להחזיר את הפטור ממס בחילוף מקרקעין

עסקאות רבות בשוק הנדל"ן מתבצעות בשל רצונו של המוכר להחליף באחר את המיקום הפיזי של העסק שלו או את מקום מגוריו. עד 31.12.2010 הייתה בתוקף הוראת שעה לפי חוק מיסוי מקרקעין בעניין חילוף זכויות במקרקעין. הוראה זו אפשרה מכירה של זכות במקרקעין בפטור ממס ככל שנרכשה זכות אחרת כתחליף לזכות הנמכרת, בהתאם לתנאים שפורטו בחוק.

הוראת השעה העניקה פטור ממס שבח בגין נכס המקרקעין הנמכר, וכן פטור חלקי בגובה מחצית ממס הרכישה החל ברכישת נכס המקרקעין החלופי. הפטור שהוענק חל על החלפות של מבנה עסקי, קרקע חקלאית ודירות מגורים בנכסים חלופיים, ובכלל זה חל אף על החלפת דירת מגורים בזכות למגורים בבית אבות.

יש לציין, כי הפטור שניתן בהוראת השעה אינו פטור אמיתי אלא דחיית מס בלבד, שכן המס שנדחה ישולם במלואו בעת מכירת הזכות החלופית, וזאת בגין מלוא השבח שנצבר מיום רכישת הזכות הנמכרת ועד ליום מכירת הזכות החלופית. דהיינו, המדינה לא באמת מפסידה את המס אלא דוחה את תשלומו בלבד, ומנגד, נהנית המדינה מתשלום מס רכישה חלקי.

לחידוש תוקפה של הוראת השעה ומתן הפטור ממס שבח יש יתרונות רבים לענף הנדל"ן בישראל.

בין היתר, הפטור ממס עשוי להרחיב את הפעילות העסקית בישראל, לעודד ביצוע עסקאות מקרקעין, להגביר את הסחירות בענף הנדל"ן ולתמרץ החלפת נכסים. בעלי משרדים, חנויות ומפעלים יוכלו למכור אותם בפטור ממס בתנאי שיקנו נכס אחר במקומו. כפועל יוצא, יעלה בנוסף הביקוש לדירות מגורים בקרב משפרי הדיור, אשר יעודד התחלות בנייה, יגדיל את היצע הדירות ויתרום לשמירה על יציבות מחירי הדירות ואף ליציבות בשוק השכירות.

ריבוי עסקאות בענף הנדל"ן לא רק שלא יפגע באוצר המדינה אלא אף יעשיר את קופת המדינה באופן מידי בשל מס הרכישה שיתקבל ובשל ריבוי העסקאות הצפוי. כמו כן, תשלומי מסים שנדחו במועד החילוף, יעשירו את אוצר המדינה בעת מכירת הזכות החלופית בהיקף גדול יותר, שהרי המס ישולם בגין הרווח הנצבר לאורך תקופה ארוכה יותר ממועד רכישת הנכס המקורי.

לסיכום, חובה לחדש את תוקפה של הוראת השעה ואף להעניק לה תוקף חוקי קבוע. יישום דבר החקיקה שיתקבל, ככל שיתקבל, יהיה קל, לאור העובדה שיושם כבר בעבר והוראת החוק ניתנת לתיקוף באופן פשוט ומהיר. 

הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי