הפרחים למחיר למשתכן: 2019 שברה את שיאי לקיחת המשכנתאות השנתיים

שנת 2019 רשמה את שיא היקפי המשכנתאות השנתיים שנלקחו בישראל מעולם, וחודש דצמבר 2019 שבר את שיא היקפי המשכנתאות החודשיים, הרבה מאוד הודות לתוכנית מחיר למשתכן שהוסיפה לשוק לווים צעירים שנטלו משכנתאות בהיקפים גבוהים - כך עולה מסקירת בנק ישראל את שוק המשכנתאות לדצמבר 2019.

סך ביצועי המשכנתאות צמח בשנה שעברה בכ-13.8% לעומת 2018 והסתכם בכ-67.6 מיליארדי שקל (ממוצע חודשי של 5.6 מיליארדי שקל). בהשוואה לשנת 2015, שנת השיא הקודמת, נרשם גידול של 4.6%. ואולם בעוד שב-2015 נרשם שיא במספר עסקאות הנדל"ן, שהגיעו לכ-120 אלף רכישות של דירות - 2019 תסתכם בסביבות 108 אלף עסקאות, וברור שלא כמות העסקאות היא הגורם שעומד מאחרי השיא.

מחיר למשתכן זו הסיבה העיקרית. מסה גדולה של עסקאות שנחתמו במסגרת התוכנית הממשלתית הקפיצה את ביצועי המשכנתאות. מחודש מרץ בשנה שעברה, סך העסקאות במסגרת דירות במחיר מופחת (תוכנית מחיר למשתכן ומעט דירות שנמכרו במסגרת תוכנית "מחיר מטרה") היוו כ-17% מסך העסקאות, כאשר סך ההלוואות במסגרת דירה במחיר מופחת היוו כ-12% מסך הביצועים (כ-7 מיליארד שקל) באשראי לדיור.

השיא הגדול הגיע בחודש שעבר. בסך-הכול ניתנו 10,215 הלוואות לרכישת דירות בדצמבר. מדובר במספר הגדול ביותר של הלוואות חודשיות מאז אוגוסט 2015. 1,943 מתוך אותם לווים, הגיעו לבנקים על-מנת לקבל הלוואות לרכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בשיא חודשי, שגם לווה בשיא של ביצועים מצד הבנקים, שהלוו לאותם רוכשים 994 מיליון שקל - אף זה שיא חודשי בהיקפי ביצועים לצורך רכישת דירות במחיר למשתכן. בסך-הכול בין מרץ לדצמבר 2019 ניתנו כ-14 אלף הלוואות לזוכי מחיר למשתכן. 

המשקיעים שבים לרכוש דירות?

עוד ציבור מעניין ששב לרכוש דירות, או לפחות לקחת משכנתאות, הוא ציבור המשקיעים. בדצמבר 2019 נלקחו 1,434 משכנתאות לצורכי דירות להשקעה. מדובר במספר הגבוה ביותר מאז דצמבר 2014. האם המשקיעים שבים לרכוש דירות, על אף נטל המס הגבוה שכחלון הטיל עליהם החל מ-2015? עוד מוקדם להעריך. 

ב-2019 אומנם נלקחו כ-20% משכנתאות לצורכי השקעה בדירות יותר מאשר ב-2018, ואולם עדיין בדיקות של הכלכלנית הראשית מעלות כי שיעור המשקיעים בשוק נותר נמוך, ולאור זאת נצטרך להמתין תקופה נוספת כדי לראות האם דצמבר 2019 הייתה תחילתו של מפנה - או שמדובר בסיבות אחרות ונקודתיות שהביאו לריבוי היחסי של דירות להשקעה שנרכשו בחודש זה.

בבנק ישראל מציינים את הירידה בריבית על ההלוואות החדשות לדיור שליוותה את הגידול במשכנתאות. ירידה זו הקיפה את כל מסלולי הריבית ומגזרי ההצמדה.

ואולם כפי שהדגשנו מקודם, השיא בהיקפי המשכנתאות נרשם כתוצאה ישירה מחלקן הגבוה של ההלוואות בשיעורי מימון גבוהים (75%-60% משווי הנכס), על רקע חלקם העולה של לווים במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, אשר נוטים להיות מאופיינים בשיעורי מימון גבוהים יותר ביחס לשאר נוטלי המשכנתאות; והן על רקע ההקלה של הפיקוח על הבנקים בדרישות ההון להלוואות לדיור בשיעורי מימון גבוהים (הקלה באופן בו ישקללו הבנקים את נכסי הסיכון בגין המשכנתאות בשיעור מימון של 60%-75%, מרץ 2018).

ובמצב של ריבית יורדת, עולה גם כמות מיחזורי המשכנתאות. בשנת 2019 עמד היקף המיחזורים על כ-9.1 מיליארד שקל, כשמינית מסך ההלוואות שניתנו, בהשוואה לכ-5.8 מיליארדי שקל בשנת 2018 (כ-9% מסך הביצועים באותה השנה). 

בתגובה לנתונים, המשנה למנכ"ל בנק ירושלים, דודי לוי, מסר כי "שנת 2019 אופיינה במעבר של לקוחות שישבו על הגדר בהמתנה, כי חשבו שמחיר למשתכן או גורם אחר יביאו לירידת מחירי הדיור, אך זה לא קרה. הם קיבלו החלטה לרכוש דירה, ולכן השוק הפך להיות חם. גורם נוסף שהשפיע על שיא כל הזמנים במשכנתאות הוא פרויקטים של מחיר למשתכן שנכנסו לביצוע וגם כן הזניקו את היקף נטילת המשכנתאות".