כך נולד טייקון נדל"ן: מה עומד מאחורי הנסיקה הגדולה של צחי נחמיאס והאם הוא לא רץ מהר מדי

כשצחי נחמיאס, בעל השליטה בחברת מגה אור, התמודד - יחד עם ביג - על רכישת רבוע כחול נדל"ן, במסגרת חדלות הפירעון של החברה-האם, אלון, ב-2016, הוא היה אלמוני לגמרי בציבור הרחב. גם בתקשורת הכלכלית שמו לא כיכב, וזאת אף שמאז 2007 מגה אור הייתה ציבורית. אבל באופן מאוד מכוון, הוא היה מתחת לרדאר.

כיום, ארבע שנים אחרי כן, נראה שאי אפשר לפתוח את מדורי הכלכלה ואת עמודי שוק ההון בלי להיתקל בשמו של נחמיאס ובשמה של מגה אור. קצב העסקאות מסחרר עד כדי כך שקשה לעקוב: לפני פחות משנה הוא רכש יחד עם ביג את השליטה באפי נכסים (לשעבר אפריקה נכסים); באוקטובר האחרון הוא רכש, שוב יחד עם ביג, את מתחם האוכל שרונה מרקט תמורת 160 מיליון שקל. אחר כך סגר עסקה לרכישת השליטה בארנה - עסקה שספק אם תצא לפועל, אך על כך בהמשך; בין לבין הוא מכר ליבואן קאיה, רמי אונגר, מרכז לוגיסטי באזור התעשייה במודיעין תמורת 470 מיליון שקל, וממש בשבוע שעבר רכש עם ביג את ישפרו, מנכסים ובניין של אי.די.בי, תמורת 855 מיליון שקל.

נחמיאס, אם כן, כבר מזמן לא אלמוני. מגה אור, שבה הוא מחזיק כ-40%, כבר הגיעה לשווי שוק של כ-3 מיליארד שקל, וכל הגופים המוסדיים הגדולים כמעט מושקעים בה: כלל ביטוח, מיטב דש, הראל וילין לפידות.

מי שמכירים את נחמיאס, ממש לא מתפלאים על הנסיקה המטאורית: "הוא ילד פלא", אומר עליו איתן בר זאב, בעל מניות בביג, ששימש כמנכ"ל הקבוצה שנים רבות, ויזם לפני כ-12 שנה את השותפות העסקית עם נחמיאס. "כל הצלחה שהייתה לו ויש לו, מגיעה לו. הוא לא קיבל שום דבר בחינם. הכול באמצעות היכולות שלו, והנה תראי לאן הגענו.

"אני באופן מיוחד נהנה מהשותפות הזו. לצחי יש יכולת ביצוע פנטסטית והוא יודע לנהל משא ומתן בצורה מאוד יעילה, הן מבחינת התוצאות והן בצורה שבה הוא מנהל את המו"מ. הוא אדם שמאוד נעים לנהל איתו שיח ושיג. אנחנו לא אוהבים ליצור מצב שבו הצד השני מרגיש מקופח, אלא אוהבים מצב של win win. אנחנו מסתכלים לטווח ארוך, ובטווח הארוך אתה צריך מוניטין של הגון והוגן. וזה בול צחי. שמו הטוב הולך לפניו".

"כשהוא הנפיק את מגה אור", אומר גורם בשוק ההון, "זו הייתה חברה עם 40 מיליון שקל. אני כבר אז אמרתי: זו הולכת להיות חברה של מיליארדים".

למה הערכת ככה?

"כי צחי הוא איש מוכשר, חכם, הוא הגון וישר, יש לו חוש יזמות וחריצות ברמות מטורפות ויש לו קסם אישי. לזה תוסיפי את ההון האנושי המצוין בקבוצה, ואת העובדה שהוא מתנהג בצניעות ומתרחק מתקשורת. אין לו צורך שאנשים יידעו מיהו".

לא פלא, אם כך, שאחד משותפיו במספר פרויקטים הוא שלמה טיסר, בעל השליטה בווילאר, שאף הוא בעלים של אימפריה בתחום הנדל"ן המניב, אך לא נחשף תקשורתית.

למרות הדרך המשמעותית שעשה נחמיאס, הוא עדיין מתגורר באותו בית צנוע שבו גדל במושב שילת. רק השבוע, כשכבר לא עמד בפניות התקשורתיות, שכר שירותי ייעוץ תקשורת, בין היתר כדי שיסננו עבורו את הפניות.

מגוון גדול של שוכרים בעלויות נמוכות

נחמיאס, 49, תושב שילת באזור מודיעין ובן לאחת ממשפחות מייסדי המושב, נשוי לעו"ד אפרת דרורי נחמיאס, המשמשת כיועצת המשפטית של מגה אור, ולהם ארבעה ילדים. את מגה אור הקים לפני כמעט 15 שנה. "הוא הגיע לזה לגמרי במקרה", מספר גורם המכיר אותו היטב. "לאביו היה מפעל לעיבוד שבבי מתכת בשילת, ויום אחד דפק אצלו בדלת בחור וביקש לשכור את השטח שלו במושב (המשפחות בשילת מחזיקות בשטחים חקלאיים במושב). צחי עשה חשבון שבמקום להציב מפעל על השטח הוא יכול להשכיר אותו. השוכר הראשון שלו היה הום סנטר ואחר כך הוא החליט להמשיך עם זה. לאט-לאט הוא קנה מבנים באזור התעשייה שם, והלך וגדל".

חמש שנים לאחר ההתחלה הצנועה הזאת במושב, בשנת 2007, וכשבאמתחתו כמה מבנים בשילת ובמודיעין, החליט נחמיאס להוציא את החברה לבורסה. הוא רצה להתרחב, ומאחר שנדל"ן מניב זה תחום מוטה מימון ואשראי, הדבר הכי טריוויאלי היה לגייס בשוק ההון.

עם ההנפקה, שינה נחמיאס את שם החברה מ"צחי נחמיאס החזקות" ל"מגה אור", ומיקד אותה בייזום, בהשבחת קרקע ובהקמה ובניהול של מרכזים מסחריים. רוב המרכזים המסחריים שלה נחשבים לבינוניים בגודלם, הם פתוחים, ויש להם מקומות חניה רבים.

בבסיס מדיניות החברה עומדת התפיסה שעליה לאפשר למגוון גדול של שוכרים להפעיל חנויות בעלויות נמוכות יחסית, לחשוף את הקונים למגוון רחב של מוצרים וכן להבטיח נגישות וחניה.

לאחר ההנפקה, וכשכבר החזיק מספר לא מבוטל של נכסים, ביקש נחמיאס לעלות מדרגה וחבר לשותפים שונים וביניהם ביג, בשליטת יהודה נפתלי; וילאר, בשליטת טיסר, המחזיקה נכסים בפארק התעשייה קיסריה; ורמי לוי, שעמו הוא שותף בחברה המשכירה שטחים לרשת רמי לוי.

את החיבור בין נחמיאס הצעיר לבין השותפים כבדי המשקל, מסביר חבר של נחמיאס כך: "צחי הוא אדם שמתחבר עם אנשים. הוא בא לביג כבחור צעיר שאין לו מי יודע מה, ואמר ליהודה נפתלי, 'בוא נהיה שותפים'; נפתלי ממש התאהב בו. הוא יזם בחסד, ומי שפגש בו, רואה את זה מיד. אותו דבר עם שלמה".

למגה אור זכויות ב-22 מרכזים מסחריים ומרכזים לוגיסטיים. בשמונה מהם היא שותפה עם ביג. בארבעה היא שותפה עם רמי לוי ובמרכזים נוספים היא שותפה עם קרן ריט 1.

