במגמת עלייה".

● מה צריך לקרות כדי שהמחירים לא יעלו?

"צריך להציף את השוק החופשי בקרקעות לבנייה - אבל זה לא קורה כבר עשרות שנים, וכנראה לא יקרה גם בעתיד. לדעתי, יש במדינה ביקוש של 70 אלף דירות בשנה, ואפילו יותר, והביקושים רק גדלים והולכים. אנחנו צריכים תשתיות מספקות לבנייה, אבל כרגע המצב הפוך. יש מרד של ראשי ערים, שמעכבים הקמה של פרויקטים למגורים - סוג של אנרכיה. ברמת גן, בגבעתיים, בהרצליה ובמקומות נוספים, ראשי הערים לא מוכנים לאשר בנייה של מתחמי דירות. הם ממש בולמים את זה, וכבר הרבה זמן אין ממשלה שתטפל בעניין".

● אפשר להבין את ראשי הערים, אם אין מספיק תשתיות תומכות לבנייה כזו.

"אני מאוד מבין ומעריך את ראשי הערים. הם נבחרו על ידי תושבים הערים וצריכים לייצג אותם, והציבור עצמו לא רוצה שייבנו עוד הרבה בניינים בערים שלו, כי זה רק מוסיף לצפיפות שכבר קיימת בערים ובשכונות רבות. אבל יש לא מעט קרקעות פנויות, כמו למשל, במזרח רמת גן באזור קריניצי, שם אפשר לפתח ולבנות - ותפקיד ראשי הערים הוא להקים ולבנות תשתיות מספקות. הם לא רוצים את זה בגלל הרבה מאות סיבות, ובשורה התחתונה, זה עניין של כסף. יש הסכמי-גג בעשרות מיליארדי שקלים, ולמרות זה, ראשי הערים מתמרדים ולא רוצים לבנות".

● אז בעצם הם רוצים שהממשלה תזרים להם יותר כסף?

"כן. יש פה משחק של כיפופי ידיים בין הממשלה לראשי הערים".

לדברי פייגלין, "אף שזה המצב, אנחנו ממוקדים רק בישראל, ומאוד מאמינים באסטרטגיה של החברה. יש לנו זרוע ביצוע פנימית, שבאמצעותה אנחנו עושים עבודות בנייה עבורנו ועבור אחרים שעובדים אתנו, וגם את חברת סיון ביצוע, שעושה עבודות נוספות עבור יזמים אחרים". 

"יש כרגע משבר בגלל המחסור בדירות, והוא רק יתעצם ויילך בתקופה הקרובה, עד שתקום ממשלה ותטפל בכל התחומים הדרושים טיפול דחוף בתחום הנדל"ן למגורים. יש לנו כרגע כ-2,500 דירות שנמצאות במהלך של ייזום ותכנון, עם רווח גולמי צפוי של 400 מיליון שקל. אנחנו מסתכלים 10-15 שנים קדימה. התהליכים בארץ איטיים מאוד, ולכן אין לך ברירה, אם אתה רוצה להשרוד בשוק הנדל"ן, אלא להסתכל ולתכנן רחוק מאוד קדימה. אנחנו ממשיכים להתמקד בארץ, ובמקביל לפעילות באזור המרכז אנחנו מאמינים מאוד גם בפריפריה".

● בפריפריה יש לא מעט מקומות שבהם בנו יותר מדי דירות, והמחירים ירדו בשנים האחרונות.

"זה נספג בסוף בתוך השוק. גם בעפולה, ששם היתה הצפה של בנייה בשנים האחרונות, אני שומע כיום שכבר אין מספיק דירות. מלאי הדירות הלא-מכורות ברחבי הארץ הצטמצם מאוד באחרונה. גם בראש העין ובקריות נרשמה ירידה חדה במלאי הדירות הגמורות שלא נמכרו. כל עוד הריבית כל כך נמוכה, היזמים וחברות הנדל"ן יכולים לחכות בנוחות יחסית ובלי לחץ גם כמה שנים, עד שיימכרו את הדירות".

"גם השנה אנחנו צופים גידול במכירות"

חברת צמח המרמן הוקמה ב-1997 כתוצאה ממיזוג של שתי חברות ביצוע, צמח והמרמן, שהוקמו ופעלו החל בשנות ה-60. הזינוק במניית החברה בשנה האחרונה בא, בין השאר, על רקע ירידת התשואות בשוק האג"ח, שהביאה לעליות חדות במניות נדל"ן רבות, ובמקביל ההתעוררות של מכירת דירות בשוק החופשי.

