בלי אור בחדר המדרגות: למה להשקיע בדירה אם תכף הורסים

"אחת הבעיות היא שברגע שמתחיל תהליך של פינוי בינוי - אנשים לא רוצים להשקיע, וההזנחה מצטברת. ב-1998, כשהגעתי לשכונה, היא הייתה פורחת, עם גינות. הבתים היו מתוחזקים יחסית טוב. היום, אחרי 21 שנה, הבניינים במצב רעוע". כך סיפר ל"גלובס" בעל דירה בבניין המיועד לפינוי בינוי בקריית אונו.

דבריו אינם יוצאי דופן, והם מתארים מצב בעייתי שלא מדברים עליו מספיק בכל הקשור להתחדשות העירונית: התחזוקה של המבנים, של השטחים המשותפים ואפילו של הדירות עצמן, הולכת ויורדת ככל שהדיבורים על פרויקט מתגברים. אף אחד לא רוצה להשקיע בבניין או בדירה שאו-טו-טו הורסים. וזה הגיוני. הבעיה היא בעיקר שהאו-טו-טו הזה יכול להיות גם שנים, או במקרה של פרויקטים במסלול פינוי בינוי - עשורים.

השיח על נושא התחזוקה הולך ומתחזק בשנים האחרונות, אבל כמעט כל ההתייחסות לסוגיית התחזוקה מדברת רק על היום שאחרי, על הבניינים החדשים והדירות החדשות - ואין אף גורם שמתייחס למה שקורה עוד לפני שהפרויקט התחיל לזוז.

קבלנים, יזמים וגורמים נוספים הקשורים לרשויות מקומיות ולמינהלות להתחדשות עירונית שעמם שוחחנו, מציינים כי בבניינים שבהם יש רוב של שוכרים, הטריגר להזנחה גבוה יותר. כאן יש אפקט של ביצה ותרנגולת: עם השנים, בעלי דירות רבים שמחכים לפינוי בינוי עוברים לשכירות למקומות אחרים, שיעור השוכרים עולה, וההשקעה בתחזוקה יורדת.

 פינוי בינוי בבית שאן / צילום: איל יצהר, גלובס

"כבר לפני 10-15 שנה, כשהסתובבתי בתור סטודנט בפרויקט של הקמת ועדי בתים לקראת התחדשות עירונית, ראינו את התופעה", מספר עידו קלינברגר, יועץ לאסטרטגיה חברתית בהתחדשות עירונית ועד לאחרונה מנהל תחום התחדשות עירונית בעמותת מוזאיקה. "אז עוד לא הבינו מה זה אומר פינוי בינוי או התחדשות עירונית, אנשים שמעו על פוטנציאל, ויזם בא ודפק להם בדלת. נוצרה תחושה שתוך שנה-שנתיים מפילים את הבניין ויש דירה חדשה.

"זה גרם לתהליך של סרבנות תשלומי ועד. ככל שהאוכלוסייה יותר קשה, הסרבנות הגיעה מהר יותר. אנשים פשוט הקלו על עצמם והיה להם תירוץ טוב. התחושה הייתה שהם על הסף של פרויקט ולמה לשים כסף. איפה שיש אוכלוסייה חזקה, 100 שקל לוועד בית זה לא בעיה. אבל יש מקומות שבהם לאוכלוסייה קשה גם עם 100 או 50 שקל ושם עדיין מוצאים את ההזנחה".

במקומות מסוימים, מוסיף קלינברגר, הייתה "רק" סרבנות לשלם דמי ועד, "אבל במקומות אחרים היה מעגל נוסף של הפסקה בתיקונים וגם בתחזוקה שוטפת, למשל אין חשמל בחדר מדרגות ולא מנקים אותו, וזה נראה נורא, והלך והחמיר. בחלק מהמקרים זה גרם לנתק בין בעלי הדירות והבניין איבד את היכולת להתארגן, עד כדי כך שבניינים שנכוו תקועים מאז ועד היום".

"יש מקומות שבהם בפירוש רואים את ההזנחה מהרגע שבעלי הדירות מבינים שיש היתכנות לפרויקט פינוי בינוי", אומר עידן פלגי, בעלים משותף ומנכ"ל של חברת פסיפס - יוצרים התחדשות עירונית, המלווה בעלי דירות ויזמים בתהליכי התחדשות עירונית. "בעלי הדירות מנסים להבין מה הלו"ז הצפוי להתקדמות הפרויקט כדי להחליט האם לשפץ את הדירה או להחליף מזגן למשל. בנוגע לדברים מורכבים יותר, בעיקר בשטחים הציבוריים, הם בדרך כלל דוחים ועושים את המינימום האפשרי. אם יש משהו שאין ברירה, כגון איטום הגג או ריצוף שביל הכניסה - הם מנסים להוביל לכך שהיזם יממן ויבצע ויש לא מעט יזמים שעושים את זה. אני זוכר דוגמה של בניין בתל אביב שהיו סדקים בעמודים בקומת הקרקע ובעלי הדירות דרשו מהיזם שיחזק את העמודים עד שיצא הפרויקט. אין בזה כללים ברורים".

ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית לא רואים תופעה נרחבת של הזנחה: "איננו סבורים כי מדובר בתופעה, אלא במקרים חריגים. "על פי רוב - מי שהקפיד קודם לכן לתחזק את הבניין שלו ממשיך לעשות כן עד תחילת הביצוע. מי שמזניח, כנראה הזניח גם קודם לכן".

פלגי: "מניסיוננו, עירייה לא מתערבת כל עוד לא מדובר במבנה שהוצא נגדו צו של מבנה מסוכן. זה לא אירופה ששם יש חובת תחזוקה כל איקס שנים. אנחנו עוד לא שם".

צו מבנה מסוכן במקביל לבקשה להיתר

הצו שפלגי מדבר עליו, צו מבנה מסוכן, לא נולד מעזובה של חדר המדרגות או הדשא, אבל הזנחה שמתחילה מדברים קטנים עשויה גם להתרחב לדברים גדולים יותר, בעיקר כאלו שעולים הרבה כסף.

במקרה של צו מבנה מסוכן, גם אם הבניין כבר נמצא בתהליך של תמ"א 38 או פינוי בינוי, לבעלי הדירות לא תהיה ברירה אלא לטפל בנושא עוד לפני שהפרויקט ייצא לדרך. לעתים קרובות הדיירים מצפים שהיזם יממן את הטיפול במפגעים ובסכנות.

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי, מסביר שאירוע כזה הוא פחות נדיר ממה שאפשר לחשוב, ויש לו משמעויות כבדות משקל.

"עלות שיפוץ במקרה כזה יכולה לנוע בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים ובמקביל גם חושף את בעלי הדירות פלילית ויכול להגיע עד דרישות פינוי".

בדרך כלל בעלי הדירות קושרים את השיפוץ החיוני לפרויקט החיזוק ואומרים שכדי שיחתמו ליזם וימשיכו לקדם הוא צריך לפטור אותם מהבעיה ולממן אותה. הם מעדיפים מן הסתם לקדם פרויקט ולהמשיך לגור בינתיים במבנה.

אבל מבחינת הדיירים, יש גם חיסרון בכך שהיזם מתחיל לממן תחזוקה בבניין ישן, משום שהמחויבות של בעלי הדירות כלפיו עשויה לגדול, וככל שההוצאה תהיה גדולה יותר ייתכן שהיזם או הקבלן יצפו לתמורה בדמות הסכמה מלאה לפרויקט כששלב זה יגיע או התפשרות במישורים אחרים.

עו"ד צסוואן: "היזם מחפש תמיד זרז להחתמת הבניין ובעלי הדירות, ובמצב כזה יכול להיות שיגיד שאם יש 80% חתימות הוא יממן את התחזוקה ויסיר את הצו ומבחינתו זה מחיר קטן לשלם בשביל לקדם את הפרויקט. זו תופעה שהופכת יותר ויותר שכיחה. אני נתקל לא מעט בצווי בניין מסוכן שהעיריות מוציאות. הפרדוקס הכי גדול הוא שלא פעם העירייה מצד אחד מוציאה צו אבל מצד שני לא ממהרת לאשר את ההיתר לתמ"א או פינוי בינוי".

אייל צבס, מנכ"ל בקבוצת אשלי-לירן, אומר: "מה שאותי מפתיע הוא היעדר התקשורת בין מחלקות העירייה. אין שום קשר בין היד של המחלקה שמקדמת פרויקטים בהתחדשות עירונית ובין המחלקה שמוציאה את הצווים של המבנים המסוכנים.

"נתקלים בזה לא מעט, והתוצאה היא שאנחנו מממנים מאות אלפי שקלים בשיפוץ כדי לתת מענה בתקופת הביניים. הדיירים עצמם בדרך כלל לא יכולים לשלם את זה. אם רודפים שם אחרי בעל דירה שישלם 80 שקל ועד בית, יצליחו להוציא ממנו 200 אלף שקל לשיפוץ? זו סאגה אחרת לגמרי. הם צריכים בעיריות לתאם את הפעילות ודווקא לבוא ולעודד מבנים כאלו להתקדם בפרויקטים של התחדשות עירונית".