"צחי", אומר גורם המכיר היטב את עסקיו של נחמיאס, "זיהה מאוד נכון את תחום הנדל"ן המניב. הוא הבין שהתחום הלוגיסטי הופך להיות חם, ונכנס אליו. הוא עד עכשיו לא התפתה לצאת לחו"ל, מתוך הבנה שהוא מכיר את הדברים פה בארץ. הוא אדם סופר אחראי".

"הוא עשה את כל הפעולות הנכונות", מסביר בר זאב את סוד הצלחתו של נחמיאס. "הוא זז לשדות הנכונים: התחיל מריטייל ושם הוא גדל יחד איתנו במרכזי קניות, ואז הוא פרץ לתחום המרכזים הלוגיסטיים, שגם לשם הביא את היכולות המצוינות שלו. אנחנו מאוד מעריכים אותו, מסתדרים איתו, וכל אחד בשותפות הזו יודע איך הוא מועיל לה".

"מגה אור צמחה על נדל"ן מניב", אומר גורם בשוק ההון המכיר את החברה היטב, "אבל הוסיפה את הלוגיסטיקה. אני מעריך שהיום זה 60% לוגיסטיקה ו-40% נדל"ן מניב. אחד הדברים שמייחדים אותה, זה שהיא לא קונה נכסים מניבים ומשחקת על שערי הריבית, אלא היא יוזמת. לצחי יש חוש יזמי מעולה, הוא קונה קרקעות ומפתח אותן, וזה יתרון ענק, כי כך החברה נהנית מרווח יזמי, ואח"כ מפערי הריבית.

"הוא זיהה מהר מאוד את הצורך במרכזים לוגיסטיים ולא התמקד אך ורק במרכזים מסחריים. היום זה מובן מאליו, אך אז זה עוד לא היה כל כך ברור, וצחי זיהה את הצורך הזה עוד לפני שזה הפך להייפ.

"הייזום של החברה הוא באותו היקף כמו שהיה לפני שנים, אבל זה תופס חלק קטן יותר, כי החברה גדלה. מגה אור רכשה עוד חברות, אבל זה לא הצריך להגדיל את המטה. יש שם תשואה יפה, והחברה מגייסת בריביות נמוכות".

מעבר לכל אלה, מציינים כולם את אישיותו של נחמיאס: "הוא אדם צנוע, מדבר בגובה העיניים, בלי פוזות, ומאוד ישר".

"אתן לך דוגמה", מספר גורם בשוק ההון: "למגה אור היה שטח, ולידו היה שטח בבעלות גוף גדול כלשהו. הגוף הזה רצה למכור לצחי את השטח שלו, והוא לא ידע את מה שצחי כבר ידע באותו זמן: שרשת חזקה עומדת להתיישב בשטח שלו, מה שאומר שהשווי של כל השטחים מסביבה, צפוי לעלות. אפשר להניח, שרוב האנשים לא היו אומרים מילה ומנצלים את ההזדמנות לרכוש שטח במחיר מציאה, נכון?"

וצחי אמר להם.

"נכון, ובעקבות זה הם ירדו ממכירת השטח. אני לא מכיר הרבה אנשים שהיו נוהגים כך".

"הוא בחור עם אינטליגנציה בינאישית מאוד גבוהה", מוסיף אחר המכיר את נחמיאס, "יש לזה יתרון. מעבר למקצועיות שלו בתחום הנדל"ני. מילה שלו זו מילה, ואנשים אוהבים את זה".

עסקת אפי נכסים הראשונה בחו"ל

עסקת אפי נכסים, במרץ 2019, שבמסגרתה רכשה מגה אור 13% מאפי נכסים, לצד ביג, שרכשה היקף דומה (לאחרונה הגדילה את אחזקתה ל-20%, במסגרת הנפקת מניות), היא במידה מסוימת יוצאת דופן בפורטפוליו של מגה אור.

