התוספת מתכווצת: בעלי דירות בפינוי-בינוי ייאלצו להסתפק בפחות

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובעת מדיניות חדשה שמצמצמת את התמורות שיקבלו בעלי הדירות המשתתפים בפרויקטים של פינוי-בינוי. אם עד כה הנוהג היה, שדיירים שמקדמים פרויקטים מסוג זה, יקבלו דירות בשטח שגדול ב-25 מ"ר משטח הדירות המקוריות שלהם, כעת הדירות החדשות יגדלו ב-12 מ"ר בלבד מדירות המקור. זאת למעט במקרים שמדובר בדירות קטנות. ועם זאת, הרשות ממליצה על קביעת תקופת מעבר, לפיה תוכניות שנדונו בוועדות לתכנון ולבנייה במהלך שלוש השנים האחרונות ימשיכו להתבסס על התקן הישן.

בימים האחרונים, כך נודע ל"גלובס", שלחה הרשות להתחדשות עירונית, למנהלות ההתחדשות העירוניות שיושבות ברשויות המקומיות ושכפופות לה ולמוסדות התכנון, מכתב ובו עמדתה בתחום התמורות הראויות לדיירים במיזמי פינוי-בינוי. זאת על רקע פרסום טיוטת התקן השמאי 21 על ידי השמאי הממשלתי, הקובע את מכלול התמורות שאמור להתקבל על ידי היזמים והדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ופרסום מדיניות על ידי מספר רשויות מקומיות.

 הכללים החדשים בפינוי בינוי

השטח סימן את המדיניות החדשה

בנובמבר 2012 פרסם משרד השמאי הממשלתי את התקן השמאי 21, לפיו התמורה הראויה לבעלי דירות בהתחדשות עירונית היא דירות ששטחן גדול ב-25 מ"ר מהדירות המקוריות. עם הזמן התקבלו טענות שהתמורה הזו, ששווה ערך לתוספת חדר וממ"ד, לא כולל מרפסת, מחסן ומקום חניה - גבוהה מדי. ברבעון האחרון של 2019 כמה רשויות מקומיות קבעו מדיניות עצמאית בנושא.

בנובמבר האחרון אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב את מסמך מדיניות ההתחדשות העירונית, שבמידה רבה "אותת" לכל השוק את הכיוון החדש. לפי המסמך, דירות במיזמי פינוי-בינוי יגדלו ב-12 מ"ר במקסימום, וכי לדירות ששטחן קטן מ-60 מ"ר, תעשה השלמה ל-60 מ"ר בלבד, לא כולל מרפסת.

כן נקבע שייערך נספח חברתי, במימון העירייה, שיבחן את צורכי התושבים.

באותו חודש אישרה גם מועצת עיריית פתח תקוה מסמך מדיניות להתחדשות עירונית בשטחה, שקובע אף הוא רף של 12 מ"ר (כולל ממ"ד) כתוספת לדירות קיימות. במסמך העירוני אף נקבע כי פרויקטים של פינוי-בינוי יכללו 20% דירות קטנות בשטח של עד 75 מ"ר. גם בנתניה קידמו מהלך דומה.

בנוסף, משרד המשפטים מקדם מזה מספר חודשים עדכון לתקן 21, ובדצמבר פרסם את הטיוטה שלו שצמצמה את התמורה לבעלי הדירות מ-25 מ"ר, למרווח של 12-25 מ"ר.

כעת גם ברשות להתחדשות עירונית, שהוקמה ב-2016 ושמנוהלת על ידי חיים אביטן, מבהירים את עמדתם בנושא, ובמידה רבה מיישרים קו עם תל אביב ושאר הרשויות המקומיות.

 חיים אביטן / צילום: תמר מצפי

"עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא, כי תמורה ראויה היא תוספת של 12 מ"ר ומרפסת. תמורה זו משקפת תוספת של חדר ומרפסת, המהווה שיפור משמעותי באיכות החיים ובערך הנכס, בנוסף לשדרוג הנובע מעצם קבלת דירה חדשה, ממוגנת, מחוזקת, עם חניה ועל פי רוב גם מחסן", נכתב במכתב.

ועם זאת, מצוין בו כי, "התמורות בפועל יעוגנו בהסכם בין בעלי הדירות ליזם, וככל שניתן לצופף את הפרויקט באופן משמעותי, תוך שמירה על איכות תכנונית ראויה, כך שהרווחיות ליזם היא מעבר למינימום הקבוע בתקן 21, מצופה שהתמורות בפועל לבעלי הדירות יהיו גדולות יותר ("חלוקת עושר")", נכתב במסמך המדיניות החדש של הרשות.

