כך ישבשו המילניאלס והטכנולוגיה אפילו את שוק הנדל"ן

מה יהיו השווקים הטובים ביותר לקנות בהם נדל"ן בשנה הבאה? איך תשפיע העלייה במחירי חומרי הגלם על ההיצע? פירמת הייעוץ העולמית PWC מפרסמת בפעם ה-41 דוח בשם Emerging Trends in Real Estate, הבוחן את המגמות בשוק הנדל"ן בארה"ב ובקנדה ב-2020 והלאה. הדוח מבוסס על סקרים שעורכת הפירמה באמצעות השלוחות שלה ברחבי המדינה בקרב יזמים, מנהלי חברות, מנהלי קרנות, יועצים, ועוד - 750 ראיונות אישיים ועוד 1,500 שענו על שאלונים.

הטרנדים ל-2020 הוצגו בהרחבה בכנס ה-11 להשקעות בנדל"ן ישראל-ארה"ב, שנערך בשבוע שעבר ביוזמת פירמת עורכי הדין Goulston & Storss וחברת ההשקעות Eastdil Secured. מתוך המחקר, "גלובס" בוחר כמה טרנדים מעניינים וחשובים במיוחד.

 זאב גוורץ / צילום: דרור סיתהכל

1. סימנים מדאיגים: משקי הבית "על הקצה"

ההיפוך של עקומת התשואה שהתרחש והעמיק במחצית הראשונה של 2019 עומד בראש רשימת סימני האזהרה. התחלות הבנייה ירדו, והירידה של 6.6% משנה לשנה בהיתרי בנייה למגורים מסמנת עוד תקופה של היחלשות בהמשך. מכירות הרכב חלשות - דבר שיש לו השלכות על הכלכלה ועל סקטור הייצור ב-2020.

 מרכז חלוקת מזון. 41% ממשקי הבית בארה"ב לא עומדים בהוצאה בלתי צפויה של 400 דולר / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

אפשר ללמוד משהו גם מהשבתת הממשל בארה"ב, שהייתה מעין ניסוי לא מתוכנן. מאות אלפי עובדים קיבלו את שכרם באיחור בגלל ההשבתה, ונאלצו לפנות לעמותות סיוע כדי לקבל מזון ולעמוד בתשלומי המשכנתה או שכר הדירה. אפשר ללמוד מ"הניסוי" הזה, ש-41% ממשקי הבית בארה"ב נאבקים כשנופלת עליהם הוצאה פתאומית, בהיקף של 400 דולר בלבד. לדעת PWC, המידה שבה משקי הבית האלה נמצאים "על הקצה" מוערכת בחסר במודלים מאקרו כלכליים. אם מביאים בחשבון גם את העובדה שקצב הצמיחה בארה"ב הואט ל-2.1% ברבעון השני של 2019, ב-PWC מייעצים "להיות זהירים בטווח הקצר".

2. הבעלות על בתים: קנייה הפכה למסובכת

שיעור הבעלות על בתים ודירות ירד מכ-69% לפני עשור לטווח של 63%-64% כיום. השיעור הנמוך הזה היה "הרצפה" של הבעלות על דירות מאז שנות ה-60. יש הרואים בכך סימן לחזרה ל"עסקים כרגיל", בעיקר בגלל עליות המחירים של בתים פרטיים בשבע-שמונה השנים האחרונות. אבל השיפור במחירים עד כה עקף את העלייה בהכנסות משקי הבית, כך שהיכולת שלהם לקנות נכסים הגיעה לנקודת מבחן, אפילו בשווקים הזולים יותר. יש מדינות שבהן הפער בין ההכנסה החציונית למחיר בית חציוני - הולך ומתרחב. בערים יקרות כמו וושינגטון הבירה, בוסטון, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וסן חוזה, היכולת לקנות בית הפכה לעניין מסובך לא רק למשקי בית בעלי הכנסות נמוכות. חסר בהן "מעמד ביניים" בהיצע הדירות, וכך למשל גם בסן דייגו ובג'קסונוויל, בקליבלנד ובדטרויט.

