כמה יעלה מ"ר בפנטהאוז ללא חניה בלב העיר הלבנה בתל אביב

העסקה:

לאחרונה, עם סיום גיבוש קבוצת הרכישה, מומש הסכם אופציה לרכישת "בית גולדין" ברח' נחלת בנימין 7 בתל אביב, ע"י קבוצת רכישה שמארגנת חברת פסו-גוב, בסכום של 49 מיליון שקל + מע"מ. סכום העסקה מגלם שווי של כ-30,500 שקל למ"ר פלדלת (עיקרי + ממד) וניתוח שווי השוק של יח"ד המתוכננות בפרויקט מצביע על שווי שוק (כולל מע"מ) שנע בין כ-65,000 שקל למ"ר פלדלת ביח"ד הטיפוסיות ומעל 90,000 שקל למ"ר ביח' הפנטהאוז.

הנכס:

הנכס ממוקם בשכונת "לב תל אביב" (רובע 5), בלב אזור "העיר הלבנה" במדרחוב נחלת בנימין ובסמיכות לשוק הכרמל (ממערב לנכס) ולרחוב אלנבי (ממזרח לנכס). הנכס הוגדר לשימור בשנת 1994. הרחוב, שבעבר היה ידוע בחנויות הטקסטיל הרבות שהיו ממוקמות בו ובשנים האחרונות הפך למוקד בילוי, הוא אחד היפים של ת"א, ופעמיים בשבוע מתקיים בו שוק ססגוני. לאורך הרחוב מבנים רבים בסגנון אקלקטי וחלקם הגדול מוגדר כמבנים לשימור.

הנכס, הממוקם על מגרש בשטח של 570 מ"ר, מהווה כיום בניין לשימור אקלקטי בן שתי קומות- קומת מגורים (נטושה כיום) הכוללת 3 יח"ד מעל קומת מסחר הכוללת 2 יח' מסחריות אשר פונה לרחוב. הבעלות על הקרקע - פרטית.

 נחלת בנימין 7 / הדמיה: אדריכל יניב פרדו

ההיסטוריה של הנכס:

הבניין נבנה עבור סוחר הטקסטיל יצחק גולדין בשנת 1923. הוא תוכנן על ידי האדריכל דב רזניקוב בסגנון אקלקטי, ולו חלונות מעוגלים וגגות מלבניים.

במרוצת השנים המבנה "החליף ידיים" רבות של יזמים (בין היתר ניקולאס ברגרואין, חברת דמרי ועוד) אשר בדקו את כדאיות הפרויקט כנגזרת מהקפדה על הנחיות תכנית השימור מחד לצד קידום והסבת המבנה למגורים יוקרתיים ומודרניים. בפברואר 2019 נרכשה אופציה לרכישת המבנה על ידי היזמים שמר גוב ועידן פסו, המתמחים, בין היתר, בפרויקטים הכוללים מבנים לשימור במרכז תל אביב (כגון מתחם בית העמודים, בית אבושדיד ועוד) במתכונת של קבוצת רכישה.

התכנון:

על פי היתר הבנייה שניתן לפרויקט בסוף שנת 2018, על בסיס תוכנית 2650ב' (תוכנית לשימור מבנים של עיריית תל אביב), המבנה מוגדר כמבנה לשימור לא מחמיר הכולל שימור מבנה קיים ותוספת בנייה על ובצמוד לקיים. המבנה המחודש יכלול קומת מרתף הכוללת 3 יחידות דיור למגורים, קומת קרקע הכוללת 3 יחידות מסחר ושתי דירות גן, שלוש קומות טיפוסיות למגורים (סה"כ 15 יחידות דיור טיפוסיות) וקומת גג חלקית עם סה"כ שלושה פנטהאוזים עם בריכות פרטיות/ג'קוזי. צפי אכלוס: 2022.

שטח הבנייה המתוכנן לפרויקט יעמוד כל כ-1,700 מ"ר ויכלול 23 יח"ד ו-3 יח' מסחר.

עסקאות בסביבה:

רחוב נחלת בנימין והרחובות הסמוכים לו משופעים במבנים לפני ואחרי שימור (לדוגמה, בית התמר בנחלת בנימין 8, רמב"ם 18, רמב"ם 12-16 (בית העמודים), התבור 44 ועוד.

העסקאות בסביבה מגלמות את העלייה בביקוש לדירות יוקרה למגורים במבנים היסטוריים בעלי אופי ייחודי (מבנים לשימור) בשילוב עם מסחר בקומת הקרקע, ביקוש שגואה בשנים האחרונות בכל רחבי תל אביב ובעיקר באזור לב העיר, כרם התימנים ונווה צדק.

בין העסקאות שבוצעו באזור ניתן למנות את עסקת רכישת הקרקע בבית העמודים, בפינת הרחובות רמב"ם והתבור בצמוד לרחוב נחלת בנימין, אשר בוצעה בסוף שנת 2018 תמורת 125.5 מיליון שקל בתוספת מע"מ. הפרויקט יכלול 57 יח"ד למגורים ושבע יחידות מסחר.

בנכסים בנויים התבצעו במהלך השנים האחרונות עסקאות רבות במבנים לשימור (אשר עברו שיפוץ ותוספת בנייה), אשר מגלמות שווי למ"ר פלדלת בגבולות 70-120 אלף שקל ואף יותר במכירה של דירות מיוחדות (דירות גן ופנטהאוז) כגון נחלת בנימין 6, אלנבי 52 ועוד.

לסיכום:

כדאיות העסקה הינה, כרגיל, בעיני המתבונן. מחד, מדובר מסוג הנכסים הייחודיים, נכסים נדירים בעלי היצע מוגבל הכולל רכיבים פסיכולוגיים רגשיים שניתן לשווק ללא תקרה לשווי. אלה הו דירות בעלות עבר היסטורי ועיצוב אדריכלי מפואר המוגדרות כ"דירות אספנות" ומהוות אטרקציה אדריכלית ותיירותית במיקום מנצח בלב ת"א בקרבה למוקדי עניין רבים - שד' רוטשילד, נווה צדק, שוק הכרמל וכמובן חוף הים במרחק הליכה. יתרה על כך, רמת הגמר המתוכננת בפרויקט כוללת מפרט מהגבוה ביותר שניתן למצוא כיום ומהווה איכות חיים נדירה בלב העיר הלבנה.

מאידך, הנכס ממוקם במדרחוב שוקק חיים, שבו מתקיים פעמיים בשבוע יריד אומנות לצד הפנינג של מופעי רחוב ומוזיקה, במתווה של קבוצת רכישה (על כל הקונוטציות השליליות שדבקו בשנים האחרונות במתווה זה) וללא חניות (הקו הסגול של הרכבת הקלה מתוכנן לפעול בקרבת הנכס החל משנת 2026)

את ניתוח העסקה ביצעו השמאים שמוליק כהן וקרני גטריידה מחברת "SK שמאות מקרקעין" המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על פרויקטי נדל"ן

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

 קרני גטריידה, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי