רוכבי האופניים מכניסים את שוק הנדל"ן הספרדי להילוך גבוה

ליאור מרקוביץ' ביקר לראשונה בחירונה (Girona) בחבל קטלוניה שבספרד בינואר 2017, כדי להשתתף במחנה אימונים לרוכבי אופניים. מרקוביץ הישראלי הוא יזם נדל"ן, חובב רכיבת אופניים שמשתתף גם בתחרויות טריאתלון. הוא התאהב מיד במזג האוויר של העיר ההיסטורית, בדרכים הטובות שלה, בתושבים, במזון ובאווירה. אחרי ששב אליה עוד שלוש פעמים לרכיבת אופניים, ידע שמצא את המקום המושלם להגשמת חלומו להתגורר בחו"ל.

הוא ושותפו לעסקים רון ברון, שניהל את מחנה האימונים, החליטו אז שזהו המקום הנכון להרחיב אליו את פעילות חברת הנדל"ן שלהם. באוגוסט 2017 עבר מרקוביץ' לגור בחירונה וכעבור חודש, החברה המקומית החדשה שלו ושל ברון, LR Focus, קנתה את הנכס הראשון שלה - בית להריסה שעלה 1.3 מיליון דולר. הם השקיעו עוד 2.1 מיליון דולר בהריסתו ובנייה מחדש של בניין דירות להשכרה של ארבע קומות עם שמונה דירות, כולל שני פנטהאוזים.

הדירות מושכרות לטווחים קצרים ב-78 עד 278 דולר ליום, בתוספת דמי ניקיון ומס עירוני, תלוי בעונה. השוכרים הם רוכבי אופניים וספורטאי טריאתלון, וגם תיירים שנוהרים לאזור הזה במספרים הולכים וגדלים.

רוכבי אופניים הם אחד המנועים הגדולים של בום הנדל"ן בחירונה, שהיא יוצאת מהכלל בשוק הנדל"ן הספרדי שטרם התאושש לגמרי מהמיתון העולמי של 2008. בעיר חיים כ-100 אלף תושבים. יותר חובבי אופניים קונים דירות או שוכרים יחידות דיור לטווח קצר בעיר. רבים מהם פותחים בתי קפה שמזמינים את רוכבי האופניים, מקיימים מחנות אימונים, ופותחים חברות תיור וחנויות, אשר מושכים עוד ועוד רוכבים.

 חירונה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מחירי הנכסים בחירונה עלו ב-15% בין סוף 2018 לסוף 2019, לפי נתונים של Idealista, אתר נדל"ן מקוון. עד לפני עשר שנים, העיר הנפיקה כעשרה רישיונות להשכיר דירות לתקופות של פחות מ-32 יום. עד היום הונפקו כבר מעל 700 רישיונות כאלו, כך לפי משרד התיירות המקומי. העלייה הואצה בין היתר בזכות מחסור בחדרי מלון והתרחבות פלטפורמות כמו Airbnb.

לדברי רובן אורטיז מרוני, יליד העיר ומתווך נדל"ן, מציאת בית לקנייה בחירונה יכולה להיות מאתגרת. רוב המכירות מתבצעות דרך קשרים אישיים או באמצעות עסקאות שקטות עם סוכנים, ולא דרך מודעות מצולמות בחלונות ראווה או פרסום בולט.

"כשרוכב אופניים אחד קונה ממך, הוא מספר על כך לרוכב האופניים הבא שמגיע", מוסיפה מריסה היתרוויק, מנהלת מכירות בסוכנות לוקאס פוקס, שמתגוררת בעיר זה 18 שנה. "היום אני סוכנת נכסים של רוכבי אופניים".

מתווכים אומרים שמלאי הנכסים למגורים ברובע הישן של העיר נמצא בשפל היסטורי. הרובע, בארי וול, היה שכונת מצוקה לפני 20 שנה, אומרת תושבת העיר מריה רוסה ריישאך וידאל, שהקימה יחד עם בעלה, אוסקר טיו ארגנטי, סוכנות נכסים להשכרה וחברת ניהול נכסים בשם פלאטלי.