3. המעסיקים משקיעים: דואגים למגורי העובדים

יש מעסיקים גדולים שהחליטו לקחת את העניינים לידיים כדי להבטיח שלעובדים יהיה מקום מגורים. בצעד שזכה להרבה סיקור תקשורתי, הודיעה מיקרוסופט כי תשקיע חצי מיליארד דולר במשך שלוש שנים בפיתוח דיור באזור פיוג'ט סאונד במדינת וושינגטון, זאת עקב גידול של 21% במספר המשרות בעשור, על רקע מלאי דירות שגדל ב-13% בלבד, והוביל לעלייה חדה במחירי הבתים ושכ"ד. התוכנית של החברה כוללת בניית בתים לבעלי הכנסה נמוכה ולבעלי הכנסה ממוצעת, ותוכנית לדרי רחוב. ב-PWC מציינים שהערים רדמונד, קירקלנד ובלוויו דוחפות לאסטרטגיה של שיתוף פעולה עם החברות הפרטיות, אבל בסיאטל יש לכך התנגדות מצד הקהילות המקומיות.

4. מגנים על השוכרים: חוקים לפיקוח על שכ"ד

במצב שבו כמחצית מהשוכרים בארה"ב - כ-21 מיליון משקי בית - מוציאים על שכר הדירה יותר מ-30% מהכנסתם, יש מחוקקים שרוצים להכניס פיקוח על שכר הדירה. זה המצב באורגון, שהעבירה חוק לפיקוח בתחילת 2019. מדינת ניו יורק הרחיבה את החוקים הללו השנה, בדיוק כשעמדו לפקוע (בניו יורק יש אפילו מפלגה ששמה הוא The Rent Is Too Damn High). גם בקליפורניה היו דיונים בעניין.

5. ברוקלין הבאה: פרברים עם עירוניות

יש ערים גדולות שיש להן פרברים שהפכו לערים בפני עצמם, בהן שיקגו, ניו יורק וסן פרנסיסקו - ועכשיו אחרות באות בעקבותיהן. ב-PWC מכנים את האזורים הללו Hipsturbia - פרברים עם אופי היפסטרי. ברוקלין היא הדוגמה המובנת מאליה, והאזורים החדשים יותר מסוג זה הם יונקרס (מקום שמוכר לנו מהמחזה "אבודים ביונקרס" של ניל סיימון) וניו רושל מצפון למנהטן, וכן הובוקן, מייפלווד וסאמיט בניו ג'רזי. כל הקהילות הללו מתאפיינות בתחבורה מצוינת, הליכתיות טובה ושפע של מסחר, מסעדות ומתקני ספורט.

 שכונת ברוקלין בניו יורק / צילום: shutterstock

אזורים כאלו מתפתחים לעתים קרובות ליד אוניברסיטאות: אוניברסיטת נורתווסטרן משחקת תפקיד כזה באוונסטון שבאילינוי, אוניברסיטת אריזונה בטמפה - ומושכים אליהם את המילניאלס.

6. מלאי הדירות: הבייבי בומרס נשארים בבית

אחד הנחקרים שהשתתף במחקר של PWC הוא חוקר נדל"ן, שמזכיר שהמבוגרים בקרב הבייבי בומרס הם בני 72 בסך הכול (יש גם מעט בני 74), ומכיוון שאנשים אינם עוברים לדיור מוגן או לבית אבות עד גיל 78 או 80, יעברו עוד שש עד שמונה שנים עד שתתחיל הנהירה הגדולה שלהם לפתרונות דיור לקשישים. "מה זה אומר על שנות ה-2020?", הוא תוהה. הבייבי בומרס האחרונים יגיעו לגיל 80 רק ב-2044, כך שיש עוד זמן שבו רובם חיים בבתיהם ואינם מפנים אותם. מרואיינים בחברה גדולה לביטוח חיים אמרו שמי שירוויח מהמצב הזה הם מרכזי הערים, הפרברים בעלי האופי העירוני, ובכלל מגזר ההשכרה של דירות בבניינים.

7. השקעות אחראיות: טרנד שיישאר לשנים

המחויבות לעקרונות חברתיים, סביבתיים ואחריותיים בפעילות של חברות תקפה גם בנדל"ן. 55% מהמילניאלס העידו שהם מביאים עקרונות כאלה בחשבון כשהם משקיעים בעצמם - הרבה יותר מאשר בני דור ה-X, אשר רק 25% מהם העידו כך על עצמם. זה אומר שטרנד ה-ESG (ראשי תבות של Environmental, Eocial, Governance) רק ילך ויתגבר. קרן ריט שמשקיעה במשרדים הנפיקה "אג"ח ירוקות" בהיקף מיליארד דולר בשלהי 2018, ועוד 850 מיליון דולר באמצע 2019. האג"ח הירוקות שלה מכוונות להשקעה בקיימות, בעיקר בפרויקטים של התייעלות אנרגטית, תחבורה ירוקה, ניהול מים ועוד. בכיר בקרן אמר ל-PWC: "עקרונות ESG יותר ויותר חשובים ללקוחות שלנו, לעובדים, לבעלי המניות ולקהילות שאנחנו פעילים בהן".