מגה אור וביג שילמו תמורת השליטה בחברה כ-1.25 מיליארד שקל, למחזיקי האג"ח של אפי, שקיבלו שליטה בחברה מכוח שעבוד. אפי פועלת בתחומי הנדל"ן בישראל ובמזרח אירופה, כך שלמעשה, באמצעות ההשתלטות על החברה, תקעה מגה אור יתד ראשונה מחוץ לישראל.

אף שבעבר נראה היה כי נחמיאס ימשיך ויתמקד בישראל, יש מי שסבורים שזו התפתחות טבעית. "זה צעד לגמרי טבעי והגיוני", אומר בר זאב. "ישראל היא מדינה קטנה, ואם אתה רוצה להמשיך ולצמוח, אתה חייב לצאת לחו"ל. כך גם אנחנו נהגנו. זה צעד סופר הגיוני".

"נכון שזה מחוץ למיקוד שלו", אומר גורם הבקי בעסקי מגה אור, "אבל אני מתרשם שזה לא יהיה כיוון עתידי. בסה"כ, אפי נכסים זו חברה טובה להיכנס דרכה לחו"ל בלי לשלם שכר לימוד. בינתיים זו אחזקה פסיבית. יכול להיות שבהמשך הוא יהיה יותר מעורב בניהול".

"למעט האחזקה הזו", מוסיף אחר, הבקי גם הוא בעסקי מגה אור, "כל הפעילות היא בישראל. רבות מהחברות שנטו לחו"ל, חטפו שם מכה. הוא מאוד ממוקד במה שהוא עושה. הוא לא נמצא בקבלנות ובייזום פרוייקטים הנדסיים. עסקת אפי נכסים בהגדרה זו עסקת אקוויטי, ויכול להיות שבעתיד, יחד עם ביג, הוא ייקח את המושכות לידיים, אבל כרגע הוא מאוד ממוקד וממשיך בדברים האחרים שהוא עושה, ולא מתפתה לעשות עסקאות בשביל הנראות".

כן או לא בשביל הנראות, מאז אותה עסקה, נחמיאס לא עוצר. בערב יום כיפור רכשו מגה אור וביג, את מתחם הקמעונאות והאוכל שרונה מרקט מידי גינדי החזקות, תמורת 160 מיליון שקל. במשא ומתן שניהלו גינדי בעבר עם גורמים שונים, דובר על שווי גבוה בהרבה, של 400-500 מיליון שקל, אם כי בגינדי החזקות הסבירו שהפער נובע מכך שהעסקה הנוכחית אינה כוללת את החניון הציבורי, בעוד שהמו"מ בעבר כלל את החניון.

מאז הקמתו סבל שרונה מרקט מקשיים שונים: בתחילה היו טענות מצד הדיירים המתגוררים מעליו, שאף פנו לביהמ"ש; ולאחר מכן הפיגוע שאירע במתחם השפיע לרעה על תנועת המבקרים וכפועל יוצא מכך, על הפדיון. "זו הסיבה שרכשנו", אומר בר זאב, "כי אנחנו חושבים שלא מוצה מלוא הפוטנציאל ושנוכל להפוך את זה למשהו טוב יותר ממה שהיה עד עכשיו".

בדצמבר האחרון הודיעה מגה אור כי סיכמה על עסקה לרכישת מניות השליטה בארנה גרופ, המחזיקה בסטאר סנטר באשדוד ובקניון ארנה בנהריה. תמורת העסקה 135 מיליון דולר, מתוכם המחאת זכויות בהלוואת בעלים של כ-133 מיליון דולר. העסקה כפופה לבדיקת נאותות, ואכן ההערכות הן כי בסופו של דבר היא לא תצא לפועל, בשל הנזקים הגדולים שנגרמו לקניון בנהריה בעקבות הגשמים האחרונים: חניון הקניון הוצף כולו, ונגרמה פגיעה של ממש בתשתיות.

אך עוד לפני שנכנס לשתי העסקאות הללו - שרונה מרקט וארנה, דאג נחמיאס גם למימוש, בין רכישה לרכישה: ביוני האחרון, מכרה מגה אור מרכז לוגיסטי במודיעין, בשטח של כ-60 אלף מ"ר, לאונגר, תמורת 470 מיליון שקל.