"המקרה שבו יזם מרוויח יותר, הוא המקרה יוצא הדופן", אומר ל"גלובס" גורי נדלר, מנהל אגף תכנון ברשות. "אנחנו כבר מכירים את השוק, ואנחנו מכוונים לסטנדרט שבו הדייר יקבל 12 מ"ר ומרפסת. באופן עקרוני אם התכנון יהיה מוצלח, אז מן הראוי שהרווח הנוסף יחולק גם עם בעלי העניין האחרים - גם שהדיירים יקבלו יותר מ-12 מ"ר וגם שהעירייה תקבל היטל השבחה. אבל חשוב לי לחזור על זה, שהמצב הזה אינו יומיומי, ומה שצריך להוביל זה התכנון הנכון. אגב, המו"מ הזה קיים כבר היום בהיטל השבחה. כשרואים שהרווח של היזם גדול - מחייבים בהיטל, וכשהוא נמצא במינימום - נותנים לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה אפשרות לשקול, האם יינתן פטור מהיטל השבחה", אומר נדלר.

הרשות מדגישה במכתב, כי במקרים שבהם הדירות המקוריות מוגדרות "קטנות במיוחד" ושטחן עד 52 מ"ר, מוצע להגדיל את תוספת השטח לעד 25 מ"ר, קרי לדירה בגודל מינימלי של 65 מ"ר.

"המקסימום של 25 מ"ר הוא הקובע, ואם למישהו יש דירה בשטח 30 מ"ר, הוא יקבל דירה בגודל של 55 מ"ר. אני חושב שמדובר בתוספת משמעותית, והדירה במצב כזה הוכפלה בגודלה. בבדיקות שעשינו הגענו למסקנה, שדירת 3 חדרים ראויה צריכה להיות בשטח של 65 מ"ר", מסביר נדלר.

תמורה ראויה גם לבעלי נכסים מסחריים

המכתב לא מפרט את נוסחת השווי לתמורה של בעלי נכסים מסחריים. כידוע בחלק ממבני השיכון הישנים, ישנן חנויות בקומות הקרקע. בטיוטה לעדכון תקן 21, השמאי הממשלתי מדבר על השוואתן ליחידת דיור. עמדת הרשות להתחדשות עירונית, לעומת זאת, מורכבת יותר והיא כותבת, כי "ככלל, יש לקבוע תמורה ראויה, שתשקף את שווי הנכס המסחרי, תוך שאיפה ליצור איזון ושוויון בגובה התמורות היחסי מול בעלי הדירות". ככל הנראה, עמדה זו נובעת מניסיון העבר, שבו בחלק מהמקרים, מי שהיקשה על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, היו בעלי החנויות.

"בנושא של נכסים מסחריים, אין עוד הרבה ניסיון, ויש שאלות ספציפיות, כגון האם בעל הנכס הוא גם זה שמפעיל אותו, או שהוא משכיר את השטח למישהו אחר. המטרה הייתה שלא להיכנס לזה, אלא לסמן את העיקרון המרכזי שלפיו יש לפעול, והעיקרון הזה הוא, שבאופן יחסי התמורה לבעלי הנכסים המסחריים צריכה להיות דומה לזו שיקבלו בעלי הדירות", מסביר נדלר ומציין, כי עדיין ב-80% מהמבנים המיועדים לפינוי-בינוי אין שטחים מסחריים.

על מנת להגדיל את הוודאות, המדיניות החדשה, כך נכתב, לא תחול על תוכניות שנדונו בוועדה המקומית בשלוש השנים האחרונות ושהתבססו על הגדלת שטח הדירות מעבר ל-12 מ"ר. זאת מתוך הבנה, כי ברגע שהוועדה המקומית תודיע ליזם ולדיירים שהגיעו להסכמות, בהתבסס על תוספת גבוהה מ-12 מ"ר, כי עליהם להצטמצם, תגדל הסבירות שהפרויקט יבוטל או יידחה בשנים רבות. 

 יפעת שאשא ביטון / צילום: ישראל סלם

"מדובר במשולש - יש יזם, דיירים ועירייה, ולכן קבענו הוראות מעבר, שאם יש הסכמה של כולם מהשנים האחרונות, ולא משהו עתיק שעבר זמנו, אנחנו חושבים שיש להמשיך עם ההסכמות הקיימות ולא לשנות עכשיו את הסיכומים. אבל אם רק היזם והדיירים הגיעו להסכמות ביניהם, בדרך כלל הם מתנים אותן בהחלטות של ועדות התכנון", מסביר נדלר שמבקש להוסיף כי "עם כל הצער, יהיו כאלה שיצטרכו לשנות את ההסכמות שלהם, אבל זו אינה מכשלה. כבר היום יש ועדות שמחליטות החלטות דומות, שמאלצות את הדיירים והיזמים לחזור אחורה ולהתמודד עם זה".

שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא-ביטון, מסרה כי "עשינו היום צעד נוסף בדרך להסדרת תחום ההתחדשות העירונית ומהלך נוסף המסייע לאזרח בתהליכי ההתחדשות. פרסום של סטנדרט אחיד ושקוף יסייע הן לאזרח והן ליזם לעמוד על זכויותיו בתהליך של התחדשות עירונית, יחזק את הוודאות בפרויקט ויפיג חששות או אי בהירות המלווים לעתים פרויקטים מסוג זה. התחדשות עירונית מהווה את עתיד שוק הדיור בישראל. נמשיך לעשות כל שביכולתנו להסדיר את התחום ולהקל על כל הצדדים הנוגעים בדבר".