● מה אתה מעריך יקרה בחברה בשנים הקרובות?

פייגלין: "אם לא יקרה משהו יוצא דופן, גם ב-2020 אנחנו צפויים לרשום גידול במכירות. יש לנו מספיק קרקעות ופרויקטים בצנרת. כיום אנחנו מבצעים ונהנים מפרויקטים שיזמנו לפני 10-15 שנים. למשל, בפרויקט 'קריניצי החדשה' ברמת גן יש לנו כ-600 דירות מתוך כ-1,000 דירות שנבנות שם. יש שם כבר ארבעה מגדלים מאוכלסים, והמגדל החמישי צפוי לקבל טופס 4 במהלך השנה".

בחודש שעבר דיווחה צמח המרמן כי היא נכנסת לשותפות עם רשת מועדוני הכושר הולמס פלייס, שבמסגרתה יקימו שתי החברות, באמצעות חברה ייעודית משותפת, כמה מתחמים של מועדוני כושר. הראשון שבהם יהיה תחת תת המותג "פמילי" של הולמס פלייס בשכונת "כפר סבא הירוקה", ואבן הפינה להקמתו כבר הונחה בתחילת ינואר (אמור להתחיל לפעול בעוד כשנתיים). המתחם יופעל בשיטת BOT למשך 25 שנה על ידי הולמס פלייס. שתי החברות יחלקו ביניהן את הרווחים שינבעו מייזום הפרויקט, שעלות הקמתו מוערכת ב-45 מיליון שקל. הולמס פלייס תשלם לחברה הייעודית דמי שכירות בשיעור של כ-10% מעלויות הפרויקט.

● מה הביא אתכם להיכנס לשותפות עם הולמס פלייס?

"זאת פעילות שאנחנו רוצים לפתח עם הולמס פלייס, ואולי לא רק אתם. כל התחום הזה, BOT, שאנחנו פעם ראשונה נכנסים אליו, נמצא בהתפתחות משמעותית. זה הפתרון לעיריות שרוצות לפתח פרויקטים, אבל אין להן מספיק כסף לכך".

● אתם מתכננים לנצל את השוק הנוח כדי להנפיק מניות או אג"ח בקרוב?

"גייסנו בהנפקת האג"ח האחרונה שלנו אשתקד כ-70 מיליון שקל. כרגע אנחנו לא יודעים אם ומתי נגייס עוד. סדרות האג"ח שלנו נסחרות בתשואות נמוכות יחסית, ואני מניח שכמו בעבר, ברגע שנרצה לגייס - לא תהיה לנו בעיה. אנחנו חברה קטנה, שהגיעה לבורסה מחיפה לפני 22 שנה, עם הון עצמי של כ-16 מיליון שקל - וכיום הגענו להון עצמי של 226 מיליון שקל, כשבדרך חילקנו לציבור דיבידנדים בהיקף של כ-90 מיליון שקל".

● מה המדיניות הדיבידנד שלכם?

"אנחנו מחלקים שליש מהרווח הנקי כדיבידנד, בכפוף כמובן להתניות הפיננסיות, שאנחנו לא מתקרבים אליהן - כך שאין לנו בעיה לחלק כל רבעון דיבידנד".

● איזה פרויקטים שלכם נמצאים לקראת הקמה?

"פרויקט מכבי יפו - פרויקט גדול של כ-600 יחידות דיור, שבו אנחנו שותפים עם אלעד מגורים של יצחק תשובה ולוינשטיין. זהו פרויקט מעורב, שכ-45% מהדירות בו ישווקו לשוק החופשי, והשאר במסגרת מחיר למשתכן. נוסף על כך, לפני שנתיים עשינו עסקה מעניינת במתחם כורזין בדרום גבעתיים - שם אנחנו בעולם של עירוב שימושים: מגורים, מסחר ותעסוקה. אנחנו מקווים שעוד השנה נקבל היתר בנייה ראשון, ואמורים להתחיל הקמה של מגדל אחד עם 46 יחידות דיור, מתוך 12 מגדלים שצפויים להיבנות במתחם, לאחר שמכרנו 70% מהזכויות בשטחי תעסוקה ומסחר לכלל ביטוח - ונישאר עם כ-9,000 מ"ר.

"פרויקט מעניין נוסף שלנו הוא דיור במתחם אנדרומדה ביפו - שזה למעשה, המשך למתחם אנדרומדה הוותיק הקיים".

● מה המחיר למ"ר בנוי באנדרומדה כיום?