וגולת הכותרת של העסקאות: בשבוע שעבר הודיעו מגה אור וביג, על רכישת חברת הקניונים הפתוחים, ישפרו, מידי נכסים ובניין, תמורת 855 מיליון שקל, בחלקים שווים.

לישפרו יש שבעה קניונים: במודיעין, קריית גת, נס ציונה, באר שבע, ירושלים, בית שאן וערד. בכך, למעשה, הופכות שתי החברות לשחקן המוביל בתחום המרכזים המסחריים.

העסקה כפופה לאישורה של רשות התחרות בראשות מיכל הלפרין, אך ההערכה היא כי היא תאושר, שכן עדיין בתחום הקניונים בכלל, עזריאלי ומליסרון הן השחקנים הגדולות, שיש רצון ליצור להן תחרות.

בסופו של דבר, אומר גורם בתחום, התמהיל של הרשתות במרכזים המסחריים הפתוחים לעומת הקניונים הסגורים, זהה, כך שחיזוק מגה אור וביג יגדיל את התחרות מול עזריאלי ומליסרון.

"לא הייתה פה קפיצה מסוכנת מעל הראש"

על רקע הקצב המהיר של העסקאות, נשאלת השאלה האם הצמיחה המטאורית של מגה אור אינה מהירה מדי. מי שמכירים היטב את עסקיו של נחמיאס, אינם חושבים כך. "זו התפתחות טבעית ואיטית", אומר גורם בשוק הנדל"ן המניב. "הוא יזם וכל הזמן יוזם. לא הייתה פה קפיצה מסוכנת עם מימון מעל הראש. הוא עשה הנפקה וגייס, והמינוף לא משמעותי, הוא לגמרי בגבולות הסביר".

גם בר זאב חושב שההתפתחות של נחמיאס אינה מהירה מדי: "הוא (נחמיאס) גם מימש וגם גייס אקוויטי. ככל שהשוק נותן לו ערך גבוה וככל שהוא יכול לגייס, ובתנאים מצוינים, זה רק טבעי שיצמח במהירות ובאגרסיביות. זה בהחלט ניצול הזדמנות, בהתאם לתנאים שיש בשוק, והוא עושה את זה מצוין, הוא לא משתולל יותר מדי עם המינופים, ושומר על איזון נכון, צומח נכון, גם אם זה נראה מהיר לכאורה, מבחינה עסקית אלה צעדים נבונים ונכונים".

"בשנה האחרונה הוא רכש כמה חברות בכמה פוזיציות מאוד משמעויות", מודה גורם בגוף מוסדי, "נכן שזה טיפונת חורג, אך השוק מאפשר את זה. גם כשאתה מגיע לרמה מסוימת, יש סינרגיה, וזה דרמטית עוזר.
"בסך הכול ניהול הסיכונים שלו מאוד נכון. הוא צמח על בסיס של שותפויות, ובכך הוא יצר בסיס מאוד יפה לאפשרות גדילה.

"נכון שהוא עשה כמה מהלכים מאוד אסטרטגיים. הוא התחיל לצמוח בצורה אורגנית, ורק אחר כך באמצעות רכישות ומיזוגים, וכיום הוא משלב את שניהם. חלוקת הסיכונים שלו נכונה".

"בסופו של דבר", מוסיף גורם בשוק ההון, "החברה דואגת להיות בטווח המינוף הסביר. היא לא חורגת. צחי הוא יזם בנשמתו. ואיך אמר נפתלי בנט לרמטכ"ל? 'תהיו סוסים דוהרים, ולא שוורים עצלים' (מדובר על דברי בנט לרמטכ"ל דאז, בני גנץ, בקבינט הביטחוני, במהלך מבצע צוק איתן - ה.מ). צחי הוא סוס דוהר".