"כשהייתי צעירה, אנשים שהיו בעלי חנויות בקומה התחתונה נהגו לקנות את כל הבניין והשתמשו בו לאחסון", היא אומרת. בעלי הבתים הללו החלו להסב את הבניינים ליחידות דיור ולדירות להשכרה בתגובה למדיניות החדשה שעודדה שדרוג של נכסים ציבוריים ופרטיים. רוכבי האופניים היו בין הלקוחות הראשונים.

לאנס ארמסטרונג בא - והשאר היסטוריה

היום, אומרת וידאל, כ-30% מהלקוחות ששוכרים ממנה דירה הם רוכבי אופניים, והיתר תיירים שנמשכים לאזור בגלל ההיסטוריה שלו, ובשל הקירבה לקוסטה בראבה ולברצלונה. העיר שימשה גם כסט צילומים בסדרה "משחקי הכס", ויש בה גם סצנה קולינרית: אל סלר דה קאן רוקה, מסעדה בת 33 שנים, מתגאה בשלושה כוכבי מישלן.

המקומיים מספרים שההתחלה של חירונה כמקדש-מעט לרוכבי אופניים קשורה לבואו לעיר של ג'וני וולץ, רוכב מדנמרק שעבר להתגורר בעיר ב-1986. ב-1997 הציע וולץ, שהיה אז המנהל המקצועי של קבוצת הרכיבה יו אס פוסטל, לעמיתו ג'ורג' הינקאפי להתאמן בחירונה. כעבור זמן קצר, שניהם שכנעו את לאנס ארמסטרונג, חבר הקבוצה דאז, להצטרף אליהם. ארמסטרונג קנה דירה בחירונה ב-2001, והשאר - היסטוריה. בהמשך השתקעו בעיר קבוצות שלמות. היא מציעה גישה קלה יחסית למרוצי האופניים הגדולים באירופה: ג'ירו איטליה, טור דה פראנס וואלטה אספניה.

נוסף למזג האוויר הנוח כל השנה ולמערכת הכבישים המתוחזקת היטב, רוכבי האופניים אוהבים את תחושת הקהילה שהעיר מציעה להם.

חואן מנואל ריברה ואשתו אנה נוגוארה, אדריכלית, מחזיקים באחד מבנייני הדירות להשכרה הראשונים בעיר. הם רכשו בית הרוס ברובע העתיק בשנת 2000 ב-280 אלף דולר, והסבו אותו למבנה של שתי דירות. בני הזוג אינם מסגירים כמה השקיעו בשיפוץ, אך אומרים ששיפוץ דומה היה עולה 1.39 מיליון דולר לנכס ששטחו כ-500 מ"ר. הם משכירים כעת את יחידת הקרקע של שני חדרי שינה ויחידה עליונה של שלושה חדרי שינה, שהמשפחה משתמשת בה בימי חג. לפחות רוכב אופניים מקצועי אחד היה שוכר חוזר, אומר ריברה.

המחאה: פחות לתיירים, יותר למקומיים

יש גם חסרונות להסבה של כה הרבה בתים ליחידות השכרה לטווח קצר, שמעלה באופן בלתי נמנע את מחירי הנכסים. ברובע העתיק תלויות כרזות בד לרוחב סמטאות האבן הצרות, שאומרות בקטלנית: "פחות דירות לתיירים, יותר דירות למקומיים".
אנדרו גאריגה פרדאס, עו"ד מקומי לענייני נדל"ן ולשעבר יועץ משפטי של קבוצת רכיבת אופניים, דווקא בעד הנהירה לעיר של הרוכבים ושל יתר המבקרים. "זו לא התיירות הזולה שאנחנו מקבלים במקומות כמו לורט דל מאר, שצעירים אנגלים באים אליהם להשתכר", הוא אומר.