פסק דין מגדלי חוף הכרמל: ניצחון לתשובה, מכה לגופי התכנון ולירוקים

הישג גדול ליצחק תשובה, מכה לגופי התכנון בחיפה ולגופים הירוקים. בית המשפט המחוזי בחיפה הורה על החזרת תוכנית מגדלי חוף הכרמל לשולחן הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, כולל את סקירת ההשפעה על הסביבה, שנפסל על-ידי ועדות התכנון. השופטת בטינה טאובר כתבה בפסק דינה כי התוכנית לא סותרת את חוק שמירת הסביבה החופית, על אף הימצאה בחוף הים, וזאת בהתבסס על התנהלותם של גופי התכנון לאורך השנים, שלא טרחו לעדכן את תוכנית המגדלים או לדרוש את תיקונה.

מגדלי חוף הכרמל הוא פרויקט שנוי במחלוקת עוד מזמן ייזומו, בשנות ה-70 של המאה הקודמת. התוכנית מדברת על הקמת שורה של מגדלי מלונאות בחוף הכרמל שבחיפה, שגובהם 7-24 קומות. עד כה הוקמו שניים מהם, שספגו ביקורת ציבורית קשה. לאחר הקמתם, מכרו בעליה המקוריים של החברה היזמית חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ את מניותיה ליצחק תשובה, שהוא כיום בעל השליטה.

בשנים האחרונות מתנהל מאבק סביב רצונה של החברה להשלים את ארבעת המגדלים הנותרים בפרויקט. אלה אמורים להבנות מדרום לשני המגדלים הקיימים, ועקב רצועת החוף הצרה שנמצא באותו מקום, החברה מעוניינת להקים שלושה שוברי גלים ולייבש קטע ים.

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה דחתה ב-2013 את התוכנית שהוגשה לה, עקב ליקויים שנמצאו בה, ובמיוחד בתסקיר ההשפעה על הסביבה שצורף לתוכנית. החברה עררה על ההחלטה בפני ועדת המשנה לעררים שבמועצה הארצית לתכנון ולבנייה, וזו החליטה ביוני 2018 לאשרר את החלטת הוועדה המחוזית ולא לאשר את התוכנית. זאת, בין היתר, משום שהיא מיושנת ואינה עומדת בסטנדרטים הסביבתיים החדשים בתחום איכות הסביבה.

בעקבות זאת עתרה החברה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בבקשה לחזור ולדון בתוכנית, לבטל את החלטת ועדת המשנה לעררים לפסול את תסקיר ההשפעה על הסביבה, ולהוציא צו שיורה למוסדות התכנון לדון בתסקיר לגופו.

בא-כוחה של החברה, עו"ד אבי פורטן, טען בעתירה כי בניגוד להחלטות הוועדות, התוכנית שהוגשה אינה סותרת את חוק שמירת הסביבה החופית, וכי תוכנית המתאר החופית ותוכנית המתאר של העיר חיפה מייעדות את השטחים של החברה לסביבה מלונאית ואף מאפשריות לה להרחיב את חוף הים בסמוך לפרויקט.

עוד טען בא-כוחה של החברה כי דחיית תסקיר ההשפעה על הסביבה על-ידי הוועדה המחוזית וועדת המשנה לעררים נעשתה בחוסר סבירות וחוסר מידתיות, שכן התסקיר נעשה על סמך הנחיות של המשרד לאיכות הסביבה, שהוא עצמו פעל מאוחר יותר לפסילת התסקיר.

ועדת התכנון המחוזית, המשרד להגנת הסביבה וועדת המשנה לעררים במועצה הארצית טענו כי דין העתירה להידחות, וכי הם פעלו כשורה. הוועדות טענו כי גם אם תוכניות המתאר כוללות שימושי מלונאות ונופש, הן לא כללו כל הוראה פוזיטיבית לעניין ייבוש הים והקמת שוברי הגלים.

עוד הם טענו כי לחברת חוף הכרמל אין זכות מוקנית בקרקעות, שכן היא לא חידשה את הזיכיון שלה בקרקעות, שתוקפו פקע עוד בתחילת שנות ה-90.

לגבי ההחלטות לפסול את התסקיר, טענו הוועדות והמשרד להגנת הסביבה כי הדבר נעשה בהליך נכון, מפורט ומנומק, שנמצא כולו בתחומי הסבירות

עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה צידדו אף הן בהחלטה לפסול את התסקיר להשפעה על הסביבה, וכי חברת חוף הכרמל אינה יכולה לבנות 100 מטרים לפחות מקו החוף. עוד ציינה העירייה כי מגעים להעתקת הזכויות של החברה למתחם מש"א 7200, שנמצא מזרחית למתחם חוף הכרמל, לא עלו יפה.

