לרכוש קומה במגדל משה אביב בר"ג: אילו כיוונים מבוקשים, כמה עולה חניה, ומה הבעיה בלובי

העסקה:

קרן הריט סלע קפיטל נדל"ן רכשה את הקומה ה-20 במגדלי משה אביב ברמת גן.

הנכס:

קומת משרדים בשטח 1,440 מ"ר, ו-17 מקומות חניה בחניון התת-קרקעי. הקומה מתווספת ל-17.5 קומות בבעלותה.

מגדל משה אביב:

מגדל מבוקש ברח' ז'בוטינסקי 7, פינת אבא הלל ברמת גן, סמוך למתחם הבורסה שברמת גן. הבניין נבנה בשנת 2000 ואוכלס בסוף 2002. המגדל בן 68 קומות ברוטו, בשטח כ-1,400 מ"ר לקומה. בקומות הראשונות מסחר, לובי, ספא, חדר כושר ובריכה. מקומות 3-53 משרדים וקומות 55-64 קומות מגורים. בבניין לא מעט שוכרים חזקים כמו בנק מזרחי ונעשו בו לא מעט עסקאות בשנים האחרונות.

שווי:

העסקאות בשנים האחרונות משקפות שווי של 13-15 אלף שקל למ"ר ברוטו, תלוי ברמת הגימור. לכיוון מערב ודרום יש נוף פתוח ולכן הנכסים שפונים לכיוון זה מבוקשים יותר. בבניין 1,000 מקומות חניה, ששווי כל אחד מהם 200 אלף שקל, הנגזר מדמי שכירות של 1,000 שקל לחודש לחניה. כמו כן בקומות התת-קרקעיות מחסנים שמושכרים למספר מועט של שוכרים, לפי שווי של 7,000 שקל למ"ר מחסן. מה שמעיב על השווי הוא היחס ברוטו-נטו הגבוה - 38% שטחי שירות ביחס לשטחים עיקריים, כולל לובי בזבזני.

הסביבה:

מדובר באזור הבורסה ליהלומים, מרכז עסקים שוקק ומבוקש. בצמוד לבניין צפויה להיבנות תחנה ענקית של הרכבת הקלה, מה שצפוי להגביר את הביקוש באזור. בבניין אמות אטריום הנמצא ממול מושכרים משרדים במחירים של למעלה מ-120 שקל למ"ר. תחנת רכבת מרכז ממוקמת בסמוך, והרבה חברות ביטוח יושבות במתחם.

עסקאות קודמות:

בפברואר 2018 רכשה קרן מניבים את הקומות 31-32 בבניין, 2,900 מ"ר ברוטו ועוד 29 מקומות חניה, ב-43 מיליון שקל. השכירות במשרדים עומדת על כ-90 שקל למ"ר ומחיר המכירה הוא 13 אלף שקל למ"ר (ככל הנראה, המחיר כולל עלות שיפוץ והתאמות). ביוני 2017 מכר בנק מזרחי שמונה קומות לאותה סלע קפיטל בעסקת Sell and lease back, שבמסגרתה בנק מזרחי מכר לקרן שמונה קומות בין הקומות השלישית ל-13 (להוציא קומות 4-5), 11,500 מ"ר, כולל 160 מקומות חניה, תמורת 278 מיליון שקל. הבנק התחייב לשכור את השטחים למשך שמונה שנים תמורת 17 מיליון שקל בשנה. העסקה נעשתה לפי 21 אלף שקל למ"ר, שווי גבוה במיוחד שגילם את העובדה שהמוכר הציע שכירות מובטחת למשך שמונה שנים. העסקה של בנק מזרחי טפחות משקפת תשואה של 5.5%.

בשורה התחתונה:

העסקה האחרונה במגדלי אביב, כמו העסקאות שקדמו לה, משקפת עלייה בביקושים לעסקאות בשוק המשרדים באזור. משקיעים מחפשים אלטרנטיבה לשיעורי תשואה עודפים לשוק ההון, ומתמקדים בשוק המשרדים. בשוק זה, ניתן למצוא לא מעט שוכרים איתנים המדורגים טריפל A. עם זאת, ניתן לזהות מגמה של ירידה מתונה אך ברורה בשיעורי התשואה. בהינתן ריבית נמוכה במשק, ההערכה היא שהתשואה בשוק המשרדים תמשיך לרדת.

ניתוח העסקה בוצע על ידי שי צפדיה, מנהל מחלקת שמאות וליווי פרויקטים של קרן ריאליטי.