מחיר למשתכן מקשה על בעלי דירות בפריפריה למכור את דירותיהם

נפח עסקאות הנדל"ן של 2019 יסתכם בכ-10% מעל לזה שנרשם בשנתיים שקדמו לה - כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית של האוצר לחודש נובמבר 2019, שפורסמה היום (ד'). כ-15% מהעסקאות שנרשמו עד כה בשנה החולפת, בוצעו במסגרת מחיר למשתכן.

מחיר למשתכן הפך את השוק של 2019 לשוק בלתי מאוזן ועם בעיות, שככל הנראה יתפרצו בעתיד - צעירים שרוכשים דירות ובמשכנתאות גבוהות, משקיעים שבעיקר מוכרים דירות ומשפרי דיור שמתקשים למכור את הדירות הישנות שלהם ולעבור לדירות החדשות - זו התמונה הסכמטית, שקשה לראות כיצד היא נשארת כך עוד תקופה ממושכת.

כ-52% מהעסקאות שבוצעו ב-11 החודשים הראשונים של השנה, נעשו על-ידי זוגות צעירים. בניגוד לטענות שבאות מכיוונים שונים, ש"לצעירים נגמר הכסף" - מבחינת רכישת הדירות, הם נמצאים דווקא בשיא, שנוצר כמובן בגלל מחיר למשתכן. אחת מהתוצאות של זה הוא משכנתאות גבוהות יותר שנלקחו ב-2019 והפיכתה לשנת השיא של הבנקים למשכנתאות.

בנובמבר רכשו הצעירים 5,400 דירות, מתוך 9,800 עסקאות שבוצעו באותו חודש, לעומת 3,300 דירות שרכשו משפרי הדיור ו-1,200 דירות שרכשו משקיעים.

ההתנפלות של הזוגות הצעירים על דירות חדשות במסגרת מחיר למשתכן וגם בשוק החופשי גרמה להאטה גדולה במכירת דירות יד שנייה, מה שמסתמן והולך כפקק הגדול של השוק כיום. דירת יד שנייה מוצעת למכירה תקופה ממוצעת של כ-20 חודשים, וחלק גדול מתופעה זו ניתן להסבר על-ידי נהירת הצעירים לשוק הדירות החדשות.

בסקירה נמצא כי בעוד שבתל אביב הדירות היקרות הן שנמצאות יותר זמן על המדף, ביישובי הפריפריה דווקא הדירות הזולות מבלות זמן ממושך יותר בציפייה למכירתן. הסיבה המשוערת: בפריפריה קיים מלאי גדול של דירות חדשות במחיר למשתכן, שנותן לצעירים אלטרנטיבות טובות ומוזלות לרכישה.

הערכה זו, אם תתברר כנכונה, עשויה להצביע על בעיה נוספת של מחיר למשתכן, והיא פגיעה באוכלוסיית משפרי הדיור בפריפריה. עד כה התמקדו הטענות נגד התוכנית הממשלתית באוכלוסיית הזכאים, שההנחות שהם מקבלים בפריפריה נמוכות משמעותית מאלה שמתקבלות במרכז הארץ. עקב הביקושים המוגבלים, גם משפרי דיור בערי הפריפריה עלולים להיפגע מהתוכנית במידה רבה יותר מעמיתיהם שמחזיקים בדירות באזורי הביקוש.

עוד פלח שוק שנפגע מהמצב הוא המשקיעים. משקל המשקיעים ב-11 החודשים הראשונים של 2019 הגיע לכ-13% מכלל העסקאות, מה שמסמן את המשך השפל הגדול. כיום עיקר הפעילות של המשקיעים היא להיפטר ממלאי עודף של דירות שהם מחזיקים בידיהם. וכך, בעוד שבנובמבר האחרון הם רכשו 1,200 דירות, הם מכרו באותו חודש 1,700 דירות, ומלאי הדירות שלהם הצטמצם ב-500. בסך-הכול מאז אפריל 2016 ירד מלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים ב-21.3 אלף.

הכלכלנית הראשית מעלה שוב תהיות לגבי המקורות הכספיים של חלק מהמשקיעים, במיוחד רוכשי דירות חדשות בתל אביב. שכרם הממוצע של רוכשי דירות יחידות בעיר הגיע לכ-34.5 אלף שקל, לעומת 90.2 אלף שקל שכרם של רוכשי דירות חדשות בנובמבר 2014; כשמדובר במשקיעים, הפערים היו גדולים עוד יותר: בעוד שמשקיעים שרכשו דירות חדשות בתל אביב בנובמבר 2014 הגיע לכ-205 אלף שקל בחודש, שכרם של רוכשי דירות כאלה לפני חודשיים הגיע ל-85 אלף שקל. אומנם גם השכר של רוכשי הדירות הנוכחיים גבוה מאוד, ואולם הוא נמוך בהרבה לעומת שכרם של רוכשי הדירות מלפני 5 שנים; וכל זאת, כשמחירי הדירות מאז עלו בשיעורים של עד 15%.

הכלכלנית הראשית משערת כי חלק מאותם משתכרים "כבדים" מלפני 5 שנים מעדיפים לרשום היום את הדירות שהם רוכשים על שם הילדים, וזאת לאחר שמס הרכישה על דירות הוקפץ בתקופת משה כחלון כשר אוצר מ-5% ל-8%.