השופטת טאובר חילקה את הדיון בתיק לשתי סוגיות: האם תוכנית מגדלי חוף הכרמל אכן לא תואמת את חוק השמירה החופית; והאם פסילת התסקיר להשפעה על הסביבה על הפרויקט ללא מתן אפשרות לתקנו נעשתה כדין. בשתי הסוגיות הכריעה השופטת לטובת החברה.

נמצא כי הפרויקט כלול בשלוש תוכניות מתאריות, שאושרו אחרי שאושר חוק שמירת הסביבה החופית ב-2004: תוכנית המתאר הארצית לחופים, תוכנית המתאר המחוזית של חיפה ותוכנית המתאר העירונית של העיר. היא קיבלה את עמדת החברה כי השימושים המיועדים של הפרויקט כלולים בכל אחת מהתוכניות הללו.

השופטת ביקרה את התנהגות הוועדה המחוזית לאורך השנים ותהתה מדוע לא עשתה דבר, באם סברה כי הפרויקט כבר אינו אפשרי לביצוע עקב השינוי בחוק ובתוכניות המתאר, ואף להפך - המשיכה ללוות את התכנון.

"ניתן להניח אפוא כי ככל שבשלב זה ולאור הוראות חוק שמירת הסביבה החופית, הייתה הוועדה המחוזית מודיעה לעותרת על הפסקת קידומה של התוכנית. הוועדה המחוזית לא פעלה בהתאם, אלא המשיכה יחד עם המשרד להגנת הסביבה ללוות את העותרת בהליכי התכנון, ואלה אף הנחו את העותרת ביחס להגשתו של התסקיר להשפעה על הסביבה", כתבה השופטת בפסק הדין.

השופטת טאובר דחתה את הטענה כי לחברה לא עומדת זכות קניינית, וגם כאן הסתמכה על התנהגות גופי המדינה: "המשיבות גילו דעתן במשך שנים כי הן מכירות בזכות המשפטית של העותרת להכין את התוכנית המוצעת ולהגישה, והן אף חתמו בעבר על הסכמי הרשאה שאפשרו את הכנת התוכנית", כתבה.

ולבסוף השופטת שבה ותהתה על כך שלגופי התכנון היו שנים לעדכן את תוכניות המתאר ולתקנן, אך הם בחרו שלא לעשות זאת. "מוסדות התכנון קיבלו ואישרו בשנת 2007 את תמ"א 13 (תוכנית המתאר החופית, א"מ), בשנת 2016 את תמ"מ 6 (תוכנית המתאר המחוזית של חיפה, א"מ) ובשנת 2019 את תוכנית חפ/2000 (תוכנית המתאר לעיר חיפה, א"מ). כפי שנקבע לעיל, ככל שסברו רשויות התכנון כי חלה חובה לעדכן את התוכנית המאושרת, היה ביכולתן לבצע את העדכון במסגרת שלוש התוכניות הנ"ל. משבחרו רשויות התכנון שלא לבצע תיקונים... הרי שהתוכנית המאושרת שרירה וקיימת, והעותרת הייתה רשאית לפעול על-פיה", כתבה השופטת.

לסוגיית תסקיר ההשפעה על הסביבה פסקה השופטת כי "דחיית התסקיר על הסף בנסיבות העניין חורגת ממתחם הסבירות... המשרד להגנת הסביבה היה מעורב במידה כזו או אחרת בהליכי הכנסת התסקיר. עצם העובדה שנמצאו פגמים כאלה ואחרים בתסקיר, גם אם חלקם מהותיים, אינה מצדיקה בנסיבות העניין את דחיית התסקיר על הסף", כתבה.

לאור זאת הורתה השופטת על השבת התוכנית המוצעת והתסקיר שהוגש במסגרתה לדיון מחודש בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה. כמו כן היא הטילה על עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה להודיע עד סוף חודש פברואר אם הן מעוניינות לקדם תוכנית להעתקת זכויות הבנייה של מגדלי חוף הכרמל למתחם אחר.

עו"ד יוסי מילר, המתמחה בחוקי התכנון והבנייה, מדגיש כי על אף הביקורת על גופי התכנון ועל המשרד לאיכות הסביבה, "אין זה כלל וכלל אומר שהתוכנית שביקש היזם לקדם התקבלה, ו/או שהתסקיר שהגיש מאומץ ומתקבל, אלא זה רק אומר שהוועדה המחוזית נדרשת לדון בתוכנית לגופה ולהחליט אם לאמצה או לדחותה, ולשקול במסגרת זאת בין היתר את תסקיר ההשפעה על הסביבה לאחר שיתוקן - ככל שתחליט שנחוץ שיתוקן".