"55-60 אלף שקל למ"ר. יש לנו גם את הפרויקט במתחם שוק בצלאל בלב תל אביב, שם התחלנו ב-2012 במחיר של 20-25 אלף שקל למ"ר, וכיום המחיר הגיע ליותר מ-60 אלף שקל למ"ר", אומר פייגלין.

"אנחנו גם מאוד מאמינים בפריפריה, ובונים דירות ליד חוף אכזיב הסמוך לנהריה, ומתחילים בקרוב לבנות כ-100 דירות בכרמיאל במסגרת 'דירה להשכיר'. לצד הדירות להשכרה נבנה שם עוד 70 דירות למכירה ועוד כ-700 מ"ר למסחר. נכנסנו באחרונה גם לפרויקטים של התחדשות עירונית בחיפה ובתל אביב, כך שזה עוד מנוע צמיחה של החברה".

צמח המרמן גם מעורבת בפרויקט ענקי בדרום מזרח הוד השרון - תוכנית המכונה "נוף ירקון". "זאת תוכנית הדגל של מינהל התכנון במחוז מרכז, שם מיועדים להיבנות כ-20 אלף דירות, בין דרום הוד השרון לכביש 5", אומר פייגלין. "זאת חטיבה של כ-1,600 דונם, ולנו יש 25% מחטיבת קרקע של כ-150 דונם".

● מה ייבנו בחטיבת הקרקע שלכם בהוד השרון?

"אני לא רוצה לצאת בהצהרות, אבל כיום מבינים במינהל התכנון שצריך להגדיל את הצפיפויות - ודאי במרכז בארץ. הקרקע זה משאב קריטי, שנמצא במחסור".

● מתי אמורים להתחיל לבנות שם?

"זה ייקח לפחות עוד כמה שנים".

מנכ"ל צמח המרמן סבור כי "סביבת הריבית הנמוכה תמשיך ללוות אותנו עוד הרבה שנים, כך שאני מאוד אופטימי לגבי שוק הנדל"ן בארץ, ובכלל לגבי כלכלת ישראל. השכר הממוצע במשק עולה במשך השנים, ושיעור האבטלה נמוך מאוד - כך שהיכולת של האוכלוסייה לקנות דירה משתפרת". 

הפספוס של יבואן הרכב: מניית צמח המרמן עלתה ב-50% מאז שיצחק מנור נפרד ממנה

במרץ 2017 מכר איש העסקים יצחק מנור, בעלי יבואנית הרכב לובינסקי, את מניותיו בחברת צמח המרמן (כ-26%) תמורת כ-60 מיליון שקל. מנור נכנס להשקעה בחברה במהלך 2011, ומכר את המניות במחיר כפול מהמחיר שבו רכש אותן, לכמה גופים מוסדיים, ובהם הפניקס, הראל, וילין לפידות, שעדיין מחזיקים נתחים גדולים בחברה (הפניקס עם 12.5%, הראל 8.5% וילין לפידות עם כ-6% מההון).

החזקתו של מנור במניות צמח המרמן נחשבו כהחזקות לא מהותיות מבחינתו, והנכס המרכזי שבבעלות משפחתו הוא חברת לובינסקי - יבואנית רכבי פיג'ו וסיטרואן בישראל. נוסף על כך, מחזיקה משפחת מנור חלק מגרעין השליטה בבנק אגוד - 16.5% ממניות הבנק, בשווי שוק של כ-280 מיליון שקל. 

מנור תכנן למכור את מניות צמח המרמן שהוא החזיק כבר בסוף 2015, אבל התמהמה עם המכירה. במהלך 2016 ועד למכירה במרץ 2017 הכפילה מניית החברה את שווייה. יחד עם הדיבידנדים שקיבל, נהנה מנור מתשואה של כ-150% על ההשקעה. עם זאת, המחיר הנוכחי של המניה גבוה ב-50% ממחיר המכירה - כך שמדובר בהחמצה של כמה עשרות מיליוני שקלים לשווי ההחזקות שנמכרו. 

בעבר נמנה מנור עם שותפיו של נוחי דנקנר לשליטה בקונצרן אי.די.בי - החזקה שבעקבותיה יצא מגרעין השליטה של צמח המרמן, אחרי רכישת המניות מידי משפחות פייגלין ובן אברהם, כדי למנוע ממנה להתמודד עם בעיות של מגבלת לווים. הוא הצטרף מחדש לגרעין השליטה בצמח המרמן בתחילת 2015, בעקבות הסדר החוב באי.די.בי.