8. משבר האקלים: להיערך לפגעי הטבע

על רקע ההצפות בישראל, השריפות באוסטרליה ובקליפורניה, וההוריקנים שפגעו בדרום ארה"ב, צריך לחשוב על השפעות האקלים על הנדל"ן. זאב גוורץ, שותף בפירמת Goulston & Storrs, אמר בכנס בשבוע בעניין זה: "לשינויים האקולוגיים יש השפעה משמעותית. אנחנו רואים כניסה של תוכניות מורחבות למניעת הצפה וצמצום נזקים - מתכננים בניינים כך שהמערכות המרכזיות יהיו בקומות הגבוהות ולא ייפגעו, מקימים מחסומים שאמורים לסייע במקרים של הצפות. בעלי הנכסים צריכים לעשות יותר ביטוחים. יש לזה משמעות כלכלית וצריך להביא את זה בחשבון, זה רלוונטי להרבה מאוד בניינים ואזורים, לכל מה שקרוב לים.

 מפגינים למען שינוי במדיניות האקלים במומביי / צילום: Francis Mascarenhas, רויטרס

"מבחינת אנרגיה, אנחנו רואים יותר רגולציות והתערבות, יכול להיות שכבעל דירה או בניין תצטרך להחליף את האורות בבניין, את מערכות החימום והקירור, אולי תצטרך לשתול עצים שיסייעו בהצללה".

9. הטכנולוגיה משבשת: הנדל"ן לא ייראה אותו דבר

ענף הנדל"ן נחשב למאמץ איטי של טכנולוגיות, אבל אנחנו שומעים שוב ושוב על טכנולוגיות משבשות חדשות בענף. המסחר המקוון כבר התחיל לפגוע בחנויות הפיזיות, והבלוקצ'יין עתיד לשנות כליל את תעשיות השירותים והבנקאות ואינטליגנציה מלאכותית תחליף מהר ממה שאנחנו חושבים מיליוני מקומות עבודה.

מה שעוד צפוי להשתנות הם חלק מסוגי הנדל"ן שאנחנו מכירים. חלק ייעלמו, ואחרים יתפסו את מקומם.

ב-PWC מזכירים שבתחילת המילניום, אף אחד לא חשב שיהיה ביקוש גבוה לנכסים תעשייתיים גדולים בתוך הערים, שיכולים לשמש מרכזים לוגיסטיים ומרכזי חלוקה למה שמכונה המייל האחרון עד בית הלקוח.

10. השווקים המובילים: גיוון גיאוגרפי ודמוגרפי

בעשר הערים המובילות יש ייצוג נרחב לשווקים בגודל בינוני: אוסטין, ראליי/דורהאם, נשוויל, שרלוט ואורלנדו, לכולן אוכלוסייה שבין 1.9 מיליון ל-2.6 מיליון בני אדם - ובכולן צפוי גידול באוכלוסייה. עשר הערים המובילות מושכות השקעות בקביעות. מ-2016 ועד 2018 קיבלו השווקים הללו ביחד 25.8% מסך ההשקעות הכללי, ובמחצית הראשונה של 2019 הן שמרו על הקצב עם 26% של ההשקעות.

אוסטין עלתה מהמקום השישי בשנה שעברה למקום הראשון בתחזיות הנדל"ן בכל הסגמנטים. "היא מתאפיינת בכוח אדם איכותי, מחויבות לעסקים, וסגנון חיים ייחודי". מצד שני, פקקי התנועה הם בעיה מתמשכת, ומחירי הדירות עולים.

באוסטין גידול האוכלוסייה צפוי להיות התלול ביותר מבין 80 שווקים שנבדקו על ידי PWC. יש בה בנייה אינטנסיבית וקו הרקיע מתמלא פרויקטים חדשים. אפל בונה בצפון העיר קמפוס בהשקעה של מיליארד דולר. באוניברסיטת טקסס נפתח בית ספר דל לרפואה, ונמל התעופה עומד לעבור הרחבה.

כל הערים בדרום ארה"ב, בהן שרלוט, נשוויל, ראליי/דורהאם, אורלנדו ואטלנטה, נבחרו בגלל דמוגרפיה, מתודלקת במוניטין האזורי של אווירה ידידותית לעסקים, עלויות נמוכות ומסים נמוכים - והן עתידות למשוך מהגרים מערים שהמיסוי בהן גבוה יותר.