צבס מוסיף שאומנם צו מבנה מסוכן יכול לשחק לטובת היזמים כי הוא דוחף את בעלי הדירות לפרויקט, אבל מציין: "זה לא יקצר לי את הזמן ואני אצטרך לשלם עוד כסף על הפלסטר הזה לתקופת הביניים. בגלל זה אני חושב שזה עיסוק בתפל, ולא בעיקר. העירייה בודקת ומשיתה קנסות? היא צריכה לסמן אזורים איפה שיש סכנה ולקדם תוכנית שתחדש את השכונה והמבנה".

קלינברגר: "יזמים מזהים את הפוטנציאל העסקי ומציעים סיוע בתחזוקה הנוכחית, כחלק מהחבילה לקראת חתימה. אבל זה גם מגיע לכדי מצבים שיזמים ניגשו לבניינים עם צו בניין מסוכן, עם בעלי דירות בלי כסף, ויזמים השתמשו בזה כמנוף לשכנוע לחתימה. וזה פחות חיובי, כי זה מנוף לחץ שמשפיע על זה שאין מו"מ רגיל ושוויוני וזו יותר מניפולציה".

בתל אביב-יפו, שבתחומה לא מעט פרויקטים במסגרת תמ"א 38 וגם פינוי בינוי, מכירים את התופעה ומסבירים כי בניין שהוחלט להנפיק לו צו מבנה מסוכן יצטרך לטפל בנושא באופן מיידי בלי קשר לשאלה האם מקודם לגביו פרויקט כזה או אחר.

 בנייני רכבת בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

"עיריית תל אביב-יפו מבצעת ביקורות במבנים ברחבי העיר, זאת על מנת לתת חוות דעת על מצבם הנתון של מבנים ורמת הסיכון שלהם לדיירים, לציבור ולנכסים הסמוכים. אם אובחנה סכנה, שולחת העירייה דרישה לבעלים לתיקון הליקויים או לחיזוק המבנה.

"נדגיש כי פעולות היחידה נגזרות מרמת הסכנה של המבנה על מנת למנוע סכנה בטיחותית, ללא קשר כלשהו לפרויקטים עירוניים או התחדשות עירונית. לעירייה אין את הצפי לדעת מתי יתחילו לבצע את העבודות ואנו מתייחסים לכל בניין בפני עצמו ובהתאם לליקויים שלו. נדגיש כי גם אם המבנה צפוי להיהרס או לעבור שיפוץ במסגרת תמ"א, עדיין תוצא דרישה לתיקון הליקויים באופן מיידי". 

מה עושים בינתיים? העיריות נותנות הלוואות לשיפוץ

חלק מהעיריות מנסות לעודד את בעלי הבתים והדירות לפעול לשיפוץ של בניינים ישנים באמצעות מענקים או חברות עירוניות שמסייעות בתהליך. באתר עיריית ראשל"צ, למשל, מדווחים כי למעלה מ-300 בניינים עברו בשנים האחרונות שיפוץ חזיתות הסיוע העירייה.

בעיריית אשדוד מחלקים את הסיוע לפי רבעים: "רבעים א', ב', ג', ו', ז', ח' יוכלו להסתייע בכ-25% מסך השיפוץ - מענק עד לתקרה של 6,000 שקל לדירה; רבעים ד', ה', ט', י', י"א, י"ג והקריה יוכלו להסתייע ב-20% מסך השיפוץ - מענק עד לתקרה של 4,000 שקל לדירה". בחיפה הוגדרו אזורים מסוימים כאזורי עדיפות (בקרית חיים, בקרית שמואל ובהדר הכרמל), ובהם ניתן סיוע בהיקף של 22 אלף שקל ליחידת דיור, מהם 7,000 שקל במענק ו-15 אלף שקל בהלוואה ב-60 תשלומים ללא ריבית וללא הצמדה.

מעיריית תל אביב נמסר בעניין כי "עיריית תל-אביב-יפו רואה חשיבות ציבורית בשמירה על מראה חזיתות הבניינים ברחבי העיר לרווחת תושבי העיר ולאור היותה של העיר מרכז תרבותי, תיירותי ועסקי. חרף העובדה שמדובר בחובות החלים על פי דין על בעל נכס, נוכח החשיבות הציבורית, משנת 2006 לערך החלה העירייה לפעול גם מכוח סמכותה לאכיפת ביצוע שיפוץ מכוח חוקי עזר עירוניים. לצורך סיוע ותמריץ לבעלי הנכסים משקיעה העירייה משאבים רבים ומעמידה הסדרי סיוע כספיים, צוותי סיוע ותכנון וצוותים מקצועיים ומשקיעה מיליוני שקלים בשנה, להבטיח שמירה על בטיחות המבנים שבתחומה וכן על חזותם האסתטית". 

הכותב הוא לשעבר כתב נדל"ן ב"גלובס". היום הוא מנהל פרויקטי תוכן במחלקת פיתוח תוכן ב"גלובס"